你永遠不知道，明天和意外哪一個會先來臨。

今年3月份，優客工場宣布與無界空間合并，投資方表示此舉“孕育著無限可能”。而近日，無界空間被曝拖欠業主租金，入駐企業因此受到嚴重影響，另一邊優客工場卻遲遲未能給出解決方案。

因為主角是聯合辦公領域的兩家明星公司，這起糾紛引發社會各界廣泛關注。與此同時，行業飽受詬病的“二房東”模式也再次被搬到臺前。

文：彬彬（熊出墨請注意）

是個例？還是行業隱患？

出現問題的無界空間項目位于北京望京南，該項目總面積3500平米，共有600個工位。

據熊出墨請注意了解，入駐企業按季度預付租金，已經足額繳費至1月14日。而無界空間，自2018年9月起便開始拖欠業主租金。

10月份，入駐企業、業主和無界空間簽訂三方協議，明確無界空間應在11月8日之前支付給業主合計301萬元。但規定時間已過，無界空間仍拖欠租金271萬元，業主采取停水停電的極端催款措施。

因工作無法正常開展，被逼無奈，入駐企業只好重復繳納租金。并且，11月底，優客工場方面還告知入駐企業，決定關停望京南項目。

此事曝光之后，中國網財經聯系到無界空間聯合創始人兼COO韓昕锜，他表示公司目前正在整合，望京南項目拖欠租金一事，需要再跟財務部進一步核實。

韓昕锜口中的合并，開始于今年3月份。當時合并消息一出，優客工場的總估值順勢由90億上漲至110億。但是，按照現在情況來看，強強聯合并沒能達到1+1>2的效果，此前存在的痛點非但沒能得到解決，反而有擴大的趨勢。

事件持續發酵，不少報道中出現“甩手跑路”、“套現離場”等猜測。12月7日，無界空間官方發布聲明，表示“望京南項目的確發生了一些意料之外的問題”，目前“仍在積極處理當中。”

熊出墨請注意認為，這起糾紛作為典型的反面教材，既給其他公司以警醒，又一定程度上暴露出聯合辦公行業難以掩蓋的共性問題。

歷經為期幾年的野蠻生長，業內普遍認為2018年將是聯合辦公行業的洗牌之年，競爭力不足的公司面臨著被并購、出局的風險。頭部玩家若跑得太快，暴露出的問題也可能越多。

簡而言之，優客工場和無界空間并非個例。那么，其問題到底出在哪？其他公司又要怎樣避免類似糾紛再次發生？

奔跑過后一地雞毛

量變促成質變，優客工場和無界空間拖欠租金一事，并不是某一個環節出了問題，而是多重因素的共同作用最終導致的結果。

首先可能還是企業發展速度比較快帶來的一系列連鎖反應。優客工場創立于2015年4月，生來就自帶明星光環，其創始人是此前萬科集團副總裁毛大慶。一路走來，優客工場已經躋身行業領先之列。

就在剛剛過去的11月，優客工場完成了2億美元的D輪融資。對應估值30億美元，較8月份C輪融資時18億美元估值大幅增長。而在此之前，優客工場短短三年多時間內已經完成數輪融資。投資方名單囊括紅杉資本、創新工場、真格基金、普思資本等知名投資機構。

融資的同時，優客工場還在不停地跑馬圈地。官網數據顯示，截至目前優客工場開業城市已經達到40座，合作服務商已有1069家。但今年8月份，《中國經營報》記者在實地調查走訪之后發現，優客工場“出租運營狀況良莠不齊”。有的項目出租率高達95%，有的則僅有75%。行業數據顯示，出租率平均達到85%時，才能保持盈虧平衡。

業內人士透露，自營模式下的聯合辦公，管理標準較為統一，出租率一般較高且能夠保持在相近水平。而優客工場并非如此，通過并購整合，旗下聯合辦公場區品質、規模參差不齊，會帶來更大的運營壓力。

拿這次糾紛來說，優客工場3月份就已經宣布和無界空間合并，然而在接受中國網財經采訪時，韓昕锜依然表示“不同決策成員會有一些信息上的不同步”。另外，入駐企業也向熊出墨請注意表示，優客工場和無界空間并未就拖欠租金問題進行交接。

其次，從整個聯合辦公行業來看，一眾企業仍然處于跑馬圈地的關鍵階段。位于頭部，優客工場長期處于高壓狀態，不僅要與聯合辦公鼻祖WeWork博弈，還有提防其他一眾虎視眈眈的競爭對手。

眾所周知，在進軍中國市場之前，WeWork在其地區的業務，一直是以自營模式為主。但是2015年入華，與中國本土企業幾個回合較量下來，WeWork似乎是領略到了中國特色，開始做出改變。

3月份優客工場合并無界空間，4月份WeWork便宣布合并裸心社，加入“買買買”的隊伍。并且加快開辟新辦公場區的速度，中國WeWork董事長趙令歡接受《中國企業家》雜志采訪時表示，預計2018年底，中國WeWork將運營80處辦公地點，實現會員數40000名。

這些都像是無形的鞭子，驅使頭部玩家們不斷向前，但并購和整合所帶來的麻煩也逐漸顯露出來。

前景堪憂的“二房東”

縱觀聯合辦公行業真的主流玩家，不難發現，無論是靠地產起家，抑或是聚焦資源和孵化的創投系，實際都是在扮演“二房東”的角色。

毛大慶在2016年底曾對優客工場未來商業模式和盈利方向做出總結，重點包括：生態圈的股權投資，流量搭載和品牌加盟與管理輸出。“最終加盟的不僅是店，也不是簡單的數據和人，我們還會加盟很多的資產”，毛大慶堅信，聯合辦公的想象空間巨大，很有可能出現千億市值的公司。

熊出墨請注意從入駐企業那里得到證實，除了租賃服務之外，其確實還能享受到生活類、法務財務類、金融類等服務。但方向終歸是方向，現實情況卻是，優客工場場租收益一度占到總收益的90%。去年毛大慶還曾披露出一則數據，優客工場非桌子以外的收入占比僅為8%。

在優客工場官網找到的一份《2018年中國聯合辦公活力指數報告》顯示，優客工場以92.67的高分排在榜首，領先第二名WeWork中國12.37分。

身為第一名的優客工場尚且如此，其他玩家的情況可想而知。但要明確一點，現階段行業需要“二房東”，但絕不僅只是“二房東”。

SOHO中國董事長潘石屹對這一觀點也表達了認同，他認為聯合辦公第一要選好地段，第二要做好服務，現在全國的聯合辦公項目，“大概有一半都是瞎胡鬧的”。其中，“地段”對應的是“二房東”，“服務”對應的便是支撐公司長遠發展的增值服務。

2017年，中國聯合辦公行業市場規模已經達到233.7億元，出于對未來的看好，艾媒咨詢給出預測，今年市場規模將出現159.3%的同比增長，達到606.1億元。到2022年時，這一數字或將突破4100億元。

對于任何一家公司來說，這都是極大的機遇。但還是那句話，僅靠“二房東”模式，肯定笑不到最后。優客工場也好，WeWork中國也好，都還有很長一段路要走。

最后回到這次糾紛，有法律人士給出專業意見，優客工場理應支付拖欠租金。《公司法》第一百七十四條明確規定：“公司合并時，合并各方的債權、債務，應當由合并后存續的公司或者新設的公司承繼。”

從情理上來看，優客工場應該很快就會有所行動。畢竟，前些日子毛大慶在全球企業社會責任峰會榮獲“企業社會責任獎”的消息，現今還展示在優客工場官網資訊首頁。

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