-今年618準備買點啥？

-買套房。

......

別人趁電商大促買只包、買部手機、買臺電冰箱，你可倒好，直接買房，這組對話怎么聽都像是像段子。

然而，現實生活往往要比段子更精彩。

疫情突然襲擊，讓房產行業措手不及，隨之而來的是一系列“迷之操作”。房產中介開直播，隔著屏幕帶客戶看房；開發商揮淚線上大甩賣，全國75折；電商平臺也來“湊熱鬧”，與開發商系統打通，搭起了“線上售樓處”。

6月1日，京東“自營房產”的首個項目“中駿·云景臺”將正式開賣。多年以來固守線下的開發商和電商平臺全方位打通房源數據庫、案場系統、財務系統等，做起了線上生意。

看起來是因為疫情影響，其實疫情更像是一個放大鏡，讓人們看到了互聯網經濟早已經和實體經濟密不可分。回想互聯網經濟與實體經濟之間從碰撞走向相融的相愛相殺，不得不說，時代真的變了。

文：熊出墨請注意

線上VS線下

面對新生事物，大家會出于本能的排斥，實體經濟最初對待互聯網經濟的態度亦是如此。

十年前，也就是2010年，中國互聯網發生了幾件大事。團購網站雨后春筍般涌出，后來爆發了千團大戰；微博開始風靡，“織個圍脖”成了流行語；6.18、11.11等電商大促，也是在這一年真正火了起來。

互聯網經濟來勢洶洶，實體經濟看在眼里，慌在心里。

于是，當時關于互聯網經濟和實體經濟關系的討論，最常見的字眼就是“挑戰”、“沖擊”等，給人感覺就是二者互不相容，站在各自的對立面。

曾經的內地首富，娃哈哈董事長宗慶后就公開表示，零售商家被電商給“搞倒閉了”。扎根實業數十載，他對娃哈哈、對傳統零售信心十足，也帶頭與互聯網經濟對峙。

直到2017年，國內全年網上商品零售額占社會消費品零售總額的比重接近20％，電商作為補充，很好地滿足了市場新生的需求。政府方面也明確表態，互聯網經濟和實體經濟并非對立關系，“虛實結合，你倆握握手”。

然而，宗慶后依然還是放不下“虛實之爭”。那一年，他作為實體經濟代表，直言“現在虛擬經濟把實體經濟沖擊得一塌糊涂，實體經濟是創造財富的經濟，實體經濟完蛋了，那就都完蛋了”。

零售業之外，制造業此前圍繞虛實還有一個國民皆知的賭約。2013年，中國經濟人物頒獎典禮，董明珠和雷軍同臺領獎。你一句我一句嗆聲中，董明珠和雷軍打了一個賭，五年之內小米營業額如果超過格力，格力輸給小米10億。

10億，兩位大佬賭的其實不是誰名下的企業更厲害，而是未來互聯網經濟能否超越實體經濟，這再次凸顯了虛實之間的不相容。

賭約早已到期，但沒人去較真10億的賠付，因為大家明白，再討論線上VS線下已經沒有意義。這是一場沒有輸家的對賭，格力和京東等電商平臺越走越近，小米線下門店和線上渠道協同發展，二者都是實現了預期的增長。

就如董明珠自己的解釋，互聯網經濟必須有實體經濟做支撐。但她沒有說出后半句，實體經濟同樣需要互聯網的支持。這不，董小姐已經走進直播間，上陣帶貨，誓將互聯網進行到底。

加速相融，線上化大勢所趨

上個月，娃哈哈宣布將打造4個電商平臺，預計投入近10個億。“我們建設新的電商平臺，幫助年輕人創業做社交零售商，順應了內需回暖的趨勢”，宗慶后表示，“現在推出這樣的平臺，我看正合適”。

曾經帶頭排斥，現在積極擁抱，娃哈哈對電商態度的轉變，背后是實體經濟和互聯網經濟在碰撞中實現了融合。

類似的案例比比皆是。

3C數碼最初的銷售渠道都是鋪設在線下，品牌建立起各自的聯盟，各級代理商拿貨分銷。電商的出現對傳統渠道造成一定的沖擊。而在后續的發展中，互聯網技術的深度滲透，雙線融合的推進，線下以及行業則收獲了實實在在的積極效應。

最直觀的，京東與廠商之間合作推出的C2M反向定制產品，幾乎是款款熱銷。互聯網平臺發揮客觀的技術優勢，通過用戶購買行為等數據洞察市場風向，共享給廠商，指導生產出真正符合用戶喜好的爆款產品。

所以，前幾年PC市場疲態顯露之時，互聯網平臺的介入一方面為市場導入了線上渠道流量，另一方面游戲本等“虛實結合”的產物給市場帶來新的增長動力。

而今年突發的疫情，更是給實體經濟敲了警鐘。線下多行業停擺，線上流量激增。國家統計局發布的數據顯示，2020年1-4月，國內社會消費品零售總額累計106757.5億元，網上零售額30698億元，占比接近29.8%。

數據勝于雄辯，企業自發意識到數字化、線上化的重要性，大大加速了互聯網經濟與實體經濟的融合進程。

開篇提到的房產行業就是典型。一直以來，房產交易的線下屬性都非常重。價值高，實地看房，交易周期長，客戶也沒有線上交易的習慣，開發商自然不會對線上給予過多重視。即便是與京東這樣的電商平臺合作，“一開始開發商還是把我們當做一個流量平臺，希望能夠從我們這里獲得銷售線索”，京東房產總經理曾伏虎表示。

疫情發生之后，“行業有了一個非常大的變化，他們突然發現線上其實是既現實又低成本的渠道，所有開發商都在花大力氣打造線上平臺”。大勢所趨，第一季度行業排名靠前的房企都在力推自家的線上平臺、賣房App。

對外，“開發商今年以來都在把他們的IT系統開始和線上平臺打通，包括客戶報備、客戶簽約、客戶下定、結酬等銷售流程的操作都在京東平臺上面同步，可能是前端看不到的，但是后端變化就在于這是逐漸在向線上賣房過渡”。

商場上沒有永遠的敵人，不論零售業、制造業還是房產行業，當實體經濟的操盤手越來越意識到信息化的意義，深度融合后的化學反應也隨之而來。

京東自營+，向外輸出

5月22日，京東房產與中駿集團簽約，中駿集團成了首個在京東開設自營旗艦店的開發商，這也標志著京東正式上“自營房產”業務。

2017年推出京東房產，2018年發布京東直租，2019年“11.11”投放6000套特惠房源。京東房產業務布局已久，但與之前不同的是，此次京東是與開發商直接合作，把直供房源納入了自營體系。中駿·云景臺首批1000套房將作為京東渠道專享房源，6月1日起在京東正式開售。

以前京東賣房更多是扮演銷售渠道的角色，“自營房產”則是京東親自下場完成采和銷，并做好售前、售中、售后全流程的服務。促成此次實體經濟與互聯網經濟深度融合，除了上文提到的疫情催化，熊出墨認為還有以下幾點原因：

首先，京東的服務能力高效地滿足用戶端線上購房需求，助力實體經濟的轉型達成雙線無縫銜接的效果。

從源頭甄選優質房源，京東“自營房產”此次合作的中駿·云景臺，曾伏虎表示是團隊篩選過后的“北京市場現在最有潛力、最有可能成為今年北京全城銷冠的項目”。而保證項目的品質的同時，服務也必須跟上。與購買其他商品不同，買房對多數人來說都是人生中的一件大事，決策周期長、交易周期長、涉及問題繁多。傳統線下交易中，專業的置業顧問全程一對一服務。搬到看不見摸不著的線上，這對平臺的服務能力提出了更大的挑戰。

服務，恰是京東的優勢所在。比如，平臺擁有成熟的線上客服體系，京東零售CEO徐雷2019年底透露，過去十年京東在客服領域的投入就有150億元。專業客服帶領下，用戶了解項目、自身購房資質、簽約事宜等等，完成從線上到線下整個銷售流程的對接。

再如，依托技術手段，京東可幫助開發商在線上快速定位目標客戶，為此，京東為“自營房產”業務準備了銷控系統、線上簽約系統、客戶服務系統、用戶展示推廣系統、大數據匹配系統等智能系統。用戶端，VR、直播等看房方式，則可讓用戶更加直觀地了解樓盤。

此外，在京東生態內其他板塊的協同之下，購房體驗會再次升級。比如購房前的貸款，京東數科可與銀行溝通，為用戶增信；而購房之后，京東家居業務部又能為購房客戶提供后續的家裝等配套服務。

其次，從合作的根本出發，開發商項目與京東自營綁定之后，項目會變得更好賣，進而帶來更高的收益。

這一方面靠的是京東渠道的力量，“自營房產”不僅面向平臺近4億活躍購買用戶，京東還將與開發商合作制定專項營銷計劃，獲取更多精準流量。另一方面是源于“京東自營”品牌的背書。零售行業京東自營商品和服務打下的市場認知，將逐步拓展到房產交易中。

甄選房源、獨家優惠、線上鎖房、無理由退定、價格保護，京東“自營房產”奠定了房產自營的標準。京東自營高品質、標準化的標簽與開發商共享，開發商的項目、品牌也隨之更具市場競爭力。

綜上，京東“自營房產”業務的上線給行業提供了新的發展思路，就是把原本設在線下的售樓處搬到線上。在線上把業務流程透明化，減少中間環節，提高效率。并且，通過自營給用戶更多保障，以服務、技術為抓手最終促成線下實體的銷售。

得益于此，開發商能獲得的不光是流量，而是整個銷售流程的支持。所以，京東“自營房產”不失為互聯網經濟與實體經濟融合共贏的經典案例。

而“京東自營”的模式，通過在大眾消費品、房產的落地可以看到，其實就是京東把自身積累的能力對外輸出。這種輸出是全方位、全鏈條的，品牌能力、營銷能力、技術能力、金融能力、物流能力等等，根據實際情況按需靈活調動，組合出多種針對性的解決方案。所以，在房產之后，“京東自營”必定還會賦能到更多的領域，與更多實體經濟業態相融。

這種超前的探索值得肯定，但可以預見，實際操作起來難度會很大。業內也都在討論京東自營和線上賣房可不可行，曾伏虎認為，“今年所有的資源都在向線上化傾斜，市場變化催促京東去做‘自營房產’。大趨勢必然使這個事情做成，雖然以什么樣的形式做成不敢確定，但必須參與到這場變革當中，必須積極地投入和嘗試”。

距離京東“自營房產”首賣還剩2天時間，線上售樓處到底能拿出怎樣的業績，我們拭目以待。

本文來自“熊出墨請注意”，轉載請聯系原作者獲取授權

疫情之下的樓市回暖，比想象中來的更快一些。

杭州萬人搖號，深圳豪宅被秒，北京順義開盤20分鐘創成交記錄......根據新聞報道，上海、重慶、蘇州等地都出現了民眾戴著口罩在售樓處大排長隊的情景。

這也帶動了線上房產交易市場的火熱。開發商打折促銷線上開賣，58同城、安居客等房產服務平臺推出的經紀人直播帶看，臨感VR售樓處等服務的使用率也大大提升，房產線上信息服務平臺與線下開發商、經紀公司真正迎來深度房產交易鏈條融合，而作為房產信息服務的引領者，58同城在第一季度末又在資本棋局上落下關鍵一子。

3月31日，58同城、58愛房宣布向重慶房產經紀企業“到家了”聯手投資5億元，平臺將以資金、技術、資源等優勢助經紀公司穿越經濟發展周期。就在上個月，58同城、安居客剛宣布投入10億元扶持房產經紀行業，短短一個月后即宣布首筆投資，也體現了平臺對房產經紀伙伴扶持的決心。

真金白銀以及全方位的賦能，受疫情影響的行業也許很難復現往年“金三銀四”銷售盛況，但有“最強盟友”同行，接下來的路應該會走得更有底氣。

文：彬彬（熊出墨請注意）

回暖背后的10億房產經紀扶持

說市場“回暖”，并非空穴來風，有數據為證：

以北京地區為例。據北京住建委統計，2020年第12周（3月16日-3月22日）北京新房成交702套，二手房成交1857套。這與第11周相比已經出現明顯增長。新房成交較第11周的439套增加263套，環比上漲59.9%；，二手房成交較第11周的1566套增加291套，環比上漲18.6%。

然而，即便有回暖趨勢，當前房市也無法與以往的“金三銀四”同日而語。畢竟，疫情帶來的挑戰以及行業的自我修復周期，都是無法回避的客觀現實。此時能提供真正行業賦能的企業，也將贏得更多合作伙伴的信任。

58同城CEO姚勁波公開表示，“58同城將逆勢加大市場投入和幫扶力度，幫助有發展潛力和信心的企業活下來”。于是，58同城2月、3月兩個月里接連出手，宣布投入10億元專項扶持全國優質房產經紀公司，隨后加緊行業扶持步伐，與58愛房攜手投資到家了5億元。

到家了是一家立足重慶、成都的房產經紀公司，目前在重慶擁有超過600家門店，是重慶市場房產經紀行業的絕對領跑者。據悉，58同城、58愛房將發揮各自所長對其進行幫扶，比如58同城可提供流量等資源傾斜，58愛房作為新房聯賣平臺則可輸出一二手聯動能力。雖然是以到家了為投資對象，但熊出墨認為58同城、58愛房的目的在于賦能西南地區的優質從業者，繼而在西南地區打造房產經紀服務生態鏈。

對58愛房來說，到家了在重慶、成都地區的積累可幫助進一步增強業務能力。在58同城、世聯行、同策咨詢三家大股東之外，吸收地方性房產經紀企業的獨特優勢，以實現區域的擴張和深耕。

之于58同城，一方面是在循著2020年加強行業扶持的策略前進，另一方面如果從行業供應鏈的角度來理解扶持之舉，58同城是在深入上、中、下游各個環節，在B端不斷擴大自己“朋友圈”。

也就是說，58同城、安居客、58愛房為開發商、房產經紀公司賦能的過程中，平臺自身的競爭力也將隨之提高。合作伙伴可以更好地活下去，平臺方則向著新的方向演進——智能化房產服務平臺。

最強盟友：智能化服務平臺

為了盡可能多地促成交易，疫情期間開發商和房產經紀公司使出了渾身解數。

某開發商在社交媒體鋪天蓋打廣告，喊出全國75折。其他開發商也相繼推出優惠政策，試圖以降價促銷誘惑潛在業主先交上一筆定金。房產經紀公司這邊，由于各小區封閉式管理，微信推廣房源、蓄客之余，經紀人能做的至多也就是抖音開直播帶看。

可眾所周知，開發商和房產經紀公司向來都是重視線下，從線下倒逼至線上的轉型無疑是一大挑戰。加之時間緊迫，難度再次翻倍。所以，趕鴨子上架的線上銷售，要么噱頭大于實質，要么事倍功半。

回歸商業本質，專業的事情還是要交給專業的人去做。開發商、房產經紀公司無從下手的線上經營，更高效地在線上場景促成交易，這是58同城等房產服務平臺最擅長之事。

一層一層來看，平臺首先能為開發商、房產經紀公司帶來的是流量的精準獲取。

無論新房還是二手房，線上經營中流量都是最為基礎、必不可少的。相較于到社交媒體、抖音等平臺廣撒網式地找流量，58同城等平臺的用戶群體與開發商、房產經紀公司目標客戶的重合度更高。

用戶規模同樣也有保障。以安居客為例，極光大數據發布《居者有其屋：城市居民置業圖鑒2020》顯示，目前線上房產交易APP用戶規模達4100萬，安居客在安裝滲透率、活躍用戶、找房覆蓋用戶等方面均排名行業第一。

另外，平臺的營銷引導，還在企業和找房用戶之間精準建立起連接橋梁。基于大數據技術，58同城可利用算法把客源、房源、經紀人、樓盤置業顧問進行智能匹配，為高效轉化打好地基。比如在新房市場上，2月份安居客上線的“安心在線購房季”活動，短短兩天就促成10多個城市的百余個樓盤完成認購。

其次，平臺憑借技術實力為開發商和房產經紀公司做好與客戶的連接，打造線上服務流程，促進銷售成單。

春節后，58同城、安居客與各大開發商合作上線了臨感VR售樓處，把樓盤項目的案場和樣板間搬到線上。目前已覆蓋全國188個城市，7205個樓盤，10835個戶型。近期還升級了臨感VR售樓處官方旗艦店，讓用戶更便捷地享受優質房源信息和服務，同時，幫助開發商降本增效，高效獲取用戶，極大提升線上營銷轉化率。4月初，安居客安心在線購房季全新出發，聯合千余家官方認證的開發商直營售樓處，帶來更多、更準、更新的購房優惠及線上體驗，幫助購房者安心挑好房。

比如令行業頭大的二手房線上看房。買房不同于其他交易，看房和體驗環節至關重要，如今線下帶看極不方便，線上圖文或是簡單直播，帶看效果大打折扣。為解決這一難題，58同城依托臨感技術，上線臨感VR在線帶看功能。經紀人可以實時講解，與購房用戶同屏觀看房源，突破物理空間限制，最大程度還原線下看房的現場感。

找房用戶也用實際行動對此功能給出正向反饋，數據顯示，臨感VR帶看3月上旬上線以來，截至3月16日，用戶向經紀人發起的臨感VR在線帶看連接量快速提升3倍。在重點推廣的30個城市中，有27%的經紀人收到用戶發起的VR在線帶看連接需求，最長單次在線帶看時長達50分鐘。

“總價實惠的房源，配有臨感VR帶看服務很容易被購房者選中，尤其是保證真實在售的安選企業擔保房源，線下轉化效率非常高”，線上帶看、交易、售后等體驗等都有保障，房產經紀人對線上經營的積極性也得以調動。

應對疫情，“58同城將大力發展在線化產品”，姚勁波解讀58同城2019年財報時提到，微聊、視頻面試、直播看房、臨感VR等等更加科技化的產品受用戶青睞，這也將帶動2020年第一季度58同城業務的增長。

此外，平臺還能提供服務人員和服務體系的線上化賦能，提升從業人員的專業素養。

以智能化的工具矩陣輔助房產經紀公司線上經營的同時，58同城、安居客還搭建了58安居客房產經紀大學，從內部提升企業的服務品質以及行業競爭力。目前，58安居客房產經紀大學已整合300位業內專業講師，培訓經紀人次數320萬次。

隨著服務線上化的轉移，售樓處置業顧問的線上服務統一標準的建設也更加重要。只有從業人員的專業素養上去，行業整體的服務質量才有希望提高。58同城、安居客開發了六維五星服務力計算模型，從通識服務、內容服務、主動服務、安心服務、及時服務、互動服務六大維度進行測評，選拔、認證行業人才。

綜上，由內至外，由產業鏈源頭的房源到末端的銷售，在第三方平臺的智能化、專業化、一體化的服務之下，新房、二手房的交易都完成了從線下到線上的無縫切換。由于切實幫助開發商、房產經紀公司促成了更多交易，58同城、安居客、58愛房等智能化房產服務平臺成了房企的“最強盟友”。

結語

2019年，電視劇《我的真朋友》熱播，58同城、安居客宣布了“N+全開放服務平臺”房產發展戰略，姚勁波強調稱要“做房產行業的真朋友”。

2020年，同樣是講述房產經紀行業故事的《安家》熱播，58同城把“真朋友”三個字落到了實處，并升級為B端企業的“最強盟友”。

患難之中伸出援手，平臺的價值也因此得以實現。58同城聯席總裁、安居客CEO莊建東此前曾說過，平臺的價值就在于讓更多參與方發揮價值。“把優秀的服務方都選出來，讓大家都有選擇權，這種多樣性協作體現出來的服務和連接價值才更加長遠。”

2月份面向全國范圍的10億，3月份面向西南地區的5億，58同城的兩次投入都有提到“優質”一詞，助優質合作伙伴在未來發展得更好，發揮平臺優勢，提高行業交易效率，這是對行業、用戶負責，同時更是為“最強盟友”的稱號負責。

本文來自“熊出墨請注意”，文：彬彬，轉載請聯系原作者獲取授權

10月18日，房天下(NYSE:SFUN)的股價在1美元到2美元之間震蕩了一下，終于還是以2.01美元收盤，考慮到其上市之初42.5美元的發行價，這樣的落差看起來很大。

但在實際上，如果真的將觀察的時間尺度拉長到9年，從42.5美元到2.01美元，還不及房天下最大跌幅的一半。

中概股最能跌的公司，到底有多能跌？

房天下的最高股價出現在2014年3月，當時的股價一度飆升到94.98美元。市值也在2014年初達到過67.39億美元的高峰。在2019年8月12日，出現了房天下迄今為止最低的股價1.46美元，最低市值1.34億美元。

這是個什么概念？也就是說，在近期的低谷時期，市值不及其巔峰時期的1/50。在這個落差面前，什么“腰斬”“血崩”“跳水”之類的形容詞，都實在是太過蒼白。

房天下的股市表現這么神仙，如果財務表現很好，那就真的有鬼了。所以很自然的，2015年之后，房天下可以說就進入了虧損紀元。

如果不是2017年勉強盈利2000多萬美元，今年再虧損一年，房天下再不情愿，也要從紐交所退市了。

當然，光看虧損，也看不真切房天下的經營狀況到底差到了什么程度。可以結合費用支出來看，房天下的費用支出大頭一直都是“銷售管理及行政費用”，2016年之后這部分費用是在大幅度縮減的。

費用開支不斷縮減的情況下，房天下的虧損還是這么可怕。很顯然，其經營狀況到底有多差，不言而喻。

房天下旗下擁有六大集團：新房集團、二手房集團、家居集團、研究集團（中國指數研究院）、租房集團以及搜房金融集團，業務覆蓋房地產家居所有行業：新房、二手房、租房、別墅、寫字樓、商鋪、家居、裝修裝飾以及其各類交易的金融需求等。

在財務報表中，被分為電子商務服務，包括用戶房會員服務、在線房地產經紀服務、新房直銷服務、在線轉租服務；營銷服務,就是廣告；上市服務，即向中介收取的端口費；金融服務，主要是貸款；增值服務，包括訂閱信息庫和報告。這5個大的業務板塊。

2016年到2018年，這3年中房天下的業務在不斷調整，營收卻在不斷下降。

在2018年初，房天下停掉了電子商務服務里的新房直銷服務、在線轉租服務和在線房地產經紀服務。房天下的這次調整意圖很明顯，就是不再涉及具體的房地產經紀業務，專心做平臺。這個思路很清晰，但是結果嘛……是盈利照虧，股價照跌。

互聯網房產行業的“方仲永”

近一千年前，中國歷史上著名的改革家王安石講了一則關于同鄉人方仲永的小故事，目的在于勸學。這個勸學故事流傳千年的魅力所在，則是方仲永從“天才”到“泯然眾人矣”的巨大落差。

在當前的互聯網房產行業，房天下就是那個當之無愧的“方仲永”。

房天下的創始人莫天全，絕對算是一個傳奇人物。

1988年，莫天全參與中國產業組織改革研究組，一年后碩士畢業于清華大學經濟管理學院。在中國產業組織改革研究組的工作中，莫天全作出了突出的貢獻，并為此獲得中國經濟學最高獎“孫冶方經濟學獎”，成為研究中心很想留住的人才。但莫天全已經決定到美國去攻讀管理學博士學位，因為全球公認水平最頂尖的管理學專業都在美國。

1991年，莫天全遠赴美國，攻讀美國印第安納大學經濟與管理博士學位。兩年之后，尚未畢業的他受聘于美國道瓊斯旗下子公司Teleres，并且憑借出色的工作很快獲任道瓊斯Teleres亞洲及中國董事、總經理。莫天全接手由中國房地產業協會國務院發展中心等發起的中國房地產指數系統，擔任秘書長的職務是在1996年，一直到現在。

他正式創辦搜房網（房天下前身），是在1999年。這一年得到世界上最大的投資銀行，高盛投資銀行Goldman Sachs和國際數據集團IDG的支持，搜房網橫空出世。

成立之后的搜房網急速擴張，很快就成為了亞洲最大的房地產信息技術公司。2010年9月17日，成功登陸紐交所。上市當天，搜房網以67美元的開盤，比發行價42.5美元暴漲了57.6%，在9年前的美國資本市場，這樣的殊遇頗為罕見。

2014年前后，中國互聯網房產行業掀起O2O的熱潮，誕生了房多多、愛屋吉屋、平安好房等一大批新生代玩家。搜房網全面改名為房天下，股價一路飆升到近百美元。

在O2O的熱潮之中，2015年前后，房天下開始提供直銷服務、轉租服務、房地產網上經濟服務（主要是為二手房買賣雙方提供經濟服務）、以及在線裝修服務，這些具體的房地產經紀業務服務。這是一場從線上到線下的改革，既做平臺，也做業務。

2015年，房天下PC及移動平臺月度活躍用戶數8200多萬，擁有4200多萬對買房、賣房、裝修有強烈需求的注冊用戶，近2000萬準購房意向的搜房卡會員，成為全球最大的房地產家居網絡平臺。

但尷尬的是2015年之后，互聯網房產O2O泡沫破裂了。O2O泡沫破裂，房天下的財務不斷虧損，股價也開始了大跳水的表演，成為中概股最能跌的公司，也成為了股民們巴望著趕緊倒閉的公司。2019年1月份，一手締造房天下的莫天全在身心俱疲之中卸下CEO的重擔，繼任者是技術出身的劉堅，而他帶領下新的高管團隊平均年齡只有35歲。

遲暮中的房天下完成了激進的大換血。但回顧過往，房天下依然像是這場O2O泡沫的“受害者”。

再次掀起波瀾的房多多

當然，要算“受害者”的話，這場O2O泡沫的“受害者”遠不止房天下一家，近期向SEC提交招股書的房多多也能算是其中之一。

2014年，當房天下在美國股市受到狂熱追捧的時候，此時已經開始籌備上市的房多多也成為了資本青睞的對象。

比不上房天下的顯赫身世，房多多的兩位創始人段毅和曾熙都是房產經紀人出身，第三位創始人則是在互聯網奮斗十多年的行業老兵李建成。三人分工明確，段毅是首席執行官、曾熙是首席運營官、李建成是首席技術官，在2011年10月聯合創立了房多多。

房多多成立之初，志向非常遠大，要在房地產交易領域發動一場革命。將自身定位為地產垂直領域的淘寶，并自稱全國第一家移動互聯網房產交易服務平臺。

但在具體落實上，房多多的口號和行動完全就是南轅北轍。房多多的起步靠的是新房分銷代理，也就是從開發商處獲取項目，然后分給中介公司銷售。不過也是憑借這種方式，房多多才實現了自身的快速發展壯大。2012年9月獲得600萬人民幣的天使輪投資；2013年7月披露獲得6000萬人民幣A輪融資。

2014年7月，房天下披露獲得5250萬美元B輪融資，投資方包括嘉御基金。嘉御基金的創始合伙人兼董事長正是前阿里巴巴B2B總裁衛哲。

在互聯網房地產O2O風潮中，從2014年開始，房多多開始致力于將自身轉變成服務買賣雙方自行交易的平臺。之后提出“直賣直賣”的口號，推出了“一鍵直約”的二手房帶看模式，號稱2999就能解決買房問題，開始打造自己的二手房平臺，為了房源，房多多自建團隊幫助過戶，開始搞“去中介化”。

在當時，房多多的這一系列操作帶來的影響是極具轟動性的，讓其一時風頭無兩。并且在2014年，房多多的平臺交易額突破2000億元，與萬科和鏈家年度交易額相近。

同樣是在這一年，擅長資本運作的原萬科副總裁肖莉加入房多多，肖莉曾在公開采訪時表態稱，自己去房多多就是為了幫其上市的。從這時起，房多多就已經開始籌備上市了。

2015年9月，房多多獲得2.23億美元的C輪融資，當時的估值超過10億美元。之后的事情大家也都知道，O2O的泡沫它破了。于是，2016年房多多的虧損達到了成立以來的最高值3.321億元。

之后房多多還是慢慢緩過了氣，2017年盈利60萬元，2018年盈利1.04億元。在2018年，房多多再次來了一個大轉向，對線下中介的態度由“去中介化”變成了“為經紀商戶提供服務”。對于之前的一通操作，房多多創始人段毅承認錯誤：“用3年時間，花3億買來的教訓。”

上半年實現凈利潤1.1003億元，10月9日正式向SEC（美國證券交易委員會）遞交招股書，計劃在納斯達克上市。

擠一擠“中國產業互聯網SaaS第一股”的水分

這次上市，房多多沒有再打“互聯網房產界的淘寶”這種旗號，而是給自己貼上了“中國產業互聯網SaaS第一股”的標簽，但這個標簽實在太虛了。

首先SaaS，是Software-as-a-Service的縮寫名稱，意思為軟件即服務，即通過網絡提供軟件服務。

SaaS平臺供應商將應用軟件統一部署在自己的服務器上，客戶可以根據工作實際需求，通過互聯網向廠商定購所需的應用軟件服務，按定購的服務多少和時間長短向廠商支付費用，并通過互聯網獲得Saas平臺供應商提供的服務。

由于對線下經紀人態度轉變，今年三月份開始，房多多開始向中小型中介派單，還向他們提供新房通、平臺通、經紀通、網商卡、閃傭寶等數據分析產品。

但實際上，2019年上半年，從代理傭金獲取的收入依然占據房多多總收入的93.5%，而創新及其他增值服務收入僅占4.2%。房多多現在就標榜自己是產業互聯網SaaS平臺供應商，實在名不符實。

其實房多多給自己貼這個標簽的原因非常簡單。目前美國同業已有SaaS上市公司約 47 家，其中千億美元市值的公司一家（Salesforce），百億美元以上 7 家，十億美金以上有 29家，美股市場也給予它們較高估值。美股市場對SaaS公司的追捧，正是房多多炒作SaaS概念的動機所在。

房多多在招股書信息披露，其主要競爭對手包含安居客、鏈家旗下貝殼找房，以及房天下。按照房多多對產業互聯網SaaS的定義，所有的房產信息服務平臺，或多或少都推出了類似的SaaS服務，而在整個房產信息服務領域里，目前房多多連前三都擠不進去。

互聯網房產行業真正的巨頭

卷入當年房地產O2O風潮中的企業，并不全是“受害者”，起碼58同城和鏈家都不是。

在風潮之中，分類信息巨頭58同城想要對房產垂直領域進行更深度的切入，于2015年成功收購了安居客。

58同城始終堅持平臺路線，收購安居客也只是擴充平臺縱深的一個環節。所以當O2O泡沫破裂，58同城和安居客就成為了大部分經濟商戶的首選。經過幾年的發展，成為了市場占有率最高的房產信息平臺。

當前安居客在范圍覆蓋上，已經超過640個城市，5萬經紀品牌以及130萬經紀人。要知道中國目前總共也就200多萬房產經紀人。至于房多多覆蓋的經紀人數量，則在26萬、32萬、60萬、107萬之間飄忽不定，不管具體是哪個數，與安居客的差距都不小。

至于鏈家，鏈家的創立比房天下要晚上一兩年。在那個年代，鏈家在成立之初就定下了與互聯網信息媒體深度合作的大方針。2014年，房天下開始涉足房產中介業務，鏈家就立即宣布與房天下決裂，同時開始進行密集的線下房產中介擴張和線上互聯網房產布局。

鏈家先后收購、合并了上海德佑地產、北京易家地產、深圳中聯地產、杭州盛世管家、廣州滿堂紅和成都伊誠地產。線下大并購的同時，線上大布局在同步進行。2014年6月，鏈家網數據中心成立，11月鏈家在線正式更名為鏈家網。2018年的4月23日，左暉決定轉換賽道，從直營的鏈家切換到大居住平臺貝殼找房。

當前鏈家系已經成為中國二手房市場最大玩家，擁有超過2萬家的門店及20萬經紀人，在整個房產流通領域都擁有舉足輕重的影響力。

所以，目前在房產信息服務領域，真正的巨頭就是58系的安居客，和鏈家系的貝殼找房。

從極光大數據近期發布的《2019年房產信息服務行業研究報告》來看，在今年6月份，安居客的月活用戶數量達到了1931.5萬，貝殼找房614.4萬、鏈家408.5萬兩者合計也超過了1000萬，與其他玩家拉開的差距非常大。

在品牌認知度、用戶首選占比、用戶使用率，這些更深入的用戶層面問題表現上，房多多等其他平臺和巨頭們的差距非常明顯。

據極光大數據數據顯示，房產信息服務行業的總體用戶規模在2019年6月份達到5488萬人，安居客、貝殼找房、鏈家這前三名合計覆蓋用戶超過54%，頭部效應非常明顯。

忽視破產的愛屋吉屋、黯然離場的平安好房、被迫賣身的好屋中國，這些在之前O2O風潮中把自己玩沒了的玩家。無論是快把自己折騰死的房天下，還是總想搞大事的房多多，包括我愛我家、新浪樂居、蘇寧有房、諸葛找房這些各有來頭的入場者，在短期之內都并不足以對58系和鏈家系形成威脅。

因為這些巨頭不僅市場份額高、體量大，他們本身對新趨勢、新技術的關注和適應也不落人后。

正在革新的互聯網房產

比起市值動輒以千億計的房地產開發商來說，房產流通領域的“巨頭”58系和鏈家系依舊只能算是小老弟。不刨除其他業務，整個58同城的市值在10月18日只有77.36億美元，而近期貝殼找房的估值為95億美元。

但是，當前整個房地產市場正在醞釀著巨變，對于參與者們來說，這可能還是一場根本性的嬗變。

國家統計局數據顯示，2018年我國城鎮化率為59.58%，城鎮人口增速下滑到了2.2%。結合美國、日本等國際經驗，再考慮到不斷降低的結婚率和人口出生率。未來新房開發和銷售的增速會逐步放緩，中國的房地產行業已經步入了存量時代。

存量時代，行業的整體利潤都會下滑，但是，開發領域受到的負面影響最大。開發商們“過冬”的口號已經喊了很久，整個房地產行業重心由開發向運營、流通、服務等領域過渡的趨勢愈發明顯。

在這樣的巨變面前，無論是房天下停掉新房直銷服務，還是房多多向B端商戶業務的轉型，都只是倉促無奈的隨波逐流。而中流擊楫者們的表現，理應會截然不同。

作為行業內的兩大巨頭，貼身廝殺的58系和鏈家系在拉幫結派、搞手段之外，在互聯網科技應用方面的競爭也都不敢松懈。

為了提升房源展示的多樣性，兩家絞盡腦汁，在VR等技術應用方面下了很多的功夫，結果就是兩家的VR看房體驗明顯在不斷提高。另外還有大數據技術的應用幫助不斷提高房源信息的準確度；AI算力不斷幫助提高房源智能推薦的準確度。

雖然在幾年之前，互聯網房產行業出現了O2O泡沫的破裂，但是房地產行業和互聯網科技的結合并沒有因此胎死腹中。到今天，這樣的結合已經開始明顯的提升了整個行業的效率和價值。也讓從線下轉到線上再轉到平臺的鏈家大受裨益，成為資本追捧的對象。

2016年4月，鏈家獲得B輪60億元融資，騰訊、百度領投，包括新希望、光線傳媒、九陽股份、諾亞財富、源碼資本、歌斐資產、經緯中國、執一資本、今日頭條創始人張一鳴，美團點評創始人王興都是座上賓，2017年萬科和融創也入股鏈家。

今年3月份，貝殼找房接棒鏈家，啟動了D輪融資，原投資方在鏈家的股份將通過協議鏡像平移到貝殼找房。此輪融資由戰略投資方騰訊領投8億美元，騰訊的流量和資源扶持很明顯，直接開通了過去京東才享有的待遇，微信支付錢包的入口。

不斷融資和此次投資人鏡像平移，業內認為這或許與貝殼IPO有關。比起水分充足的房多多，或許貝殼才是真正值得關注的對象。

寫在最后

房地產，這是一個凝結了中國人太多需求和欲望的行業。國家經濟由房地產支撐，城市化進程由房地產推進，全民財富和房地產掛鉤，組建家庭由房產證開始。20年時間，房地產改變了中國社會的面貌，也不斷刷新著中國百姓的認知。

如今，整個行業開始步入存量時代，也將迎來更加莫測的變化。行業整體和5G、云計算、大數據、人工智能的磨合在不斷取得新進展，尤其是和互聯網結合最深的房產流通領域，明顯已經在孕育著新的變革和機遇，這一切的動因當然是創新。

但對這里面的有些東西，我們還是應該保持謹慎。借用莫天全的告誡：“創新是永遠必須堅持的一個過程，也會變成一個很糟糕的事情，很累。”

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110

“僅僅用了273天就快速完成四輪融資，愛屋吉屋創造了中國房市的奇跡，當時的估值就超過了10億美元，加入了“獨角獸”俱樂部，并且是成長最快的那個。愛屋吉屋所秉承的互聯網模式的獨特絕不僅僅是體現于“去門店”這種表面化的特點，而是自身內部所存在的‘互聯網DNA’——充分進行線上+線下雙向傳播運營，完全不同于傳統中介的運營模式。”

以上是2015年7月的新聞，是的，那是愛屋吉屋曾經的巔峰與輝煌。如今時光車輪已經滾向2018年，光芒已經不再，一代梟雄的落幕也很是無奈。

愛屋吉屋2014年3月成立，經歷了從創立到2015年的巔峰時期，2016年開始，愛屋吉屋在房地產市場的份額便開始下降。四年過去，愛屋吉屋的市場排名已經從前三跌到了十名開外。

這讓愛屋吉屋的聯合創始人鄧薇倍感心酸：“錢燒了，份額也拿到了，怎么就守不住了呢？”大意失荊州，因此鄧薇希望外界忘了愛屋吉屋，以及它曾經創造的記錄和夸下的海口。愛屋吉屋將錢投進去了，可市占卻守不住，主要還是因為以下四個重擔壓著難喘氣。

重擔一：巨額廣告費致使壓力大

據了解愛屋吉屋在2015年11月就完成了高達3.5億美元的融資。為了獲取客源，有了資金之后的愛屋吉屋便開始籌備廣告的投放。于是便邀請了喜劇演員蔡明來為其代言，很快愛屋吉屋的房產廣告大面積出現在電視、廣播、地鐵、樓宇間。

人民網曾報道，在房源獲取上，愛屋吉屋通過廣告帶來的業主主動委托大約占了50%，30%來自愛屋吉屋經紀人開發，其他渠道占了20%。可以看到，廣告是愛屋吉屋房源的主要來源之一。不得不說，鋪天蓋地的廣告確實在2015年的一段時間內為愛屋吉屋打開了市場，愛屋吉屋從廣告帶來的成交中也嘗到了些許甜頭。

但值得注意的是，廣告霸屏的背后面臨的是巨額的廣告成本，其中除了要支付給蔡明的代言費外，還要向電視、廣播、地鐵等廣告平臺支付入駐費。且隨著投放量的增多，動輒數十萬以上的廣告費用也不斷地在上漲。

因此廣告量的大肆投放意味著愛屋吉屋承受的資金壓力也在不斷加大，于是為了減重，愛屋吉屋不得不減少對廣告的投放。可當時的2016年正處于房地產市場的火爆時期，我愛我家、麥田、鏈家等中介公司都在收割市場，而我愛我家卻在減少廣告量。

簡言就是，廣告量少了，客戶量也隨之少了，成交量減少也是意料之中。不出所料，數據統計，2016年愛屋吉屋在京滬兩地的總成交量只有11978套，對比2015年的成交量同比下滑了近50%。且據云房數據研究中心統計，愛屋吉屋的排名從2015年的第三位滑落至2016年的第八位。

不難看出，愛屋吉屋在當時沒有把握好市場是一回事，可怕的是之前投入的廣告費可能都將付之東流了。

重擔二：燒錢補貼客戶并不理智

在巨額資金的支持下，除了砸錢投廣告，愛屋吉屋同時將目光轉移到“上海租客傭金全免”的補貼策略上。果不其然，人民幣玩家愛屋吉屋2014年年底就拿下了上海28%的整租市場。

據了解愛屋吉屋2014年8月開始在租房業務試水補貼模式，在上海是租客租金全免（上海一般是租客、房東各交房屋月租的35%，愛屋吉屋免掉了租客傭金）；而北京則是租房傭金半價，北京的傳統中介二手房買賣傭金一般為2.5%，而愛屋吉屋直接將傭金降到了1%。

這個決定讓愛屋吉屋在短短的三個月就沖到行業第四，與鏈家、我愛我家、麥田房產一起躋身房產中介第一陣營。但是，一味地補貼并不是長久之計啊，砸錢并不能保證企業能走很遠。

預料之中，由于愛屋吉屋高舉“租客傭金全免”旗幟導致燒錢倒貼得厲害，盡管后期傭金比例上調逐漸恢復到了行業平均水平，但還是沒能走出虧損的泥潭。因為價格的惠利一取消，市場份額明顯隨之開始下滑。

舉個例子，房地產是消費金額比較大的行業，傾向惠利的消費者也很現實，低價可能會被選擇，可價格一旦升了也很容易被棄之。房地產交易和快速消費行業不同，房地產交易的頻次非常低，用戶沉淀比較困難，所以燒錢的方式留住客戶實在是難以為繼。

免傭金或低價傭金的方式，讓愛屋吉屋在經營上一直處于貼錢的狀態。而反應過來要開始收取傭金了，則又使得愛屋吉屋在價格上喪失了優勢。這樣不但會面臨失去原有客戶的風險，而且在招攬新客戶上也將出現不具有吸引力的危機。

重擔三：月均近億元的員工薪資并非小數目

另外，據了解，愛屋吉屋除了補貼客戶之外，相關消息稱愛屋吉屋曾開出了“6000元底薪”的“高薪”，其次還有推薦獎勵。數據統計，愛屋吉屋從2014年不到3000員工，到2015年快速達到了13000名。

員工數量快速增多多部分是因為愛屋吉屋高于同行的薪酬標準與65%起的高提成，所以當時不少傳統中介公司的經紀人抵擋不住高薪的誘惑頻頻跳槽至愛屋吉屋。員工“瘋狂擴張”模式下，這家創業公司已經發展到了1.6萬多名員工，值得注意的是，當時僅員工工資就已經近億元了。

再加上給客戶的補貼以及投入的廣告費等等，這意味著每成交一單幾乎是虧損的。這也為后來的2015年年底，由于資金受重過大拖欠工資，導致經紀人上門“討債”埋下了伏筆。可見拿錢燒出來的交易量泡沫水分很大，一旦擠掉泡沫，公司就很危險。

因此，愛屋吉屋在那段時間內大肆地擴招，再加上不太理智地給予經紀人較高薪資，月均上億的可不是一筆小數目。愛屋吉屋這種只考慮到眼前的利益，并沒有作出長遠的打算做法，生存與毀滅只在一念之間，活生生給行業提供了反面教材。

愛屋吉屋不得不反思，房產交易本身是低頻事件，一個剛剛興起的互聯網房產交易平臺在短時間內并不會獲取多少消費者的信任，消費者始終站邊的是其所謂“高性價比”的優惠。這也是為什么后來并沒有企業跟風1%低傭金的重要原因，因為低傭金是企業無奈時才會采取的市場策略，在房市的黃金期用低傭金策略是不可行的。

重擔四：“去門店化”導致市占徹底淪陷

話說鄧薇，她像是從民謠中走出來的少女：她想要的是和別人的不一樣。因此鄧薇說：“在移動互聯網時代，傳統門店模式和商業邏輯必須改變。”在她看來，傳統房產中介的經營模式不但成本高，與其用資金去開店倒不如將資金用在推廣廣告、給租戶補貼等等。

所以愛屋吉屋要的就是與眾不同，于是區別于傳統中介大肆張羅門店，愛屋吉屋的策略是不設門店。但是，鄧薇算錯了。特立獨行走“無門店”路線導致愛屋吉屋忽略了一個關鍵性的問題，線上交易帶來的信任風險遠遠大于線下的交易。

眾所周知房產交易的金額較大，門店可以說是代表著房地產中介的信用和榮譽。房產交易不是簡單的下單、發貨行為。標的金額大，客戶在考慮時會去現場看、并進行多方面對比，門店給人的形象是穩定的存在，所以門店是有必要存在的。

而當那個追求不一樣的少女回過神來的時候，市占明顯已經守不住了。2016年是房市很好的年份，“造福”了一大批房地產公司，比如我愛我家、安居客等。然而愛屋吉屋卻與市場背道而馳，市場占有率開始不斷下滑。

權威機構的檢測數據顯示，2016年3月份愛屋吉屋在上海的市場占有率下降至2.3%，4月更是下降到了1.5%。同年北京房產中介二手房成交套數榜中，愛屋吉屋排第五，市占率為1.91%，2017年跌至第七，市占率僅為0.48%。

由此可見所謂去線下中介門店，看似減輕了資產投入。但實際上，對于原本就很“重”的房產中介行業，卻埋下了重重隱患。愛屋吉屋不得不面對現實——回歸到了傳統租房模式，于是2016年上半年就開始開門店。曾經執著于互聯網思維的愛屋吉屋已經和傳統中介沒什么區別了。

或許正如搜狐號新聞報道所說，愛屋吉屋2015年如不燒掉10多億人民幣打造互聯網中介，只需花費5億即能在北京、上海開出3000家門店，或許會是除鏈家之外的線下第二大品牌中介。就算2016年停止廣告投放，按當年火爆的交易行情，無需一分錢廣告投放，來自線下的自然流量就能滿足獲客，每店每月完成2筆交易算是中下水平了。所以，如果2015年開出3000家門店，2016年一年的總成交量將達到7萬套，GMV也將超過1400億。

總結

愛屋吉屋顛覆性的闖入曾被稱為行業的“獨狼”，并擔任了推動行業、加速行業大洗牌的角色。作為一家房地產中介行業的后起之秀，在上海房市也曾一度在市場份額上沖進前三，直逼中原與鏈家。

但是從2016年開始，愛屋吉屋一直在走下坡路。截至2017年7月兩地的總成交量竟然只有1400套，比估值10億美金時的成交數據下滑了10倍。數據證明，愛屋吉屋的風光已經不再，甚至將逐漸淡出市場。

愛屋吉屋的落幕其中部分原因也是來源于迷信互聯網思維的神話，前期無直營門店的做法導致失去了可持續的房源與客源的開發。盡管愛屋吉屋前期高調融資，但是持續地虧損也的確是事實。總結起來一句話，就是入不敷出。愛屋吉屋花錢買的這個教訓真是昂貴了。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110，本文首發曠創投網

從智能手機到智能家居，從無人機到無人駕駛，新的技術和產業升級正在席卷著各行各業，包括最為傳統的房地產行業。

建筑行業的產業化升級，簡單來說就是通過工業化的方式，像造車一樣來蓋房子。從碧桂園到綠地以及保利等，已經都開始布局智能和裝配式（框架式）建筑領域。《中國制造2025》也提出：“中國制造要向創新、智能、綠色和高端轉型，找到自己的新優勢，才能把自身依賴于出口導向型的經濟發展模式，逐步轉變為以我為主的全球價值鏈開放型經濟新模式。”

在新技術以及政策的推動下，一場圍繞建筑行業的變革也在悄然興起。

文 |?熊出墨請注意

建筑產業進入轉型期

隨著房地產經濟進入下半場，城市土地成為稀缺資源，建筑行業也面臨著從粗放式增長向綠色環保、更為高效的方式升級。目前建筑業房屋建筑新開工面積約每年50億平方米，這樣的數據已到“峰頂”，未來會逐步下調，另一方面，有數據統計我國每年因新建、拆除、裝修等產生的建筑垃圾約為15.5億－24億噸，房地產行業在中國碳排放量中大概占到40%以上。

因此，綠色環保節能減排成為建筑行業必須要面臨的一大難題。

業內有個詞叫智能裝配式建筑，即通過框架式的工廠化制造、裝配化施工，在縮短建造周期的同時實現提高效率和節能環保的目的。據業內人士介紹，相比傳統建筑方式，智能裝配式建筑所需要的勞動力能夠減少至少30%以上，總工程的施工期也可以縮短30%，建筑垃圾可以減少80%以上。

但這一產業在我國屬于剛剛起步的階段，普及率并不高。根據公開的數據顯示，我國裝配式建筑占新建建筑面積僅3%左右，但這一數據在日本和美國的占比則高達90%。

目前國內僅碧桂園、萬科等少數幾家地產公司在布局這一領域。為了推動裝配式建筑在全國的發展，2016年9月，國務院辦公廳印發《關于大力發展裝配式建筑的指導意見》提出，力爭用10年左右的時間，使裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到30%，其中2020年力爭要達到15%以上。

隨著各地落地細則的出臺，行業的發展步入到政策紅利期。北京市落地政策的目標明確規定，到2018年，實現裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到20%以上，到2020年，實現裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到30%以上；上海市的政策目標是在“十三五”期間，全市裝配式建筑的單體預制率達到40%以上或裝配率達到60%以上；而廣東省的落地政策中，明確提出到2020年裝配式建筑占新建筑的比例達15%，到2025年，珠三角城市群裝配式建筑占新建筑面積比例達35%以上。此外，江蘇、浙江、湖北、山東、湖南、四川等省市也都相應出臺了各地的落地政策。

這并非一件易事。因此與各地政策一齊落地的還有相應的補貼政策。比如北京就針對采用裝配式建筑并符合事實標準的予以財政獎勵；上海則按照一定的比例進行單位面積的補貼，每平米的補貼為100元；廣東省的補貼則是以項目為單位，符合條件的最高單項資助金額不超過200萬元。

在政府層面的鼓勵下，過去十幾年發展不溫不火的裝配式建筑迎來一輪新的風口。據前瞻產業研究院測算，2020年我國裝配式建筑市場規模將超過2萬億元，2025年將達到4.7萬億元。

揭秘建筑產業升級背后的黑科技

實際上，智能裝配式建筑工程的系統特點決定了裝配式建筑的發展必須要求全產業鏈協同，從設計、生產、施工到交付等環節都與原有的建筑體系不太一樣。碧桂園是國內較早進入這一領域的企業，其創新研發的SSGF高質量建造體系，不僅僅只局限于裝配領域，還將現澆優勢結合起來，從工法、管理、技術和材料等方面全面實現產業升級。

近日，熊出墨請注意受邀前往碧桂園東莞沙田項目的工地上見證了SSGF的落地。由于施工方式不同，這里與普通的工地完全不一樣。在進出大門的地方設置的紅外感應洗車系統能夠及時清洗來往車輛的淤泥，路邊還設友自動噴淋裝置不定時對道路灑水，使得從大門到工地的整條路干凈整潔。

根據其官方的介紹，SSGF是指的“Safe&share安全共享” “Sci-tech科技創新” “Green綠色可持續”“Fine&fast優質高效”，其以裝配、現澆、機電、內裝等工業化為基礎，整合了包括分級標準化設計、模具空中化裝配、人工智能化應用、全穿插施工管理和現場一體化裝修等技術，使得主體修建能夠與裝修工程分樓層同步推進。

來看看這背后究竟運用了哪些“黑科技”的建造技術。

首先是高精度工藝體系的運用。這也是SSGF建造科技的基礎。其采用鋁合金模版工藝加混凝土澆筑成型，能夠實現工廠標準化的生產，每建完一層樓就通過智能爬墻向上移動，大大提升建筑質量、效率的同時，也解決了內外墻抹灰的問題，消除空鼓開裂等質量隱患。

其次是裝配式施工體系。在工地上，不僅看不到腳手架、攪拌機等，更看不到成堆的沙石、磚塊、鋼筋水泥等建筑材料，其樓板、樓梯等建房所需的大部分構件都在工廠造好，運送到施工現場進行拼接和澆筑，大大提高施工效率的同時更多的解決了環保問題，建筑垃圾也變少了。此外，現場的大門、圍墻、防護欄桿、樓梯、材料堆放區等臨時設施都可以拆卸，多次循環使用，頗有一些汽車流水線的感覺。

第三是穿插施工體系。一般來說，傳統的建筑方式是等主樓完成封頂以后再進行精裝修，以27-29層高層洋房為例，交付周期為25個月。但SSGF體系中，主體施工時，預制內墻板、門窗、欄桿、給排水、電路照明、室內裝修等同步流水作業。熊出墨請注意在現場看到，房子修建到20層的時候，17樓已經開始裝修了，同樣以27-29層的高層為例，工期可以縮短8-10個月。

在這些黑科技的加持下，碧桂園率先在行業內組織“全天候工地開放”，在工程進度、技術條件等達到開放條件后，接受客戶、準業主、業主預約全天候到工地看實體質量，打破了傳統樓盤只能參觀樣板間的買房方式，可以去工地先看再買。

下一個戰場

隨著政策的推動和技術的進一步成熟，一場圍繞建筑產業的升級軍備賽也開始上演。畢竟，在這樣一個更集中和周期更長的行業來說，誰能搶占先機誰就更有可能占領這一市場。

顯然，碧桂園憑借SSGF在這一領域已經走在行業前列。相比一般裝配式工法，SSGF還能夠在施工現場實現大型建筑構件的生產和裝配過程合二為一，以“空中裝配工廠”的形式實現了建筑工業化。目前，碧桂園在北京、廣東、四川、重慶、江蘇、湖北、河北、河南等28個省份推廣SSGF，截至2018年8月初，碧桂園已經在59個區域、400多個項目采用SSGF高質量建造體系，并將逐漸在全國推廣使用。

而綠地也已經在上海、成都、合肥、昆山等地開展了裝配式建筑的研發和試點工作，一些新項目中裝配式建筑的面積占比達到了100%。

保利則選擇與遠大住工合作，通過建設依托BIM、物聯網和大數據技術的裝配式建筑智能工廠，進軍這一領域。同時，保利地產還與遠大住工進行資本上的合作，支持遠大住工的總部研發平臺。目前，遠大住工已經與俄羅斯、波蘭等12個國家簽約了多個裝配式建筑項目。

中民筑友是中民投旗下專注于裝配式建筑全產業鏈研究和運營的企業，目前已在長沙、上海、杭州、南京、深圳、佛山等全國42個城市布局綠色建筑科技園、落地裝配式建筑項目。

群雄逐鹿裝配式建筑市場，正在刺激這個產業的快速成長和成熟，但短期來看仍然面臨著不少挑戰。

首先是短期內施工成本要高于傳統施工工藝。碧桂園相關負責人表示，SSGF體系中，施工成本比傳統方式每平米至少高出100元，但從施工周期的減少來看，能夠實現建造速度比傳統工期加快8-10個月，使得建筑的整體效益要優于傳統施工項目。

另一方面是產業鏈尚未形成。這其中，除了裝配式建筑所需要的體系并未在全國范圍內推廣開來以外，還涉及到整個建筑工人團隊的升級。為了解決這一問題，碧桂園成立了SSGF產業工人培訓學校，定期對工地上的工人、農民工進行技能培訓，既有理論培訓，又有技能實踐指導，與此同時還在帶動預制模板供應商、衛浴供應商等共同發展，逐步推動裝配式建筑產業鏈的形成。而這一產業鏈的形成也有望拉動包括智能爬架、隔墻板、裝配式內裝以及智能家居等上下游相關企業的發展。

不論怎樣，這場圍繞建筑行業的變革一旦開始就不會停下，裝配式建筑行業也迎來了新一輪的黃金發展期。

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日前，58集團聯合我愛我家集團、中原地產、21世紀不動產中國、萬科物業樸鄰、麥田房產等多家房產中介機構，舉行了一場真房源誓約大會，多家大型經紀公司在會上發誓將推行全行業真房源理念。

事實上，鏈家早在2011年就率先推出了真房源的標準，今年4月份鏈家網升級成貝殼找房，其平臺真房源率可以達到95%以上，大幅領先整個行業。而58此次發起的真房源誓約大會上，多方地產經紀行業代表企業均有參加，獨不見真房源理念“首推者”鏈家及貝殼找房平臺，頗有向鏈家及其貝殼找房平臺宣戰的架勢。

真房源大戰，市場資源讓58與貝殼高低立見

近年來隨著新一線城市紛紛上演“搶人大戰”，房產市場也持續升溫，地產居住交易市場的火熱程度不言而喻，諸多城市已經進入了存量房時代。但即使是在這樣火熱的行業中，地產服務基礎設施未完善、互聯網化程度低、交易效率低下等問題仍然充斥著整個行業。同時，由于入局者不斷增加，房產服務企業在粗放的競爭環境中變得更加分散化，各地產經紀公司各自為戰導致市場割裂嚴重，行業發展任重而道遠。

鏈家作為首個推行“真房源”運營理念的房產經紀公司，在貝殼找房創立之前，都是以直營自治為主。而在鏈家的成長歷程中，在對鏈家平臺進行互聯網化之后，愈發覺得真房源在房產服務行業的重要性，在整合鏈家的全部信息之后，擅長自我變革的鏈家將“小家”升級為貝殼這個“大家”，建立起了服務于整個房產經紀行業的貝殼找房開放服務平臺。

貝殼找房在上線僅三個月的用戶流量就達到了鏈家網的25%，貝殼找房的CEO彭永東表示，到今年中期，貝殼的流量就達到整個鏈家網的流量，而到2018年年底，貝殼流量要成為全行業第一，成為流量第一的APP。而未來，貝殼流量的目標是比鏈家網多十倍。無形之中，這讓58集團及其安居客感受到了巨大的威脅。

對于貝殼找房而言，貝殼找房“真房源”理念的市場實踐動力源有兩點。一方面是源于貝殼在線上信息真實度上7年的實踐，加上鏈家在真房源管理能力上17年的深耕，背靠鏈家的貝殼找房服務平臺可以說是裹挾著“真房源”基因誕生的。另一方面則是貝殼找房平臺的定位就是要做一家面向行業的開放化服務平臺，不僅只停留在為品牌/商家導流的初級模式，而且提供產品技術、真房源管理、大數據、ACN合作網絡等在內的一整套解決方案，在房產經紀領域可以算得上是一個新物種的存在。

與之相對應的則是以販賣流量為主的房產平臺，他們在市場上存在的時間越長，對流量的依賴性也就愈發嚴重，假房源在平臺上扎根的程度就越深。而真房源理念的落實則需要大量真實房源的大數據作為基礎保障，在以流量收入為主導的房產平臺上，假房源信息就無法形成房產互聯網的大數據。即便是這些平臺現在對假房源商家進行強制約束來構建真房源數據庫，不但難以在真房源行動上立竿見影，反倒會讓平臺流量流失，造成其市場收入降低的嚴重后果。

貝殼找房快速崛起背后的秘訣究竟是什么？

鏈家在房產經紀行業積累的市場資源和真房源經驗，夯實了貝殼找房在房產服務開放化領域的市場基礎。貝殼找房也已先后進入鄭州、徐州、成都、長春等地進行試點，賦能當地品牌商，并計劃未來覆蓋全國300個城市，那么貝殼找房想要實現如此快速的增長，憑借的是什么？

一方面，貝殼找房是重新定義之后的居住服務平臺，將鏈家的真房源理念升級到整個地產服務行業，實現真房源開放化。一來，貝殼找房網在各地的賦能試點特有優勢，設立不同的房產經紀服務業務，為不同需求的消費者提供更加完善的基礎設施，目前貝殼如視事業部已經可以實現批量化VR房源信息，并在年底實現70萬套二手和租房房源、3500個新房樓盤的VR呈現。技術方面的賦能讓房產經紀公司和消費者都擁有房源信息、價格、安全性等多維度的識別和管理能力，并增加消費者和服務者的可選性。改善整個行業只提供信息和撮合信息而無法為消費者帶來真房源的房產服務體驗。

二來，貝殼找房推出ACN(Agent Cooperation Network)經紀人合作網絡，將真實房源對整個貝殼找房平臺上的所有商家進行開放，也就意味著在經紀人合作網絡中的所有中介都可以直接銷售其他中介的真實房源，實現真實房源共享，跨域、跨品牌聯營。參與房產交易所有環節的貢獻者都能得到利益分享，不僅消除了低效競爭，又能實現大中小型房產經紀平臺共生共贏，又讓發布虛假信心沒有了存在的意義，從而促進房產經紀行業的良性發展。

另一方面，從收入模式上看，傳統房地產中介平臺多依賴于流量，商家按照CPM（每千次瀏覽成本）或者CPC（每點擊成本）抽取傭金來獲得收入。而在以大眾流量為主導的平臺正是虛假房屋交易信息爆發最為嚴重的地方。

而升級后的貝殼找房則通過改變了CPC或CPM的流量導向，轉變成CPS的成交導向，這一轉變的直接結果就是平臺不靠信息賺錢，而是成交效率為王，以虛假信息為“誘餌”廣撒網的營銷方式將沒有生存的土壤。

貝殼找房依托于鏈家產品技術、品質控制和數據挖掘等相對完善的基礎設施上，在高維度的制勝點上，貝殼選擇穩扎穩打，以ACN網絡增強各房產經紀人之間共生共贏的關系，促進房屋交易市場平衡；而以CPS成交導向為主的收入模式則保障了市場虛假房源信息對消費者和房屋服務者的戕害，保障交易雙方的公平性。

在貝殼找房推動下，全行業“真房源”時代離我們越來越近

未來，地產資源雖然是有限的，但是人們的基本生活離不開“住”。房產經紀交易行業要想在地產資源有限的前提下獲得更多的發展空間，就要不斷拓寬交易平臺的服務范圍。傳統房產經紀平臺在這個瞬息萬變的新時代中已經無法滿足消費者的房屋交易需求。

數據顯示，目前國內房地產行業的APP月活躍用戶為3000萬，而在貝殼找房網CEO彭永東看來，居住服務行業的月活躍用戶應該在2億人次。在消費者需求隨著技術的進步而不斷被拔高的新時代中，人們對多元化、高品質的生態住居需求變得日益高漲。因此，能提供品質化、多元化和生態化的居住生活綜合服務模式將會成為地產行業的未來趨勢。

在這樣的趨勢下，擁有自我變革精神的貝殼找房服務平臺，正在通過技術賦能來創造出開放化的房產經紀服務領域的超級物種，為消費者和服務者提供優質、真實的房源服務。貝殼找房開放共贏，驅劣存良的商業模式，不僅讓我們看到了未來地產行業的藍海市場，也讓我們看到了一個地產服務行業的高品質“真房源”時代正在到來。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110