進度條警告！2023年只剩下兩周時間！

不出意外，接下來朋友圈將會被各種一張張總結(jié)刷屏：

2023年聽了多少首歌，哪首單曲循環(huán)抵過長夜漫漫

2023年去了多少座城市，某個凌晨天還沒亮就開始奔波

2023年點了多少頓外賣，那晚的大餐可能對你意義非凡

......

當(dāng)然，相比在上述APP留下的足跡，大家心里最最在意的，其實是腰間錢包這一年到底是鼓了還是癟了。

正所謂人生“三大件”，票子、車子、房子。臨近年末，相關(guān)的討論明顯多了起來。以近兩周為例，專業(yè)財經(jīng)內(nèi)容與民生話題碰撞，相關(guān)詞條頻頻沖上熱榜。例如橫店短劇演員工資、胡錫進炒股、年輕人買房、張朝陽呼吁增加年輕人收入等，全體網(wǎng)民的注意力明顯向“三大件”集中。

相關(guān)的專家解讀更是輪番上演，爬坡過坎、風(fēng)高浪急、底部中見曙光等等，百家爭鳴，似乎到處都是正確答案。

那么，2023年的收成情況，到底能打幾分？望向2024年，大家的票子、車子、房子會更好嗎？

股市能回到3200點嗎？

首先必須正視的一點，2023年，股市又在震蕩中度過了一年。

網(wǎng)紅股民胡錫進的投資日記頗具代表性。

2023年6月27日，散戶老胡以滬指3144點入市，向股票賬戶轉(zhuǎn)入10萬元。當(dāng)日滬指漲1.23，老胡賬戶盈利104元。有起有伏一個月后，7月底股指漲突破3300點，賬戶獲利1萬元，相當(dāng)于一個月內(nèi)賬戶增值5%。

信心自然隨之大漲，資金追加至25萬元。近日在2023搜狐財經(jīng)年度論壇現(xiàn)場，他仍記得當(dāng)時的膨脹心態(tài)，“我感覺自己就像巴菲特一樣牛，新巴菲特要誕生了。”

十天后，滬指跌破3200點，老胡依然堅信，“今年股市會在震蕩中上行”。再往后，滬指擊穿“胡錫進底”，賬戶由盈轉(zhuǎn)虧。此后又經(jīng)歷了一次翻紅，老胡對自己的判斷更加自信，“敢隨跌隨買”。再往后，一直到最近一篇日記，整體虧損7.27%，浮虧34858元。

“我不想賣，決心等到個人全倉翻紅的那一天。”老胡此言，也許正是不少股民的心聲。

幾個月前，有媒體報道稱，截至2023年6月30日15時，A股總市值達到93.42萬億，較2022年底增加了8.54萬億，股民總數(shù)達到2.18億，人均盈利約為3.91萬元。數(shù)據(jù)一出，網(wǎng)友一片嘩然，表示自己嚴(yán)重拖了平均的后腿。前海開源基金首席經(jīng)濟學(xué)家楊德龍也質(zhì)疑，“今年市場的盈利狀況普遍較差，真正能賺錢的都是少數(shù)”。

平均數(shù)能否表明大眾真實盈虧，股民自有判斷。而擺在眼前的客觀事實是，往事不可追，未來尤可待。

眼下，滬指在3000關(guān)口震蕩，似乎在為2024年行情作著預(yù)告。同時，各家機構(gòu)扎堆召開2024策略會，專家學(xué)者們對2024的普遍是予以樂觀研判。

例如中信建投認(rèn)為，2024年中國經(jīng)濟動能進一步轉(zhuǎn)換，補庫存和利潤回升是積極變化，全年有望實現(xiàn)5%左右的GDP增速。A股面臨的基本面、政策面環(huán)境邊際改善，可以更加樂觀。市場方面，分析師陳果認(rèn)為，2024年A股有望由熊轉(zhuǎn)牛，進入小牛市。

國際金融機構(gòu)高盛也給出一致判斷，高盛指出，2024年，摩根士丹利中國指數(shù)和滬深300指數(shù)將分別上漲12%和15%。

然而，站在廣大中小股民的立場，“小牛市”的專家解讀已經(jīng)聽過不止一次，具體到操作層面，歸根結(jié)底是盈虧自負(fù)。就像胡錫進決心等到翻紅，等到回到3200點、3300點，便能止盈離場。“我有選擇嗎？好像沒有，所以就兩個字：堅持。”

車市價格戰(zhàn)繼續(xù)打？

價格戰(zhàn)，絕對是車市貫穿全年的核心關(guān)鍵詞。

易車研究院近期發(fā)布的車市價格戰(zhàn)洞察報告顯示，2021—2022年期間，中國乘用車市場每輛車的平均優(yōu)惠幅度為1.5萬-2萬元。2023年上半年，每輛車的終端優(yōu)惠幅度已突破2萬元，截至三季度末優(yōu)惠更是接近2.6萬元。

如此大規(guī)模的降價優(yōu)惠，過去三十年中未曾出現(xiàn)。

一方面，新能源市場競爭進一步加劇，各個品牌圍繞降價“殺瘋了”。

年初，特斯拉打響價格戰(zhàn)第一槍，短短兩周在全球十多個國家宣布降價，最高降幅超過20%。同行陣腳被打亂，跟進成了唯一選擇，從平價到豪華，從新品牌到老玩家，車企紛紛通過新車優(yōu)惠、官方直降、權(quán)益調(diào)整等各種明暗形式加入價格戰(zhàn)，降價幅度從千元到萬元不等。

而且從年初一直持續(xù)到年末，價格戰(zhàn)都未見緩和。大眾ID.3調(diào)價之后，中國市場售價比德國便宜近20萬元；10月份極越發(fā)布旗下第一款車，上市剛一個月就自降三萬。從這兩個典型例子就能看出價格戰(zhàn)之激烈。

另一方面，燃油車也在價格戰(zhàn)沖擊之下“卷”了起來。

中汽協(xié)數(shù)據(jù)顯示，11月份中國新能源汽車單月產(chǎn)銷量首次突破百萬輛，分別完成107.4萬輛和102.6萬輛，創(chuàng)下歷史新高。同比分別增長39.2%和30%，市場占有率達到34.5%，市占率連續(xù)7個月超過30%。

初步預(yù)計今年新能源產(chǎn)銷總體規(guī)模會超過900萬輛，表現(xiàn)超出預(yù)期。壓力給到燃油車這邊，所謂“沒有賣不出去的車，只有賣不出去的價格”，燃油車價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。

3月初，東風(fēng)雪鐵龍部分車型政企綜合補貼后最高優(yōu)惠達9萬元。燃油車企快速跟進，價格戰(zhàn)愈演愈烈，甚至在7月份時中汽協(xié)出面聯(lián)手?jǐn)?shù)家汽車企業(yè)簽署了《汽車行業(yè)維護公平市場秩序承諾書》。

新能源與燃油車“大亂斗”，價格戰(zhàn)就這樣打了一年。根據(jù)當(dāng)前形勢來看，面對即將到來的2024年，價格戰(zhàn)仍是主旋律。

從車企公布的前11個月成績單來看，在新能源車企中僅有理想一家提前完成了年度銷量目標(biāo)，截至11月30日全年累計交付32.57萬輛。比亞迪距離年銷300萬輛目標(biāo)相差10%，仍有望達成。蔚來小鵬的完成度則僅為60%左右，其他車企也距離目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

燃油車這邊同樣面臨不小銷售壓力，例如一汽豐田今年前10個月累計零售銷量為65.18萬輛，同比微增0.8%，相比2023年銷量目標(biāo)102萬輛，差距近40萬輛。一汽豐田此前表示，在10月、11月大幅下調(diào)生產(chǎn)的前提下，12月到明年2月的生產(chǎn)也將繼續(xù)大幅下調(diào)。

而且，中汽協(xié)預(yù)計，2024年汽車整體銷量將在3100萬輛左右，新能源乘用車市占率將達到43%。

最后一個月開啟年末沖量模式，2024年則繼續(xù)延續(xù)以價換量策略，這場史上最強價格戰(zhàn)目前仍看不到盡頭。

房市“雙軌制”新格局？

談經(jīng)濟必然離不開房地產(chǎn)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%；房屋新開工面積79177萬平方米，下降23.2%；房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。截至10月末，商品房待售面積64835萬平方米，同比增長18.1%。

竣工面積、待售面積處于增長狀態(tài)，投資、新開工、施工、買地數(shù)據(jù)負(fù)增長，有專家認(rèn)為：“數(shù)據(jù)表明，這一輪的深度調(diào)整還在路上。”

而回顧2023年，調(diào)整的核心焦點之一就是保障性住房，即引起全民熱議的“中國將推動新一輪房改”。

近期，國務(wù)院發(fā)布了《規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（簡稱“14號文”），專家解讀稱，“14號文”提出了一系列重要措施，旨在促進保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，以滿足改善性住房需求，同時推動建立新型的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

事實上，國外相對成熟的房地產(chǎn)市場，早已經(jīng)形成“雙軌”格局，即保障基本住房需求的保障性住房市場，以及自由交易的商品房市場。

看清中國房地產(chǎn)“雙軌制”的發(fā)展?jié)摿Γ簿陀辛舜鸢浮＠绱蠹易铌P(guān)心的年輕人該不該買房？房價還會不會漲？

在2023搜狐財經(jīng)年度論壇現(xiàn)場，房改和買房恰是重點議題。原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇認(rèn)為：“本來商品房市場就不應(yīng)該是面對年輕人家庭和新市民家庭，應(yīng)當(dāng)是給工薪階層的老百姓提供保障房。因為這方面多年有缺失，所以要把突出問題解決。”

簡而言之，房地產(chǎn)行業(yè)將進一步細(xì)分，各群體應(yīng)購買適合自己的房產(chǎn)類型。

孟曉蘇表示：“文件已經(jīng)提出要調(diào)整，規(guī)劃建設(shè)保障房，所以年輕人今后應(yīng)當(dāng)對未來大量供應(yīng)的保障房抱以期待。”

而且，根據(jù)成熟市場的經(jīng)驗，保障房供應(yīng)主要受人口結(jié)果影響，商品房更多受市場供需關(guān)系以及經(jīng)濟環(huán)境等因素的影響。基本住房需求得到保障的同時，并不會妨礙商品房市場的穩(wěn)定發(fā)展。這樣一來，健康、穩(wěn)步發(fā)展的樓市新格局有望達成。

寫在最后

毫無疑問，2023年是充滿變革的一年。

如中央經(jīng)濟工作會議所強調(diào)的，今年是全面貫徹黨的二十大精神的開局之年，是經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展的一年。社會經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)經(jīng)營面臨的挑戰(zhàn)客觀存在，與此同時，經(jīng)濟發(fā)展的動力與活力也是顯而易見的。

身處變革之中，大眾愈發(fā)關(guān)注與自己生活息息相關(guān)的財經(jīng)話題，具體便是票子、車子、房子，因此近期相關(guān)話題才頻頻被推上熱榜。此時，機構(gòu)、媒體、專家輸出的觀點以及財經(jīng)內(nèi)容，價值凸顯。

作為內(nèi)容從業(yè)者，熊出墨看到了一些令人欣喜的變化，那便是財經(jīng)內(nèi)容的價值落地。

2023搜狐財經(jīng)年度論壇相關(guān)話題的出圈就是例證。一邊是網(wǎng)友的熱切關(guān)注，一邊是高價值內(nèi)容的輸出，搜狐基于敏銳的媒體視角打造分享、交流的平臺，讓大眾深刻了解正在發(fā)生的變化，直觀看清經(jīng)濟發(fā)展的活力與韌性，從而作用于實際的生產(chǎn)、生活。

在碰撞的過程中，搜狐以專業(yè)IP打造能力以及市場化的運作思路作為底層保障，使財經(jīng)內(nèi)容更加廣泛地傳播開來，扮演價值放大器的同時，實現(xiàn)活動相應(yīng)IP的可持續(xù)。

所以，隨著財經(jīng)內(nèi)容愈發(fā)頻繁地走進大眾生活，關(guān)于2024年的疑問，希望大家都能找到自己的答案。

本文來自熊出墨請注意，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者獲取授權(quán)

作為后疫情時代的首場消費大促，今年的618顯得格外熱鬧。這也能理解，很多行業(yè)今年一季度基本“報廢”，以房地產(chǎn)業(yè)為例，很多三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)潮全面凍結(jié)，銷售陷入停滯。時間不等人，各行各業(yè)想盡可能挽回上半年的損失，就必須抓住618年中大促的寶貴機會。

事實上，房地產(chǎn)業(yè)的自救早就啟動了。降薪裁員以削減成本開支，疫情時期便在行業(yè)時有傳聞。自救的關(guān)鍵是擴大銷售，為此房企想盡方法，朋友圈、短視頻、直播，什么火爆就做什么。連碧桂園、復(fù)地集團等知名房企，為了自救也不惜放下架子嘗試直播賣房。

在人們的傳統(tǒng)印象中，房地產(chǎn)并不適合在線銷售。之前房企對線上渠道也不感冒，但今年618，卻一反常態(tài)紛紛主動擁抱電商平臺。最新消息稱，京東首個“自營房產(chǎn)”項目上線，來自中駿集團的1000多套全新房源將于618期間銷售。是什么原因促使房企的態(tài)度發(fā)生180度大轉(zhuǎn)變，擁抱電商平臺真的能幫助房企自救嗎？

疫情給房地產(chǎn)帶來了倒春寒

說到今年的市場行情，幾乎很少有行業(yè)能躲過新冠肺炎疫情帶來的不利影響。當(dāng)疫情按下了整體經(jīng)濟的暫停鍵時，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣感受到了刺骨的倒春寒。

對于大多數(shù)購房者來說，房地產(chǎn)是大宗投資，加上交易環(huán)節(jié)和手續(xù)繁瑣等因素制約，其銷售嚴(yán)重依賴于線下場景。這是房地產(chǎn)行業(yè)受疫情沖擊嚴(yán)重的根本因素，也是房產(chǎn)電商一直遲遲難以發(fā)展壯大的重要原因。

新冠肺炎疫情爆發(fā)后，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會反應(yīng)非常迅速。1月26日，它就向會員單位和全行業(yè)發(fā)出號召，建議暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復(fù)。隨后，北京、南京、合肥等100多個城市跟進，相關(guān)管理部門下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。

以南京為例，嚴(yán)令全市所有商品房項目和開發(fā)企業(yè)暫停舉辦發(fā)布會、答謝會及開放、登記報名、認(rèn)購、開盤等各種形式的群體性活動。也就是說，以上城市集體銷售活動基本上被暫時限制了，而這些本是房地產(chǎn)行業(yè)拉動銷售的主要形式。

與此同時，各地紛紛將封閉式管理作為防控疫情的重要手段，人們的出入行動受到全面限制。疫情期間，售樓員、代理和中介不能進入小區(qū)，手上有好房源賣不了；而投資者同樣無法出門看房，想買也買不了。房地產(chǎn)行業(yè)不僅無法舉辦群體性銷售活動，連化整為零的銷售行為也難以開展。

一時間，各地房地產(chǎn)市場急速遇冷，房地產(chǎn)行業(yè)成為受疫情影響最大的10大行業(yè)之一。《2020年新冠狀病毒對中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)影響》的問卷調(diào)查結(jié)果則顯示，如若疫情持續(xù)影響，超六成經(jīng)紀(jì)人撐不過6個月，將選擇離開行業(yè)。另據(jù)報道，法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到2月14日的今年前一個半月，全國破產(chǎn)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)便高達98家。因此，國家統(tǒng)計局錄得今年一季度全行業(yè)銷售全面下滑，自然也就不足為奇。

在不利局面之下，多省市積極為開發(fā)企業(yè)解困，迅速推出開放政策來刺激市場需求。這些地方政策大致分為三類：一是放寬落戶標(biāo)準(zhǔn)以擴大用戶范圍，如蘇州市開放本科以上外來人口直接落戶、江門市允許大專以上人才可免社保限制購買1套住房；二是對購房進行補貼或稅費減免，如馬鞍山市對在市區(qū)首次購房補貼總價的1%或1.5%，欽州則對今年3-12月之間購買新建商品房給予100-50%不等的契稅補貼；三是降低首付比例、降低買房門檻，如浙商銀行調(diào)降非限購城市首套房首付比例最低至20%，紹興市工商銀行落地執(zhí)行首套房首付最低2成、二套首付最低3成。

部分省市的這些開放政策作用積極，推動了房地產(chǎn)市場在3月份的復(fù)蘇，一些房企實現(xiàn)較大的增長。以上市房企蘇州高新為例，其Q1財報顯示，公司房地產(chǎn)合同銷售面積共6.44萬平方米，同比增加74.05%，合同銷售金額21.79億元，同比增加235.75%。

必須指出的是，蘇州高新等政策幸運兒只是個例。因為：盡管從3月份環(huán)比來看，二線城市集體“飄紅”，重慶、寧波等少數(shù)城市環(huán)比增幅甚至超過了2000%（與上月基數(shù)過低有關(guān)），但從同比來看，大多數(shù)城市仍未恢復(fù)至去年同期水平。如果不是3月份疫情開始好轉(zhuǎn)和部分省市迅速推出積極政策的話，一季度國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)還要更加不堪。

面對疫情影響和后疫情挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)光靠天靠政策吃飯遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還必須要找到更好的解決方案。

房企有困難，電商來幫扶

對于業(yè)務(wù)因為疫情受阻，房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)一樣，第一反應(yīng)就是線下?lián)p失線上來補，觸網(wǎng)成為房地產(chǎn)企業(yè)不約而同的共同選擇。

其中，恒大反應(yīng)速度最為敏捷，它應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)中最早通過互聯(lián)網(wǎng)投放廣告來對抗疫情影響的一家。2月16日，一份許家印簽發(fā)的恒大內(nèi)部文件開始在朋友圈刷屏：自2月18日起至2月29日，恒大全國在售樓盤75折優(yōu)惠。

而在之前的2月13日，恒大就將旗下600多個樓盤全面搬到了網(wǎng)上銷售。隨后，恒大的優(yōu)惠促銷廣告便在各大APP上鋪天蓋地砸來，據(jù)悉今年2月份，恒大的數(shù)字廣告投入僅次于京東排在第二位。京東由于自營和自有物流優(yōu)勢，被認(rèn)為是業(yè)務(wù)受疫情沖擊最小的電商巨頭。它在今年一季度大打廣告逆勢擴張，不但實現(xiàn)了營收同比20.7%增長，還新增了2500萬活躍用戶。

敢為行業(yè)先，恒大在互聯(lián)網(wǎng)大打廣告，為它創(chuàng)造了不俗的業(yè)績。今年一季度，在百強房企銷售業(yè)績普遍下滑之際，恒大銷售額達1465億，增長23%，銷售回款為1133億，大增55%，行業(yè)排名第一。

但不是每個房地產(chǎn)企業(yè)都具備恒大這樣的實力，大多數(shù)企業(yè)需要外界的幫扶。面向疫情沖擊，京東房產(chǎn)迅速行動起來，利用集團技術(shù)優(yōu)勢推出了線上直播、VR看房等新功能，免費提供給入駐房地產(chǎn)企業(yè)使用，幫助它們解開無法開展現(xiàn)場活動的難題，及時地將咨詢銷售服務(wù)轉(zhuǎn)移到線上。

2月底的新聞報道顯示，1月23日至2月21日期間，京東房產(chǎn)通過直播為平臺房企帶來了的訂單超過了100個。而這近一個月時間，正是疫情最嚴(yán)峻、封閉管理最嚴(yán)格的階段，也是投資者信心最薄弱的時候。京東房產(chǎn)促進的訂單數(shù)量雖然不是很大，但幫扶帶來的信心作用非常顯著。

對此，融創(chuàng)桂林的銷售員大飛感受至深。疫情使得線下流量清零，他在充分了解與分析京東房產(chǎn)平臺之后，主動加入了平臺組織的直播售房活動。在二月份第一期活動中，沒有直播經(jīng)驗的他就賣出了3套房子，信心備受鼓勵。大飛緊接著又參加了京東房產(chǎn)的“三月?lián)尨夯顒印保S著經(jīng)驗不斷累積，他的直播間訂單量也穩(wěn)步上升。到四月份時，大飛便成功殺進了公司銷售榜前三名。

技術(shù)幫扶只是一方面，京東房產(chǎn)還對房企給予流量資源扶持，盡可能為之匹配精準(zhǔn)的用戶群體，幫助他們更有效率地找到潛在購房者。

在行業(yè)摸爬滾打多年的小胡，第一次在京東房產(chǎn)領(lǐng)略到線上售房的“威力”。今年3月初，小胡所在的地產(chǎn)公司與京東開展了合作，入駐京東房產(chǎn)平臺。小胡5場直播的觀看人數(shù)超過20萬，通過直播間達成十幾套購房訂單。小胡表示，“其實我最初想能賣出一兩套就很滿足了，最起碼有一些收入能應(yīng)急，但沒想到大大地超出預(yù)期，不出意外的話，我這個月應(yīng)該會成為銷售冠軍。”

在京東集團CEO徐雷看來，京東房產(chǎn)在疫情期間取得這樣的成績并不意外，因為去年11月就曾創(chuàng)下11天銷售4萬套一手房的記錄，而當(dāng)時國內(nèi)房地產(chǎn)市場也處于銷售不振的狀態(tài)。

充沛的流量資源和較強消費能力的龐大用戶群體，是京東房產(chǎn)有別于傳統(tǒng)房產(chǎn)中介互聯(lián)網(wǎng)平臺的重要特征，也是它最核心的競爭力所在。

在京東房產(chǎn)的幫扶之下，不少房企在線上獲得了寶貴的新訂單，有利于它們順利渡過疫情難關(guān)。

“自營房產(chǎn)”上線，5大權(quán)益保障

不難看出，在以往的合作中，京東房產(chǎn)主要扮演的是流量平臺角色。雖然對房地產(chǎn)商有一定的幫助，但是京東認(rèn)為，這樣并沒有能夠充分發(fā)揮自己的價值和作用。

在進入市場摸索了兩年多時間之后，京東終于將自營模式擴張到房產(chǎn)行業(yè)這個新類目上，這便是文章開頭提到的“中駿·云景臺”項目。提起京東自營業(yè)務(wù)，我們首先想到的第一印象往往是正品行貨、質(zhì)量有保證、服務(wù)好、送貨快，那么這次京東“自營房產(chǎn)”會給我們什么樣的服務(wù)呢？

中駿集團開發(fā)的“中駿·云景臺”位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是一個50萬平方米的大社區(qū)。京東房產(chǎn)取得了1098套商品房的獨家專有銷售權(quán)，一共有4個主流通用戶型：75或77平方米的兩居、89平方米的三居各兩個，可滿足大部分家庭的長期需求。正式價格尚未確定，京東房產(chǎn)的信息顯示，均價在2.9萬元上下，加上京東平臺的綜合優(yōu)惠，單套總價在200萬元左右。

京東房產(chǎn)公開表示，將為“自營房產(chǎn)”用戶提供專屬5大購房權(quán)益的服務(wù)，分別是甄選房源、自營特惠、線上鎖房、無理由退定、價格保護。

前兩者分別對應(yīng)房源和價格，簡單說就是為用戶提供平價、高性價比的優(yōu)質(zhì)房源。如前所述，“中駿·云景臺”適合剛需用戶，交通便利（雖遠(yuǎn)不偏，地鐵公交可通達全市）、配套齊全（從商業(yè)配套到學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全，保證了生活品質(zhì)）。

這次618期間，意向用戶可以獲得花6.18元享6180元抵扣、1萬元抵2萬元等優(yōu)惠。與其他渠道相比，京東“自營房產(chǎn)”在價格上具有一定的優(yōu)勢，主要源于兩個方面： 1、京東自營直接連接開發(fā)商和用戶，去掉了中間渠道商環(huán)節(jié)，可以將部分渠道費用節(jié)約下來讓利給用戶；2、通過規(guī)模優(yōu)勢獲得了更大的議價權(quán)，從而降低采購成本，比如這次京東房產(chǎn)就一舉吃進了“中駿·云景臺”1098套房源的獨家經(jīng)銷權(quán)，規(guī)模遠(yuǎn)超線下渠道。

后3項都是交易服務(wù)保障舉措：線上鎖房，在京東小定之后就可以鎖定心儀的房源，不用擔(dān)心被別人搶走；無理由退定——網(wǎng)簽之前用戶隨時可以撤銷下單、退還訂金，決策更加理性從容；價格保護，則是京東房產(chǎn)承諾半年內(nèi)的價格保護，這可能是國內(nèi)首個公開承諾購執(zhí)行房價格保護的房產(chǎn)平臺。在良莠不齊的房地產(chǎn)市場上，這3大專屬權(quán)益可以說是切中用戶的痛點，真正做得讓用戶購房無憂。

此外，京東房產(chǎn)在流程標(biāo)準(zhǔn)化做了大量基礎(chǔ)工作，從而化繁為簡，讓相關(guān)交易信息更透明可視化。用總經(jīng)理曾伏虎的話來說就是，京東房產(chǎn)自營模式極大改善了房產(chǎn)信息不透明，為開發(fā)商提供整個銷售流程的服務(wù)支持。

不難看出，京東房產(chǎn)將集團自營體系的經(jīng)營理念和先進經(jīng)驗，全面復(fù)制到“自營房產(chǎn)”項目之上，旨在為用戶提供安全、可靠的優(yōu)質(zhì)購房體驗。或者說，京東房產(chǎn)希望今后能夠?qū)崿F(xiàn)，用戶在京東買房子就像買手機一樣簡單、方便。

5月22日，中駿云景臺京東房產(chǎn)自營旗艦店正式開店，首日吸粉就超過170萬。當(dāng)天京東聯(lián)手中駿進行了首場直播，1小時直播云購訂單超20000，足以進入近期房企直播成交量的前幾名。從這些數(shù)據(jù)看，憑借著無價格陷阱、無銷售套路、專屬優(yōu)惠等獨特優(yōu)勢，京東“自營房產(chǎn)”的模式創(chuàng)新，贏得了廣大用戶的初步認(rèn)可。

諸多利好面前，中駿集團對雙方的合作充滿期待，表示有信心讓“中駿·云景臺”成為銷冠。京東房產(chǎn)則透露，計劃在618期間將此次上線的1000多套房源全部賣光。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，多數(shù)房企的銷售費用占營收的2%到5%，是比較難以控制的一項成本。因為房地產(chǎn)銷售費用，往往與銷售周期長短有關(guān)，銷售速度越快費率就越低。而銷售費用降低1個百分點，意味著房企的凈利潤率提高1%。若如京東房產(chǎn)所言，能在618期間快速賣完這1000多套房源，意味著合作方中駿集團該項目的銷售費用將大幅降低，增加可觀的利潤。

既能獲得新的業(yè)務(wù)來源，又實現(xiàn)成本下降和效率提升，這應(yīng)該才是房企希望通過與互聯(lián)網(wǎng)平臺合作達到的終極目標(biāo)。

目前，京東房產(chǎn)在全國70多個城市有業(yè)務(wù)和代理商，但重點仍將以北上廣深等一線城市為主。在今年“雙十一”之前還將上線更多自營房源，未來京東二手房業(yè)務(wù)還將上線“自營房產(chǎn)”。曾伏虎明確表示：“自營房產(chǎn)”將是京東房產(chǎn)的長期發(fā)展方向。這意味著，將有更多像中駿集團這樣的實力房企，與京東房產(chǎn)進行深度合作，將其視為新興的戰(zhàn)略渠道伙伴。

像買手機一樣在網(wǎng)上買房子

近二十年來，房地產(chǎn)是中國發(fā)展最快的行業(yè)之一，為中國的城市化建設(shè)、改善市民居住環(huán)境作出了積極的貢獻。發(fā)展快了容易問題多，房地產(chǎn)同樣也是歷年315投訴的一個重點行業(yè)。

以湖南省2017年發(fā)布的315維權(quán)報告為例，顯示房地產(chǎn)連續(xù)三年成為了投訴量最集中的行業(yè)，投訴多集中于購房時的價格疑問、交房時的質(zhì)量問題，以及居住以后物業(yè)的不作為、二手房中介服務(wù)差等。

這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，有環(huán)節(jié)多、金額高、周期長等客觀因素，但更重要的原因是市場秩序混亂和服務(wù)質(zhì)量水平低下，導(dǎo)致價格陷阱、銷售套路等亂象叢生。客觀上，市場需要重構(gòu)市場規(guī)則和秩序，以維護投資者的合法權(quán)益。

因此，京東“自營房產(chǎn)”618首秀對于行業(yè)的最大影響，其實不在于其業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，而是它從保障購房者權(quán)益出發(fā)，創(chuàng)立了全新的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)交易流程越來越標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)則越來越公正、信息越來越透明，未來在網(wǎng)上買房子像買手機一樣省心，自然便水到渠成。

螞蟻蟲——科技自媒體、企業(yè)戰(zhàn)略分析師，虎嗅、鈦媒體、艾瑞等多家科技網(wǎng)站認(rèn)證作者，曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網(wǎng)10大年度作者、2018年砍柴網(wǎng)年度作者、2019年驅(qū)動號年度作者，微信公眾號：miniant-cn。

房地產(chǎn)始終是近年來一個熱點話題，這也難怪，衣食住行是人類的最基本需求。安居方可樂業(yè)，高房價讓普通人的城市買房夢變得越來越難。

并非所有城市房價都高，11月初一篇5萬元到鶴崗買兩居室的文章瘋狂刷屏。在北上廣深等一線城市，5萬元相當(dāng)一平方米單價。即便在很多縣城也只夠買個廚房，縣城六七千已是常態(tài)，上萬元也不罕見。只花5萬元便在地級市買下一套二手兩居室，真的是白菜價。

作為百萬人口的地級市，鶴崗房價為何低至如此驚人？其背后有著哪些深層因素，鶴崗的明天會繼續(xù)走向衰敗還是有重振的希望？我從中國統(tǒng)計信息網(wǎng)下載了近年鶴崗市的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（以下簡稱公報），試圖通過數(shù)據(jù)分析，探討這個典型性資源城市的現(xiàn)在和未來。

支柱產(chǎn)業(yè)坍塌、經(jīng)濟下滑，收入倒退至6年前

在2013年以前，鶴崗一直與全國經(jīng)濟保持著同步增長的勢頭。鶴崗市政府在2012年統(tǒng)計公報中還曾自豪地寫道：按可比價格計算，比上年增長13.5%，連續(xù)十年保持兩位數(shù)增長。2012年鶴崗全市GDP為358億元，人均為32995元，雖不及當(dāng)年38354元的全國人均值，但差距并不算太大。

不過，他們可能沒有想到的是，這卻是鶴崗經(jīng)濟最后的高光時刻。隨后的幾年，鶴崗GDP連續(xù)大幅下滑，目前能查到的最新數(shù)據(jù)是2017年統(tǒng)計公報，當(dāng)年其GDP為282.9億元，較2012年減少了21%。盡管2017年GDP實現(xiàn)了同比增長7%，但現(xiàn)在還不敢斷言其經(jīng)濟形勢已經(jīng)企穩(wěn)。現(xiàn)在2019年只剩下了兩天，鶴崗市2018年公報仍不見蹤影，而通常公報發(fā)布時間在上半年。

鶴崗市的公報難產(chǎn)并非首次，之前2014年公報也處于搜索不到的狀態(tài)。以致于本文中關(guān)于鶴崗2014年相關(guān)數(shù)據(jù)空白，只能根據(jù)次年也就是2015年公報中的信息倒推出少量數(shù)據(jù)。計算得出的數(shù)據(jù)顯示，2014年鶴崗GDP出現(xiàn)了斷崖式下跌，同比下降了20%，僅為255.77億元。經(jīng)濟運行表現(xiàn)差、各項數(shù)據(jù)拿不出手，很可能是公報難產(chǎn)的主要原因。2018年統(tǒng)計公報又一次遲遲未能出臺，難免讓人產(chǎn)生聯(lián)想，猜測原因還是經(jīng)濟形勢不佳。

估且以2017年數(shù)據(jù)作為現(xiàn)在的參考值。2017年鶴崗人均GDP為2.8萬元，回到六年前的水平，實際上2011年該數(shù)據(jù)為2.88萬元，還略高800元。而同期全國人均GDP實現(xiàn)了快速增長，從2011年的3.5198萬元增長到2017年的5.966萬元，增幅近70%。也就是說，在此消彼長的情況下，六年間鶴崗經(jīng)濟不進反退，人均GDP下滑到全國平均水平的一半。

人均GDP不直接等同于人均收入，但能基本反映當(dāng)?shù)氐娜司杖胨健；究梢耘袛啵鼛啄陙恚Q崗人均收入不升反降是不爭的事實。消費者在收入減少的情況，會被迫減少自己對正常物品的需求，何況購房這么重大的投資行為。

一直以來，鶴崗的GDP以第二產(chǎn)業(yè)為主，是黑龍江省內(nèi)四大煤城之一。煤礦和相關(guān)產(chǎn)業(yè)幫助第二產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，幾乎貢獻著GDP的半壁江山。但從2012年以來，煤礦和相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)急劇下降，從而導(dǎo)致GDP整體下滑。

2012年公報中提到，地方煤礦整頓是當(dāng)年鶴崗經(jīng)濟運行的一大不利因素。回過頭來看，這次整頓的后續(xù)長期影響，還要比對當(dāng)年GDP的影響來得大得多。

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以煤礦為主體的第二產(chǎn)業(yè)，最低谷時（2014年）只有77.24億元，幾乎只是2012年最高峰的一半，徹底從當(dāng)年的大哥淪為小弟弟。第一產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)稍好一些，雖然有所下滑但基本維持在93億元左右。只有第三產(chǎn)業(yè)保持相對正常的增速，6年時間增長了20億元；但年復(fù)合增長率不足4%，遠(yuǎn)低于全國和全省同期的GDP增速。

面對著第二產(chǎn)業(yè)急劇萎縮釋放出來的龐大勞動力，尚不強大的第三產(chǎn)業(yè)只能吸納其中的少量人員。大量的閑散勞動力，只能另外尋找出路。

年輕人加速逃離，人口銳減、老齡化形勢嚴(yán)峻

近年來說到鶴崗，除了經(jīng)濟下滑外，另一個顯著特征則是人口下降。事實上，人口下降并非近年才出現(xiàn)的現(xiàn)象，早在2011年公報中就公開承認(rèn)人口在持續(xù)下降。

只不過，之前的人口下降主要是自然增長不足所致。從公開的公報中，能找到仍保持人口增長的最近記錄是2008年，當(dāng)年公報稱共有109.41萬人，同比增加了800人。而當(dāng)年鶴崗的人口出生率6.2‰，人口死亡率5.76‰，人口自然增長率0.44‰，這意味著刨去自然增長之外，還有三百多人的少量正向流入。

鶴崗的出生率一直過低則是事實，并非經(jīng)濟下滑后才出現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年中國人口出生率降至10.94‰，較2017年的12.43‰下降1.49‰。這表明，至少在10年前，鶴崗的人口出生率比全國平均值偏低了一半以上。為什么鶴崗人的生育率這么低，是意愿不足還是其他原因，歷年公報沒有告訴我們。事實就是：出生率偏低不足以保持正常的人口穩(wěn)定，加上零星的人口流動，使得其人口呈現(xiàn)緩慢下降。不過整體而言，雖然形勢令人憂慮，但還不算很嚴(yán)重。

從2012年開始，鶴崗的人口下降情形就變得異常嚴(yán)峻起來。短短6年時間，鶴崗人口從2011年的108.8萬人，降低到2017年的100.9萬人，下降了7.261%，年復(fù)合增長率為-1.248%。如果繼續(xù)按此速度下降的話，30年之后，鶴崗人口將只有9萬人，相當(dāng)于一個人口小縣。嗯哼，屆時鶴崗離“市將不市”不遠(yuǎn)了，確實也不是沒有可能。

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其中一個重要的原因是：大約在2010年之后，鶴崗的出生率和死亡率的脆弱平衡徹底打破，人口自然增長率為負(fù)數(shù)，即人口負(fù)增長。近年來的鶴崗公報，分別在2011年、2012年、2013年和2105年有發(fā)布過人口增長的相關(guān)數(shù)據(jù)，整理如下圖。

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近年來，鶴崗的人口出生率一直在低位上緩慢下降，而死亡率則快速提升，此消彼長之間使得自然增長率降到0以下，變?yōu)樨?fù)數(shù)。而且情況越來越嚴(yán)峻，自然增長率從2011年的-0.25‰降至2015年的-3.73‰，基本在-3‰左右。即使情況不再惡化，以目前鶴崗現(xiàn)有人口總量，每年自然減少就達到3000多人。

不過即便如此，人口自然增長為負(fù)數(shù)仍不能解釋鶴崗人口如此大的銳減。以2017年為例，自然減員約為3760多人，但實際人口下降達到了27000人。兩者之間的缺口約為23240人，唯一的解釋就是人口外流，這些人徹底離開鶴崗移民外地。數(shù)據(jù)顯示，人口外流才是鶴崗人口下降的最主要因素，每年至少一兩萬人逃離了鶴崗。

伴隨著人口外流，鶴崗人口還面臨老齡化危機。聯(lián)合國關(guān)于老齡化社會的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)?shù)?0歲以上老人達到總?cè)丝诘?0%，而鶴崗在2013年首次披露年齡段人口數(shù)據(jù)時，其60歲及以上人口占比就達到17.7%，早早地進入老齡化社會。而最近的2017年，這個數(shù)據(jù)更是高達22.4%，比2018年全國60歲及以上人口17.9%的比例多了4.5個百分點，形勢非常嚴(yán)峻。

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從上圖的年齡段人口變化中，各個年齡段的人口數(shù)量和占比都在下降，只有60歲及以上的老年人，其數(shù)量和占比都穩(wěn)步提高。結(jié)合前面的自然增長率和上圖的數(shù)據(jù)分析，不難看出青少年、壯年和中年是鶴崗人口外流的主力，其中很多是夫妻帶著子女舉家移民外地。人口外流不是鶴崗老齡化的根本原因，但卻是加快其老齡化速度的主要推動力。

老齡化帶來的社會問題不言而喻，未富先老、經(jīng)濟倒退的鶴崗將面臨著更大的壓力。

房市一蹶不振：供給大增、需求劇減和擠出效應(yīng)

回到朋友圈刷屏的鶴崗房價問題上來。房子也是商品，是商品就必須遵守市場經(jīng)濟規(guī)律，供給和需求的關(guān)系將決定它的價格走向。鶴崗房價低迷，正是因為供給過剩和需求大幅減少所致。

導(dǎo)致需求嚴(yán)重萎縮的因素：1、消費者收入減少，降低了購房意愿；2、人口下降和老齡化使得消費群體減少；3、保障性住房覆蓋了近3成居民，客觀減少了市場需求。

前兩點前面展開較多，不再贅述。澎湃新聞今年4月的報道顯示，自2013年至2018年六年間，鶴崗大力推進保障性住房建設(shè)，共計建設(shè)11萬套住房。以平均每戶家庭2.5人（2010年第六次人口普查，鶴崗家庭平均人口為2.61人）計，這11萬套保障性住房可解決27.5萬居民的住房問題，也意味著近3成居民暫時退出了商品房交易市場。保障性住房政策的實施，對于當(dāng)?shù)?a target="_blank" href="http://www.asalv.cn/archives/tag/%e6%88%bf%e5%9c%b0%e4%ba%a7" title="View all posts in 房地產(chǎn)">房地產(chǎn)市場的短期實際影響要遠(yuǎn)大于1和2兩個因素。如果采取貨幣化為主的方式，效果會好得多，不至于過分扭曲市場，造成資源浪費。

但在供應(yīng)方面，并沒有隨著市場需求下降而減少。相反，歷年積壓庫存、二手房大量低價入市，以及作為替代品的保障性住房集中交付等因素的存在，導(dǎo)致市場供給反而增加。

從2012年至2017年的5年間（不包括未發(fā)公報的2014年），鶴崗商品房新增的庫存面積達到了83.9萬平方米，如果加上此前的歷史積壓，鶴崗商品房庫存至少超過100萬平方米。大量人口外流、貧困和老齡化，促使人們將閑置的舊房投放到二手市場。?11萬套保障性住房的集中交付，一方面自身作為替代品增加了供給，另一方面促進了二手房的釋放，使得市場供給在短期內(nèi)大幅增加。

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用供需曲線圖來看更加直觀（請注意橫坐標(biāo)為商品房、二手房和保障性住房的數(shù)量）。由于收入降低、人口減少、老齡化和保障房的擠出效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求全面下降，整體較大幅度向右移動形成了新需求曲線。同時，積壓的庫存和二手房大量入市，以及大批保障性住房集中交付，使得任何價格下的供給量都增加了，供給曲線向左移動。原來的供需均衡點（P1,Q1）被打破，兩條新曲線在其左下方形成了新的均衡點(P2,Q2)，表現(xiàn)為價格下跌、數(shù)量減少，而且幅度較大。

鶴崗商品房市場實際表現(xiàn)與理論分析結(jié)果基本吻合。如下圖所示，從2012年開始，鶴崗市商品房銷售金額和單價都呈現(xiàn)出量價同跌的趨勢。其中最差的是2016年，無論單價還是銷量都跌到歷史最低。

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整體而言，鶴崗新房的實際銷售單價在三千元上下浮動，如果不考慮通脹因素的話，鶴崗新房的降幅并不算大，從2012年到2017年的整體跌幅為7%。歷史最低點是2016年的2804元，但次年就反彈重新回到3000元，并沒有出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。

二手房白菜價：沉沒成本、絕對貧困和邊際效應(yīng)

網(wǎng)上流傳的鶴崗5萬元一套兩居室等低價房源，其實全部都是二手房。為什么二手房市場上會出現(xiàn)這么多的白菜價呢？

這得從出售二手房的業(yè)主說起。除去少數(shù)的改善性住房外，當(dāng)前在鶴崗出售二手房的業(yè)主有兩類主力：一類是決定或已經(jīng)離開本地去外面尋找更好機會的人；另一類是迫于持有成本過高而干脆選擇將閑置房產(chǎn)賣掉的人。

前者因為決定移民外地，加上鶴崗房地產(chǎn)長期不景氣升值無望，希望能盡快處理掉自己的不動產(chǎn)，徹底逃離這個城市，與過去作徹底了斷。在他們看來，早前的房屋取得成本基本可以視為沉沒成本，賣多少錢都是凈收益。所以他們在出售時很少從取得成本和機會成本來定價，而是根據(jù)供求關(guān)系隨行就市，情愿低價出手盡快套現(xiàn)走人。

在供遠(yuǎn)大于求的環(huán)境下，那些地段偏遠(yuǎn)、配套不到位或結(jié)構(gòu)不好的二手房只能一再而降價以求，這樣網(wǎng)上流傳的四五萬元甚至不到兩萬元的二手房就出現(xiàn)了。開發(fā)商是不可能將開發(fā)成本視為沉沒成本，那樣的話他們會因為嚴(yán)重虧本而陷入破產(chǎn)。因此，我們看到，盡管近年來銷售乏力，鶴崗新房價格下調(diào)比較有限，遠(yuǎn)不如二手房這樣激烈。

后者多是子女外出打工的留守老人，或者是上有老下有小、背負(fù)生活壓力最大的中年人。他們往往因為個人收入下降，希望賣掉閑置房產(chǎn)以減少開支，借此改善生活質(zhì)量。

澎湃新聞在報道中引用了一位老人的話說，當(dāng)?shù)匾惶?0平方米的房子，一年下來其物業(yè)、取暖等費用約為1300元。也許在外界看來1300元并不多，但在當(dāng)?shù)叵喈?dāng)于兩個月低保收入（也可等同為兩個月的生活費），已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匾恍┚用竦牟恍∝?fù)擔(dān)。

同樣，賣房得來的三五萬元對他們的邊際效用也要遠(yuǎn)高于平常人，可能相當(dāng)于他們數(shù)年的生活費，能幫助自己過上相對從容、體面的生活。既能減少持有成本開支，又可增加一些現(xiàn)金收入，對于他們來說，低價出售持有物業(yè)雖然有些殘酷，但其實也是他們目前能做出的最佳選擇。

這兩類業(yè)主的數(shù)量非常龐大。以前者為例，近年來鶴崗?fù)饬魅丝谶_到8萬人，約3.2萬家庭（以每戶2.5人計）。按國家平均自有住房率9成計，即使其中一半的外流人口家庭選擇出手，劇增至少1.44萬套二手房，足以對這座百萬人口的小城二手房市場形成激烈沖擊，導(dǎo)致價格迅速下跌。

陣痛中孕育希望：鶴崗的未來不必過分悲觀

其實未必，從鶴崗的數(shù)據(jù)來看其未來并沒有那么悲觀。

就業(yè)人員流動屬于市場經(jīng)濟的正常現(xiàn)象，可以促進人力資源的優(yōu)化配置，使得大市場整體效率更高。即便對于流出地的鶴崗來說，也并非全是壞事，而更像是一把雙刃劍。一方面確實減少了消費需求，讓市場缺少了一些活力。但另一方面則節(jié)約了部分資源，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機會少，外流人口即便不走也很難創(chuàng)造價值，而留下的人可以獲得略多一些的資源，平均福利有所提高。

2017年鶴崗人均GDP同比增加了1900元，其中人口減少帶來的增長約700元。倘若人口降到85萬左右，那么2017年的人均GDP便與其2012年高峰期相差無幾。

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來源：安居客網(wǎng)站，今年11月和12月鶴崗二手房有一定漲幅

有意思的是，低房價和生活成本等經(jīng)濟衰退的負(fù)面效果，正在變成鶴崗的相對優(yōu)勢，加上較佳的自然生態(tài)環(huán)境，成為吸引外來人口流入的積極因素。據(jù)報道，5萬元買房的新聞傳播之后，國內(nèi)各地趕往鶴崗購房的人激增，當(dāng)?shù)囟址績r格開始反彈。他們陸續(xù)到來，不僅帶入了部分資金，還創(chuàng)造了新的消費需求，將為鶴崗經(jīng)濟提供寶貴的動力。

在經(jīng)歷2014年的最低谷后其GDP開始了恢復(fù)性增長，應(yīng)該說鶴崗最艱難的時刻已經(jīng)過去了。但人口外流還將持續(xù)較長時間，5年，10年，甚至20年。今后兩三年仍將是外流高峰期，隨后可能會逐漸減緩。當(dāng)全面剝離了昔日支柱產(chǎn)業(yè)的富余人員之后，當(dāng)?shù)馗黜椛a(chǎn)要素配置將重新回歸至較佳狀態(tài)。鶴崗人口可能在降到80-90萬之間穩(wěn)定下來，生產(chǎn)力水平提升，而人均GDP全面恢復(fù)增長。

從鶴崗的現(xiàn)狀和相對優(yōu)勢來看，現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將有望成為未來的新興支柱產(chǎn)業(yè)。資金和人才是未來鶴崗發(fā)展所迫切需要的關(guān)鍵資源，而財政赤字和老齡化則是其最大的挑戰(zhàn)。

鶴崗處于艱難的轉(zhuǎn)型中，但陣痛中也孕育著希望。

注：除注明來源外，其他數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)。

螞蟻蟲——科技自媒體、企業(yè)戰(zhàn)略分析師，虎嗅、鈦媒體、艾瑞等多家科技網(wǎng)站認(rèn)證作者，曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網(wǎng)10大年度作者、2018年砍柴網(wǎng)年度作者。

關(guān)于房產(chǎn)稅，度娘的解釋是：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅關(guān)乎每個家庭和個人，大家都非常關(guān)心它將對未來市場和自己的生活產(chǎn)生何種影響。

無論根據(jù)國際慣例還是國內(nèi)專家提議方案，房產(chǎn)稅都有一定的免征面積或免征額。不出意外的話，中國的房產(chǎn)稅也將個人自住的必要商品房視為免征對象，只是尚不知按人均面積還是家庭套數(shù)來制定標(biāo)準(zhǔn)而已。這意味著：國內(nèi)多數(shù)擁有自住型房產(chǎn)的家庭為免征標(biāo)準(zhǔn)；而多套房（兩套及以上）的擁有者將需要依法交納房產(chǎn)稅。

本文以此為前提，從經(jīng)濟學(xué)供需原理的角度，來分析房產(chǎn)稅將對未來的房屋交易市場和租賃市場產(chǎn)生何種影響。聲明：本文為個人獨立分析觀點，謹(jǐn)供參考，風(fēng)險自負(fù)。

對商品房交易市場的影響：限購城市小于非限購城市，二手房大于一手房

中國地域?qū)拸V、城市眾多，而且地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展水平、消費投資習(xí)慣等差異很大，使得不同城市的商品房市場情況大不相同。按經(jīng)濟水平、房價高低等維度來區(qū)分市場，可能都難以描述和分析清楚。

考慮房產(chǎn)稅對市場和購房人的影響，有一個簡單的分類方法。按當(dāng)?shù)厥袌稣邅韯澐郑涂梢苑譃橐殉雠_限購政策的城市和未出臺限購政策的城市兩個大類。通過房產(chǎn)稅對供需曲線造成的變化進行分析，得出簡單有效的判斷。

限購城市：一手房基本無影響，二手房業(yè)主釋放庫存形成降價壓力

多數(shù)限購城市的市場政策，已經(jīng)將二套房和多套房的潛在購房者已經(jīng)排除在市場之外。而有購買資格的用戶基本屬于免征范圍。因此房產(chǎn)稅開征，對一手房交易的供給和需求都不能產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。限購政策越嚴(yán)厲的城市，房產(chǎn)稅對一手房房地產(chǎn)交易市場的直接影響越小，像北京上海等一線城市基本上就沒有什么直接影響。供需關(guān)系不發(fā)生變化，即可認(rèn)為對限購城市的一手房市場沒有直接影響。

不過在限購城市的二手房市場上，房產(chǎn)稅就能發(fā)揮出不小的作用。由于歷史原因，限購城市有不少存量的多套二手房業(yè)主。房產(chǎn)稅開征后，他們將面臨著持有成本大幅上升的壓力，而在此前只有少量的物業(yè)費成本（一些機關(guān)單位的老小區(qū)甚至無需交納物業(yè)費）。

對于已經(jīng)將房屋出租的業(yè)主來說，他們可以將壓力轉(zhuǎn)嫁給租房人（關(guān)于房產(chǎn)稅對于租房市場的影響，后面將展開討論）；而尚未出租的業(yè)主則需要自我承擔(dān)。不同的業(yè)主對于成本壓力的承受能力不同，為了轉(zhuǎn)移成本壓力，其中一部分人將選擇賣掉或出租手中持有的物業(yè)。

如此一來，二手房的供給將在房產(chǎn)稅開征后出現(xiàn)放量增長，對二手房的整體價格形成一定的下行壓力。如下圖所示，供給曲線向右（或者說向下）移動，而房產(chǎn)稅開征不影響購買二手房的需求，需求不發(fā)生移動變化。供需均衡點從原來的（P1,Q1）變?yōu)樾碌模≒2,Q2），表現(xiàn)為二手房價格下降，而成交數(shù)量有所增長。

非限購城市：剛需用戶迎利好成為主流，市場趨于理性

尚未出臺限購政策的城市，往往當(dāng)?shù)胤績r相對較低或商品房庫存壓力較大，有時往往二者兼而有之。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門希望房地產(chǎn)業(yè)能夠繁榮發(fā)達，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展。

由于不限購，這些城市的購房者中不僅有首次購房者，還有多套房業(yè)主。在一些收入差距較大的城市，甚至?xí)幸远嗵追繕I(yè)主為主的可能。房產(chǎn)稅開征后，有意投資房產(chǎn)的多套房業(yè)主，未來其物業(yè)持有成本大幅增加。這就意味著在任何價格下，他們的買房成本都提高了。

根據(jù)需求原理，購買成本提高將推動一手房需求曲線向左移動。而短期內(nèi)一手房的供給缺乏彈性，供給曲線不發(fā)生移動。最終市場均衡點向左下移動，即房價和銷量同時下降。對于庫存較高的城市來說，這可不是什么好消息，需要盡快在房產(chǎn)稅落地前完成去庫存任務(wù)。

但需要指出的是，Q2未必一定比Q1小，它們孰大孰小取決于供給增加和需求減少的幅度哪個大。上圖標(biāo)注的是需求下降的幅度大于供給增加的幅度，因此Q2小于Q2；如果供給增加的幅度大于需求下降的幅度，那么結(jié)果就正好相反，則Q2要大小Q1，出現(xiàn)價格下降銷量上升的態(tài)勢。至于決定供給增加和需求下降的因素很多，包括房產(chǎn)稅稅率的高低、二手房存量情況、當(dāng)?shù)刈庾÷实龋诖瞬徽归_討論。

不過，對于剛需用戶而言卻是一個好消息，他們可以花更少的錢選擇更好的房子。

租房市場：一二線城市房租上漲，單身狗脫單機率提升

能夠提供房屋出租的業(yè)主，往往是多套房產(chǎn)物業(yè)的持有人。這個道理很淺顯大家都明白，剛需型業(yè)主的房子只夠自用，除了住在親友家或單位、長期不在本市等極少數(shù)情況下不可能 對外出租。也就是說，房產(chǎn)稅開征將讓大多數(shù)房東的持有成本上升，供給者成本上升的第一反應(yīng)就是提供商品或服務(wù)的價格，也就是漲房租。

那么我們在外打拼的各路城市民工最關(guān)心的問題來了，房產(chǎn)稅開征后房租會漲多少呢？

前面分析房產(chǎn)稅對商品房交易市場的影響時，是以是否限購來劃分。但在分析租房市場時，再以限購作為標(biāo)準(zhǔn)就不太合適了，更好的劃分方式是租住率高低。租住率的高低，代表著租房需求的旺盛程度，租住率不同的城市，房產(chǎn)稅對租房市場的影響也有所不同。

租住率高的一二線城市：房租短期大漲，長期將回調(diào)

還是來看租房市場的供給和需求曲線變化。

國內(nèi)的一二線城市，以及少數(shù)沿海經(jīng)濟發(fā)達的三四線城市，外來人口數(shù)量龐大，租房市場需求旺盛，這也是其租住率高的根本原因。短期內(nèi)人們很難減少自己的租房需求，即需求基本不變，而且價格彈性很小。

當(dāng)供給曲線提高一個房產(chǎn)稅單位向上移動時，需求曲線并不發(fā)生移動，兩者將在新均衡點相交。此時，新均衡數(shù)量Q2略小于原數(shù)量Q1，而新均衡價格大幅上漲至P2，漲幅接近于房產(chǎn)稅金額（即P3-P1），這意味著租房人將承擔(dān)房產(chǎn)稅的大部分壓力。

這種情況并非推測，之前發(fā)生過類似事件。比如一些城市整頓地下室或城中村出租房時，相應(yīng)區(qū)域房租出現(xiàn)過上千元甚至翻倍的暴漲現(xiàn)象。最近的例子是今年初新個稅法的抵扣風(fēng)波，不少房東要求申報房租抵扣個稅的租房人漲租，幅度為房租稅收金額甚至相應(yīng)抵扣額度。

不過好在市場看不見的手具有強大的調(diào)節(jié)功能，長期而言，房產(chǎn)稅對于租房市場的影響要小一些。

如此一來，如果仍繼續(xù)保持P1較高的短期均衡價格水平，供給將出現(xiàn)過剩。一些房東發(fā)現(xiàn)房子難以租出去，為了避免損失，他們只能降價以求，最終實現(xiàn)新的均衡價格P2。P2雖然比房產(chǎn)稅開征前的原均衡價格P0高一些，但相比短期均衡點P1要低很多。這時，房產(chǎn)稅的成本將由房客和業(yè)主共同承擔(dān)，相比短期均衡點時基本由房客承擔(dān)更趨于合理。

租住率低的城市：供給量增加，有效抑制房租上漲

此類城市一直處于低房租和低租售率的狀態(tài)，說明供給相對充足而需求明顯不振。

往往當(dāng)?shù)亟?jīng)濟景氣不是很好，租客的工資收入水平較低，對房租價格上漲非常敏感。一旦價格上漲，他們可以通過到城郊或鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)租房、回鄉(xiāng)下家里居住（騎摩托車、開車上下班）、買房（前面分析過，房產(chǎn)稅將促使二手房價格下跌）等方式來對漲價說不。租房需求如此富有彈性，房東不敢將房產(chǎn)稅全部漲在房租里轉(zhuǎn)嫁給房客，以避免房客棄租造成損失。

另一方面，出租房屋的供給量會因為房產(chǎn)稅的到來而迅速增加。這些城市中，有不少尚未租出或原來不愿意讓外人租住的閑置房產(chǎn)。對于這些業(yè)主來說，每年最多支付一兩千元的物業(yè)費，這樣的持有成本是可以接受的。房產(chǎn)稅開征導(dǎo)致顯性的持有成本大增，就會超過一部分業(yè)主的心理承受范圍。若以房產(chǎn)稅稅率為0.8%，則縣城一套50萬的房產(chǎn)就要交納4000元房產(chǎn)稅，幾乎相當(dāng)于當(dāng)?shù)仄胀ň用駜蓚€月工資。于是為了減少壓力，這部分業(yè)主將會把房子推向租賃市場，從而增加了供給量。

與現(xiàn)有的房東相比，新進入市場的部分業(yè)主期望值更低，他們希望房租收入能覆蓋掉自己的持有成本，可以接受較低的房租價格。原有房東的成本增加則推動供給曲線向左走，新進入業(yè)主則增加供給量拉動供給曲線向右行，有效地抵消了房租上漲的壓力。哪一方的力量大，則新的供給曲線出現(xiàn)在對應(yīng)的方向。如果租住率足夠低，那么供給量增加的力量將壓倒成本上漲的左移力量，使得供給曲線向右移動。

這樣一來，房租因為房產(chǎn)稅帶來的上漲就被抑制住了，像上圖這出現(xiàn)價格下降、出租數(shù)量增長也是完全可能的。少數(shù)極端的城市，或?qū)霈F(xiàn)房租價格降至持有成本（房產(chǎn)稅+物業(yè)費）線或以下的現(xiàn)象，比如說像鄂爾多斯那樣的鬼城。

總結(jié)和預(yù)測

通過是否限購和租住率高低兩個維度，制作了一個矩陣圖，總結(jié)了四種不同類型的城市在房產(chǎn)稅開征后在租售市場的可能表現(xiàn)。大家可以將自己所關(guān)心的城市，對比其特點所屬的類型進行查看分析。

房產(chǎn)稅開征對于二手房市場的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房。二手房價格下跌恐難避免，剛需用戶購房成本降低，有利于全面激活二手房存量市場。從長期而言，二手房走勢也將間接影響一手房價格，使得房地產(chǎn)市場更加理性、健康和穩(wěn)定。

雖然沒有空置稅有效，但某種程度上來說，房產(chǎn)稅是比限購更科學(xué)的市場調(diào)節(jié)手段。在保障基本住宅消費的同時，它相當(dāng)于在供給和需求之間打入了一個楔子，同時遏制了過熱的供給和需求。房產(chǎn)稅的出臺將能打擊炒房之風(fēng)，促進資源配置效率，起到了一定的負(fù)外部性矯正稅作用。未來我們可以通過時間來實際驗證這一作用。

預(yù)計在房產(chǎn)稅開征后，二手房價格下降分流了用戶，一手房也將面臨銷售壓力。一些二三線城市將率先陸續(xù)取消限購政策，特別那些租住率較低的限購城市。盡管他們的出發(fā)點是為了促進市場繁榮，未必是看到了房產(chǎn)稅的矯正功能。有報道稱房產(chǎn)稅稅率決定權(quán)將下放給地方，未來房產(chǎn)稅很可能取代限購政策成為主流市場調(diào)節(jié)方式。

最后作幾個小預(yù)測：

1、由于持有成本較低、更容易出租、租金回報率略高等有利因素，未來小戶型商品房將更受投資者歡迎。

2、租住率高的城市，閑置二手房將更多地流向租房市場；而租住率低的城市，閑置二手房將更多地流向交易市場。

3、判定具體房產(chǎn)的價格和租金時，除了市場大形勢之外，更應(yīng)該考慮局部的供求關(guān)系。因為房屋需求有很強的地段性，局部區(qū)域小市場的供求關(guān)系才是決定房價和租金的最重要因素。

4、有意思的是，房產(chǎn)稅出臺后，還或?qū)?strong>促使一二線城市的年青人更愿意談戀愛，連節(jié)奏都可能加快。戀人們同居在一起過小日子的比例提高，甚至?xí)档统鞘械钠骄Y(jié)婚年齡。因為單身狗的X漂成本又提高了，抓緊談戀愛住在一起能夠節(jié)約成本、提高生活質(zhì)量。啊呀，有了房產(chǎn)稅的敦促，爸爸媽媽再也不用擔(dān)心我不愿意結(jié)婚了。小哥哥小姐姐，祝你們幸福哦！

作者螞蟻蟲——科技自媒體、企業(yè)戰(zhàn)略分析師，虎嗅、鈦媒體、品途等多家科技網(wǎng)站認(rèn)證作者，曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網(wǎng)10大年度作者、2018年砍柴網(wǎng)年度作者，微信公眾號：螞蟻蟲（miniant-cn）。

10月19日牛電科技登陸美國納斯達克，開盤價報8.50美元，市值達到6.43億美元。盡管這是李一男出獄后的第一個高光時刻，可在國內(nèi)動輒百億美金的上市新貴中，牛電科技的分量顯然不夠看。李一男甚至不能親自敲鐘，只得在人群中遠(yuǎn)望、笑容難掩滄桑。

牛電雖已上市，但在外界很多人看來，李一男還是屈才。如果不曾離開華為，以華為的業(yè)界地位和形象，李一男或許會站在最閃耀的聚光燈下，一如現(xiàn)在的逍遙子張勇。

李一男的下一站尚不知在何處，李明遠(yuǎn)卻已安排好了實地地產(chǎn)之后的“棲息地”，9月份他作為自然人股東，出資3.5億元成立了榮盛科技，主營范圍是“對智能家居產(chǎn)業(yè)、人工智能行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的技術(shù)服務(wù)”。不過兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一年多，李明遠(yuǎn)還是游走在互聯(lián)網(wǎng)和地產(chǎn)之間，而這借地產(chǎn)為翹板東山再起的意圖難免又令人想到一個人。

孫宏斌在房地產(chǎn)業(yè)兩度東山再起已成傳奇，同樣是被廢的“前太子”，李明遠(yuǎn)未嘗不想成為下一個“孫宏斌”。

柳傳志的朋友，李彥宏的棄子

孫宏斌入獄時，他的悲劇來源于柳傳志，而多年后再談及兩人關(guān)系，言辭中“亦父亦友”飽含的情感則更加厚重。相比李明遠(yuǎn)，孫宏斌或許應(yīng)該慶幸遇到的是惜才的柳傳志。

1995年孫宏斌從IT轉(zhuǎn)行到房地產(chǎn)，這是他未出獄前約見柳傳志時的承諾，回想起當(dāng)日談話，也不全然是低頭與道歉，孫宏斌知道“他會支持我”，因為柳傳志向來欣賞生命韌性特別強的人，一個是劉曉慶，一個是他自己。前者“坐牢時堅持鍛煉身體、學(xué)英文，出來依然活得很好”，而孫宏斌則在獄中通過寫稿獲得減刑，在外闖蕩的決心更勝從前。

孫柳的“前塵舊怨”是否在這次約談中消除不得而知，但重要的是孫宏斌獲得了東山再起的最佳支持，當(dāng)年聯(lián)想創(chuàng)業(yè)十年，一朝上市迎來高光時刻，那時或許沒有比柳傳志分量更重的信任背書。

與之相比，李明遠(yuǎn)幸運的是沒有牢獄之災(zāi)，可同樣是放下姿態(tài)，李明遠(yuǎn)卻沒換回李彥宏的“青睞”。引咎辭職后首談李彥宏，李明遠(yuǎn)將其視為“亦師亦父”，而問及是否會再回百度，李明遠(yuǎn)回答“光我考慮沒用”也是道盡辛酸。

柳傳志一句“什么時候你都可以對別人說，柳傳志是你的朋友”，孫宏斌躊躇滿志地敲開了房地產(chǎn)的大門。而李明遠(yuǎn)離開后，李彥宏自顧不暇，再也沒有公開談?wù)撨^這位“前太子”。

順馳的起點有一半在柳傳志，不只是因為聯(lián)想出資，而是初入房地產(chǎn)，柳傳志的人脈給了孫宏斌不小的助力。而盡管98年聯(lián)想和中科如約把全部股份轉(zhuǎn)讓給孫宏斌，聯(lián)想控股甚至成立了自己的地產(chǎn)板塊，柳傳志以后對孫宏斌的支持也稱得上是仁至義盡。

2003年一路高歌猛進的順馳準(zhǔn)備上市，而孫宏斌卻因為歷史污點不能獲得董事席位、出任CEO,他向柳傳志報告了此事，希望得到柳傳志和聯(lián)想的理解，尋求取消原判，很快聯(lián)想在柳傳志的授意下表示無異議。孫宏斌改判無罪后感嘆，“這對我很重要”，如果為了上市而退出管理層，順馳也就不再是孫宏斌的順馳了。

當(dāng)然，順馳不在還有融創(chuàng)。順馳上市聆聽期間，孫宏斌“百無聊賴”時建立融創(chuàng)，陰差陽錯地卻成了其第二次卷土重來的依附。

無論是順馳還是融創(chuàng)，柳傳志與孫宏斌“亦父亦友”的關(guān)系反而日漸緊密。2016年融創(chuàng)收購聯(lián)想控股旗下全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)，外界將兩人的恩怨糾葛投射在這場交易上，使孫宏斌蒙上了“復(fù)仇”的感情色彩。但實際上一個急于甩下包袱，另一個接連兩次收購押注泡湯，危急之下的順?biāo)浦蹜{借的更是過往交情和信任。

孫宏斌對柳傳志信任，以至于連馳援樂視前，都要先去請教柳傳志。

同樣是從互聯(lián)網(wǎng)進入房地產(chǎn)，少了些依靠的李明遠(yuǎn)并沒有單打獨斗的資本，而是以職業(yè)經(jīng)理人的身份試圖用互聯(lián)網(wǎng)思維改變一家傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)，可結(jié)果注定失敗，這已經(jīng)不是運氣使然了。

跨界房地產(chǎn)的兩種思維

進入房地產(chǎn)，孫宏斌和李明遠(yuǎn)同是“攪局者”，只不過一個成功的，一個尚未成功的。

2003年9月份石家莊009號地塊拍賣，河北最大開發(fā)商卓達集團老總楊卓舒親自坐鎮(zhèn)，報價4.25億，卻被半路殺出的順馳以5.97億擊潰，同年12月，順馳以9億“天價”奪標(biāo)大興黃村地塊，完成了北京“第一拍”。而在這大規(guī)模擴張的背后，據(jù)說順馳當(dāng)時的自有資金還不超過10個億。

孫宏斌成了房地產(chǎn)規(guī)則的破壞者，同行惡評如潮，王石斥之“害群之馬”，楊卓舒批評其“制造泡沫、壞了市場”。而多年以后，李明遠(yuǎn)接住張量拋來的“橄欖枝”，也想用互聯(lián)網(wǎng)思維打造地產(chǎn)界的“蘋果”，這在一個傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司無異于一場行業(yè)顛覆。

2017年1月，李明遠(yuǎn)之前從未涉足房地產(chǎn)，但他卻成為中國少有的互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域出身的地產(chǎn)公司總裁，這主要是受富力地產(chǎn)“太子”張量的引導(dǎo)。張量行事低調(diào)，可頗有想法，他打算在富力體系外打造新的地產(chǎn)公司，證明與其父親張力傳統(tǒng)地產(chǎn)路徑不同的方式，這時年少成名的李明遠(yuǎn)便是最佳人選。

李明遠(yuǎn)進入實地地產(chǎn)后，開啟了一系列改革，從節(jié)點管理系統(tǒng)、組織架構(gòu)調(diào)整以及業(yè)務(wù)實權(quán)與人事招聘等等，都試圖強化他自身的互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)優(yōu)勢，為地產(chǎn)增加科技特征。但與孫宏斌當(dāng)年不同，頭頂一把手，張量給予李明遠(yuǎn)的信任并不是無止盡的。

在節(jié)點系統(tǒng)管理引發(fā)一輪反彈，李明遠(yuǎn)將改革的目標(biāo)對準(zhǔn)總部集權(quán)的組織架構(gòu)后，據(jù)說張量直接在公司會議上否決了這一計劃，并道“給你的權(quán)力就是你的，但是不要奪權(quán)”。

或許并不是李明遠(yuǎn)想要奪權(quán)，而是從進入實地地產(chǎn)開始，李明遠(yuǎn)其實并未真正接管過地產(chǎn)業(yè)務(wù)，他用互聯(lián)網(wǎng)思維所改動的還停留在業(yè)務(wù)流程、人事等公司管理層面。同時也因為不了解房地產(chǎn)，他無法對業(yè)務(wù)給出恰如其分的指導(dǎo)與判斷。

孫宏斌則不同，從順馳到融創(chuàng)，他東山再起的歷程一直都是典型的地產(chǎn)思維在主導(dǎo)。

順馳擴張時，孫宏斌創(chuàng)造了“現(xiàn)金－現(xiàn)金”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，將地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期由18個月縮短至7個月，雖然王石等地產(chǎn)大佬頗為不屑，但如今房地產(chǎn)開發(fā)卻把高周轉(zhuǎn)奉為圭臬。而到了融創(chuàng)的時代，孫宏斌用138億元接盤聯(lián)想控股地產(chǎn)，還斥資超60億元爭奪金科股份控股權(quán)、26億元入股鏈家，買買買背后他深諳房地產(chǎn)的游戲規(guī)則。

今年7月，李明遠(yuǎn)黯然離開實地地產(chǎn)，但這或許是個不錯的教訓(xùn)。

李明遠(yuǎn)游離房地產(chǎn)的邊緣

3月份，李明遠(yuǎn)曾以“小狗機器人聯(lián)合創(chuàng)始人”的身份現(xiàn)身，大概也是這段時間，他在實地地產(chǎn)的改革碰壁，逐漸淡出管理層。有意思的是，小狗機器人與地產(chǎn)有著千絲萬縷的聯(lián)系，其主營范圍是“房地產(chǎn)行業(yè)各個環(huán)節(jié)的數(shù)字化建設(shè)”。其后也就是榮盛科技，依舊是智能科技和房地產(chǎn)的結(jié)合探索，可見李明遠(yuǎn)還想著從哪里跌倒就從哪里起來。

這種執(zhí)拗不是沒有考慮當(dāng)前的市場環(huán)境。前段時間，賈躍亭與許家印鬧掰，其實暴露的不是地產(chǎn)大佬的“智商”，而是房地產(chǎn)龍頭押注未來科技的焦慮。房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場之后，尋找新的業(yè)務(wù)增長點成為每個房企必須思考的問題。

楊國強問自己，“我們有沒有可能成為全球最大的機器人公司？”張玉良則說，“大企業(yè)需要主動擁抱現(xiàn)代科技，傳統(tǒng)企業(yè)運用新科技將是新的物種，可實現(xiàn)新的騰飛”。

李明遠(yuǎn)繼續(xù)琢磨著“地產(chǎn)+人工智能”的方向，未嘗不是想從中找尋安身立命的機遇，畢竟空降傳統(tǒng)地產(chǎn)公司的經(jīng)歷，已經(jīng)證實了互聯(lián)網(wǎng)思維觸動不了房地產(chǎn)本身。故而房地產(chǎn)智能化既有可能是一片藍海，又可從邊緣重新切入房地產(chǎn)。只是現(xiàn)在看起來這條路道阻且長。

2012年互聯(lián)網(wǎng)改天換地的神話讓整個房地產(chǎn)陷入窒息般的恐慌，萬科最先帶頭取經(jīng)，而兩三年過后，這些地產(chǎn)大佬最后才發(fā)現(xiàn)“也沒什么了不起”。由此，拋開業(yè)內(nèi)龍頭擁抱互聯(lián)網(wǎng)的嘗試，能將房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)關(guān)聯(lián)起來的，也無外乎孫宏斌、李明遠(yuǎn)這種跨界的前“互聯(lián)網(wǎng)人”。

可惜跨界成功的，至目前也唯孫宏斌一人爾，而想起他高調(diào)接盤樂視、重返互聯(lián)網(wǎng)的視野，背后怕是也有些當(dāng)初遺憾的情緒在鼓動。或許，房地產(chǎn)從來都不是互聯(lián)網(wǎng)失意者的跳板，更稱不上歸宿。

歪道道，獨立撰稿人，互聯(lián)網(wǎng)與科技圈深度觀察者。同名微信公眾號：歪道道（wddtalk）。謝絕未保留作者相關(guān)信息的任何形式的轉(zhuǎn)載。

一覺醒來，房地產(chǎn)市場又現(xiàn)地方調(diào)控政策的新動向。9月22日晚間至23日凌晨，重慶、南昌、西安、南寧、長沙相繼發(fā)布樓市調(diào)控新政，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場管理。主要調(diào)控手段還是以限購為主，各地不同程度地加大了限購的力度。比如長沙市規(guī)定，本市戶籍已經(jīng)有一套房的家庭，需要在取得首套房產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證后3年以上，才有資格買家庭的第二套房產(chǎn)。

限售還是為了抑制房價上漲過快

與以往以限購為主不同，這一輪各地的調(diào)控新舉措還增加了關(guān)鍵詞：限售。

比如重慶規(guī)定自9月23日起，在主城區(qū)新購新建商品住房和二手住房須取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易。南昌的政策與此類似，自9月23日起在全市范圍內(nèi)所有新交易住宅，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓。

在限售之前，重慶和南昌均先后出臺了房地產(chǎn)限購政策。其中南昌市于今年3月剛剛出臺所謂“史上最嚴(yán)限購令”，但與預(yù)期相反，限購令之后房價出現(xiàn)了連續(xù)五個月的增長，同比增長了近10%。而重慶今年8月中國社科院《中國住房發(fā)展報告》項目組發(fā)布的2017年8月《住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，重慶近半年來房價上漲超過了20%，漲幅更加驚人。事實它們并非個別，江西另兩個限購城市九江和贛州連續(xù)上漲7個月，漲幅排名分別為全國第22和46位。

因此，有關(guān)人士在評價此輪各地限售政策的出臺時，仍認(rèn)為地方政府此舉目的主要還是為了抑制房價上漲。既然在購買環(huán)節(jié)進行限制交易有限，不妨在二手房出售環(huán)節(jié)再進行限制，看看能否抑制住市場投機行為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進一步推測，在后續(xù)在庫存明顯減少的情況下，三四線城市價格上漲預(yù)期強烈，未來不排除將有更多去庫存較快的城市發(fā)布樓市方面的約束性政策。也就是說，未來還將會有更多的城市像重慶南昌這樣，出臺限售政策來抑制當(dāng)?shù)?a target="_blank" href="http://www.asalv.cn/archives/tag/%e6%88%bf%e4%bb%b7" title="View all posts in 房價">房價的上漲。

限購之下，為何房價反而上漲？

按照供需曲線的原理，實行限購將一部分潛在的用戶排除在外之后，市場需求將會下降，房價也應(yīng)該隨后向下調(diào)整。然而實際情況卻與之正好相反，前面說的南昌和重慶都是越限越漲。

為何國內(nèi)出臺限購政策后，各大城市房價反而往往出現(xiàn)上漲呢？限購只是針對買房人，因此不會對供給層面造成影響，短期內(nèi)市場供給不會發(fā)生變化。真正影響的是市場需求，我們不妨一起來看看限購政策對市場需求的影響，并最終會推動房地產(chǎn)價格向哪個方向變化。

限購使得不符合當(dāng)?shù)刭彿繕?biāo)準(zhǔn)的人群范圍擴大，確實把一部分用戶排除在市場之外，減少了部分需求。但這只是限購產(chǎn)生的直接效果，并不是政策的全部效果。事實上調(diào)控政策有其直接效果的一面，還有著間接效果的另一面。有時候，間接效果可能比直接效果的影響還要大。

1、限購改變用戶預(yù)期，誘發(fā)新的市場需求

限購出臺后，改變了潛在用戶對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。主要表現(xiàn)兩個方面：a、提前釋放自住房的市場需求，一些目前尚符合購房要求的人群本來沒有近期買房的打算，但由于擔(dān)心今后的限購政策更加嚴(yán)格，紛紛改變了自己的想法，提前加入到購房的行列中。b、增加了投資性需求，限購政策其實類似于許可證制度，使得商品房的價格無形中上升，一些有經(jīng)濟實力的人群認(rèn)為購房是能帶來豐厚收益的投資計劃，不惜以假離婚、分戶、借用老人名義等方式購買第二套甚至多套房產(chǎn)。這兩批新進入投資者的數(shù)量之大，足以超過限購政策直接帶來的需求減少，反而帶動需求上升。

2、租房需求旺盛帶動了投資性購房行為

限購只是對購房人資格進行了限制，但沒有減少城市的整體住房需求。我們知道，解決住房需求有兩個途徑，一是自己購房，二是租房。那些有能力卻沒有購房資格的人，只好選擇租房來解決自己的需求。這樣一來，租房需求就變得旺盛，推動房租上漲，讓投資性購買行為得到增長。在一些城市，尚未對企業(yè)購買商品房作出限制，在利益的驅(qū)動下它們也會增加對商品房的投資。

3、供給不變需求增加，推動市場均衡價格上漲

綜合以上兩點，在供給不發(fā)生變化的情況下，限購政策改變了用戶的預(yù)期并影響了他們的決策，導(dǎo)致短期內(nèi)需求不減反增。畫一個供求曲線就非常一目了然。限購前，供給曲線和原需求曲線相交于P1點這個均衡價格點，這是市場看不見的手調(diào)節(jié)的結(jié)果。限購政策出臺后，由于改變了人們的預(yù)期和行為，導(dǎo)致新增需求超過了抑制需求，需求曲線向上移動，與供給曲線相交于P2點。顯然，這個新均衡價格要比原來的高，于是房價就出現(xiàn)了上漲。市場需求增加越多，則上漲幅度越大。

因此，在宣布限購之后，往往就是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格上漲最快的時間段。以南昌為例，今年3月8日南昌出臺了“最嚴(yán)限購令”，當(dāng)月其新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.3%，位居全國第9位。

大禹治水的經(jīng)驗：只堵不疏行不通

應(yīng)該說，各地出臺的以限購、限售為主的調(diào)控政策，其出發(fā)點是好的，希望以此抑制房價非理性上漲。但實際從經(jīng)濟學(xué)的角度來說，這劑藥方可能不是最適合的，它會導(dǎo)致短期內(nèi)房價上漲得更快，與初衷正好相反。

當(dāng)然，從長期來看，當(dāng)人們的預(yù)期下降，提前釋放的市場需求逐漸滿足后，房價有可能出現(xiàn)下降。北京上海等地現(xiàn)在出現(xiàn)了房價微微回調(diào)的趨勢，有可能就是長期限購帶來的影響，但仍無法確定。加上限購屬于地方行政政策，而政策容易出現(xiàn)反復(fù)，比如如果經(jīng)濟不景氣政府為了去庫存很可能會放松限購條件，就可能引發(fā)新一輪的房價上漲。

如同大禹治水一樣，房地產(chǎn)市場管理辦堵不疏是行不通的。限購只是暫時的封閉針，卻無法真正治愈病人，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。相反，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場應(yīng)該更加開放，打破行業(yè)壟斷，允許個人和企業(yè)自行建造住房，這樣才能更好地解決當(dāng)前房地產(chǎn)的困局。

【作者介紹：螞蟻蟲，科技評論人，專欄作者。微信公眾號：螞蟻蟲（miniant-cn）】