寒冬和暖春，看似矛盾的一組詞，某些情況下卻又在共生。

資本寒冬，企業(yè)緊咬牙關(guān)，急需節(jié)約成本。這對(duì)于聯(lián)合辦公行業(yè)來說，是不可多得的暖春。

氪空間第四季度的業(yè)績就呈現(xiàn)出爆發(fā)之勢(shì)，工位服務(wù)的簽約金額已經(jīng)超過今年前三季度總量，12月份的單月簽約金額更是有望突破億元大關(guān)。

但需要明確的是，暖春這一環(huán)境因素，僅能作為氪空間業(yè)績爆發(fā)的必要不充分條件。除此之外，我們還要從氪空間自身出發(fā)，去尋找更多答案。

文：彬彬（熊出墨請(qǐng)注意）

寒冬與暖春

開源節(jié)流，簡簡單單四個(gè)字，著實(shí)令不少企業(yè)頭大。

考慮到企業(yè)的艱難處境，經(jīng)緯中國創(chuàng)始管理合伙人張穎給出了幾條建議。

融資，企業(yè)要把每周50%的事件花在融資上，為漫長的寒冬備足糧草。另外，認(rèn)識(shí)到環(huán)境的殘酷性，做好最壞的打算。算清身邊100%能調(diào)用的錢，裁員、搬家、換城市，甚至可以考慮換賽道。

總而言之，還是圍繞著開源節(jié)流展開。盡可能地控制成本，把手里的錢都花在刀刃上。

聯(lián)合辦公，是一個(gè)極佳的選擇。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，10個(gè)人的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，若選擇在北京中關(guān)村、上海浦東等核心地帶辦公，入駐氪空間每月的總開支在2萬元左右。相比租用傳統(tǒng)辦公樓的成本，可以節(jié)省30%-50%。

企業(yè)也已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)。今年第三季度、第四季度，北上廣深商業(yè)辦公租賃的成交量，下降趨勢(shì)明顯。

另一邊，進(jìn)入第四季度之后，氪空間新客戶的數(shù)量和簽約金額都有明顯的提升。10月簽約金額是9月的兩倍多，11月環(huán)比增長接近80%，12月前三周的簽約金額再創(chuàng)新高，超過11月總數(shù)。

增長其實(shí)是在意料之中。氪空間董事長兼創(chuàng)始人劉成城在10月底就曾表示，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性比較高的時(shí)候，會(huì)有越來越多的企業(yè)轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公。

聯(lián)合辦公行業(yè)萌芽之初的時(shí)代背景，也與當(dāng)下的寒冬有著一定的相似性。被認(rèn)為是行業(yè)鼻祖的WeWork，2010年創(chuàng)立時(shí)，正值經(jīng)濟(jì)危機(jī)恢復(fù)期。小團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)業(yè)公司集體涌現(xiàn)，聯(lián)合辦公靈活的租期，相對(duì)便宜的成本，以及較高的服務(wù)質(zhì)量，與企業(yè)的需求不謀而合。

再后來，行業(yè)逐漸成熟。WeWork也展開了全球化的布局，進(jìn)軍中國，成了氪空間最大的競爭對(duì)手。而在這次正面對(duì)抗中，無疑是氪空間占了上風(fēng)。

環(huán)境是不變量，傳出捷報(bào)的僅有氪空間一家，這就說明，資本寒冬嚴(yán)格意義上并不能與聯(lián)合辦公的暖春劃上等號(hào)。

為什么是氪空間？

時(shí)勢(shì)造英雄不假，但時(shí)勢(shì)也有自己的判斷。實(shí)力不達(dá)標(biāo)者，站上風(fēng)口，也很難飛起來。氪空間之所以能夠?qū)崿F(xiàn)爆發(fā)，與其自身的某些要素是分不開的。

首先是品質(zhì)。

近兩年，聯(lián)合辦公行業(yè)成為一條熱門賽道，玩家涌現(xiàn)，資本追逐。據(jù)艾媒資訊統(tǒng)計(jì)，今年上半年國內(nèi)聯(lián)合辦公平天數(shù)已經(jīng)超過300個(gè)，運(yùn)營面積達(dá)到1200萬，可提供200萬個(gè)工位。

與其他野蠻生長的行業(yè)一樣，聯(lián)合辦公也出現(xiàn)了不可避免的管理難題。

戴德梁行5月份發(fā)布的調(diào)研報(bào)告顯示，中國聯(lián)合辦公主要分布在六大市場，分別為北京、上海、廣州、深圳、臺(tái)北、香港。截至今年第一季度，國內(nèi)品牌在北上廣深市場占比79%，其余被海外品牌占據(jù)。

從模式上劃分，聯(lián)合辦公企業(yè)無外乎兩種，自營和混合。氪空間是自營模式的代表玩家，優(yōu)客工場、夢(mèng)想加、納什空間屬于后者。

二者相比，混營模式通過自營、加盟、合作等多種混合的經(jīng)營方式，能夠達(dá)到快速搶占市場的目的，前期的投入相對(duì)較少。但是，各個(gè)辦公社區(qū)的品質(zhì)、規(guī)模和經(jīng)營狀況，都極難實(shí)現(xiàn)整齊劃一。隨著后期體量漸大，矛盾也會(huì)加劇。

自營模式雖然投入更多，但是對(duì)應(yīng)著更高的品質(zhì)，能夠給入駐的用戶帶來更優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)。比如氪空間，艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，上半年中國聯(lián)合辦公品牌用戶總體滿意度排行中，氪空間以7.42分位居首位。

此外，氪空間配套的資源支持，是其高品質(zhì)的又一大保障，也是氪空間的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。眾所周知，氪空間背后是36氪。作為國內(nèi)知名的科技、創(chuàng)投媒體，36氪一直服務(wù)于創(chuàng)業(yè)者和投資人。包括滿足創(chuàng)業(yè)者尋求報(bào)道、融資、學(xué)習(xí)成長的需求，為投資人提供信息對(duì)接等。

堅(jiān)守品質(zhì)帶來良好口碑，氪空間的品牌形象得以樹立，為其未來業(yè)務(wù)的開展打下基礎(chǔ)。

其次是擴(kuò)張能力。

殘酷的商業(yè)競爭中，光有品質(zhì)還不夠，還要兼具速度。氪空間在過去的發(fā)展中，已經(jīng)積累下大量成功經(jīng)驗(yàn)，就像模版一般，實(shí)現(xiàn)又快又穩(wěn)地?cái)U(kuò)張。

理論指導(dǎo)事實(shí)踐，大到社區(qū)選址，小到桌椅間距，氪空間都要事先進(jìn)行一番精準(zhǔn)計(jì)算。選址方面，氪空間總裁鐘澍曾做過分享，“氪空間在哪里，哪里就是創(chuàng)業(yè)中心”。

先是通過36氪、中國經(jīng)濟(jì)研究院、中國科學(xué)院大學(xué)大數(shù)據(jù)挖掘與知識(shí)管理重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室共同編制的中國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)指數(shù)，定位創(chuàng)業(yè)熱門城市。再根據(jù)獨(dú)創(chuàng)的“六邊形理論”，綜合考量區(qū)域、交通、商業(yè)、資源、居住、氛圍等因素，找出最佳地段，落實(shí)選址。

其他環(huán)節(jié)，氪空間也在逐一深入力爭精細(xì)化。之前在《氪空間自營面積領(lǐng)跑國內(nèi)聯(lián)合辦公，是意外還是必然？》一文中，熊出墨請(qǐng)注意就曾提到，氪空間投入大量精力打造自己的供應(yīng)鏈。地板、桌椅、燈具，都在尋求最好的供應(yīng)商，最具性價(jià)比的解決方案。

科學(xué)的指導(dǎo)之下，將整套業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化、智能化，經(jīng)過不斷的磨合，氪空間在開辟新戰(zhàn)場之時(shí)，建設(shè)新社區(qū)時(shí)，僅需在已有的框架之上，因地制宜地做出具體的調(diào)整。省時(shí)省力，效率得到大幅提升。

截至6月底，氪空間的管理面積已經(jīng)達(dá)到27.3萬平方米，工位數(shù)量42000個(gè)，全面領(lǐng)先其他自營玩家。而第四季度，氪空間又有12個(gè)新社區(qū)正式開業(yè)，新增工位接近10000個(gè)，這已經(jīng)超過2017年全年新增的工位數(shù)量。可見其擴(kuò)張能力之強(qiáng)。

最后是誠意。

11月22日，氪空間發(fā)起“感恩節(jié)·暖冬”活動(dòng)。宣稱將讓利1億元，全國十余個(gè)社區(qū)的辦公工位，以最低五折的價(jià)格提供給全國5000家中小微企業(yè)。

對(duì)于為開源節(jié)流苦惱的企業(yè)來說，辦公成本進(jìn)一步降低。

在此之前，劉成城還曾表態(tài)，要把氪空間的利潤率控制在10%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。以WeWork為例，其利潤率在30%左右。

熊出墨請(qǐng)注意認(rèn)為，氪空間在定價(jià)上表現(xiàn)出的誠意，一方面能夠起到教育市場的作用，讓更多的企業(yè)接受并選擇聯(lián)合辦公，推動(dòng)行業(yè)整體向前發(fā)展。另一方面，也有利于氪空間自己占領(lǐng)市場，擴(kuò)大競爭優(yōu)勢(shì)。

寫在最后

聯(lián)合辦公的暖春仍在持續(xù)。

艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，今年中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模將達(dá)到600億元，同比增長159.3%。預(yù)計(jì)往后增長率會(huì)有所下降，但依然未脫離高速發(fā)展的軌道，明年極有可能突破千億大關(guān)。

氪空間的爆發(fā)既為2018年畫上一個(gè)圓滿的句號(hào)，也給2019年開了一個(gè)好頭。

但是，隨著資本市場升溫，企業(yè)壓力減小，挑戰(zhàn)將再次浮出水面。屆時(shí)，爆發(fā)力如何轉(zhuǎn)化為持久力，就將成為擺在氪空間眼前的新議題。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)「熊出墨請(qǐng)注意」，文：彬彬，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來源并保證文章完整性

你永遠(yuǎn)不知道，明天和意外哪一個(gè)會(huì)先來臨。

今年3月份，優(yōu)客工場宣布與無界空間合并，投資方表示此舉“孕育著無限可能”。而近日，無界空間被曝拖欠業(yè)主租金，入駐企業(yè)因此受到嚴(yán)重影響，另一邊優(yōu)客工場卻遲遲未能給出解決方案。

因?yàn)橹鹘鞘?a target="_blank" href="http://www.asalv.cn/archives/tag/%e8%81%94%e5%90%88%e5%8a%9e%e5%85%ac" title="View all posts in 聯(lián)合辦公">聯(lián)合辦公領(lǐng)域的兩家明星公司，這起糾紛引發(fā)社會(huì)各界廣泛關(guān)注。與此同時(shí)，行業(yè)飽受詬病的“二房東”模式也再次被搬到臺(tái)前。

文：彬彬（熊出墨請(qǐng)注意）

是個(gè)例？還是行業(yè)隱患？

出現(xiàn)問題的無界空間項(xiàng)目位于北京望京南，該項(xiàng)目總面積3500平米，共有600個(gè)工位。

據(jù)熊出墨請(qǐng)注意了解，入駐企業(yè)按季度預(yù)付租金，已經(jīng)足額繳費(fèi)至1月14日。而無界空間，自2018年9月起便開始拖欠業(yè)主租金。

10月份，入駐企業(yè)、業(yè)主和無界空間簽訂三方協(xié)議，明確無界空間應(yīng)在11月8日之前支付給業(yè)主合計(jì)301萬元。但規(guī)定時(shí)間已過，無界空間仍拖欠租金271萬元，業(yè)主采取停水停電的極端催款措施。

因工作無法正常開展，被逼無奈，入駐企業(yè)只好重復(fù)繳納租金。并且，11月底，優(yōu)客工場方面還告知入駐企業(yè)，決定關(guān)停望京南項(xiàng)目。

此事曝光之后，中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)聯(lián)系到無界空間聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO韓昕锜，他表示公司目前正在整合，望京南項(xiàng)目拖欠租金一事，需要再跟財(cái)務(wù)部進(jìn)一步核實(shí)。

韓昕锜口中的合并，開始于今年3月份。當(dāng)時(shí)合并消息一出，優(yōu)客工場的總估值順勢(shì)由90億上漲至110億。但是，按照現(xiàn)在情況來看，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合并沒能達(dá)到1+1>2的效果，此前存在的痛點(diǎn)非但沒能得到解決，反而有擴(kuò)大的趨勢(shì)。

事件持續(xù)發(fā)酵，不少報(bào)道中出現(xiàn)“甩手跑路”、“套現(xiàn)離場”等猜測(cè)。12月7日，無界空間官方發(fā)布聲明，表示“望京南項(xiàng)目的確發(fā)生了一些意料之外的問題”，目前“仍在積極處理當(dāng)中。”

熊出墨請(qǐng)注意認(rèn)為，這起糾紛作為典型的反面教材，既給其他公司以警醒，又一定程度上暴露出聯(lián)合辦公行業(yè)難以掩蓋的共性問題。

歷經(jīng)為期幾年的野蠻生長，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2018年將是聯(lián)合辦公行業(yè)的洗牌之年，競爭力不足的公司面臨著被并購、出局的風(fēng)險(xiǎn)。頭部玩家若跑得太快，暴露出的問題也可能越多。

簡而言之，優(yōu)客工場和無界空間并非個(gè)例。那么，其問題到底出在哪？其他公司又要怎樣避免類似糾紛再次發(fā)生？

奔跑過后一地雞毛

量變促成質(zhì)變，優(yōu)客工場和無界空間拖欠租金一事，并不是某一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，而是多重因素的共同作用最終導(dǎo)致的結(jié)果。

首先可能還是企業(yè)發(fā)展速度比較快帶來的一系列連鎖反應(yīng)。優(yōu)客工場創(chuàng)立于2015年4月，生來就自帶明星光環(huán)，其創(chuàng)始人是此前萬科集團(tuán)副總裁毛大慶。一路走來，優(yōu)客工場已經(jīng)躋身行業(yè)領(lǐng)先之列。

就在剛剛過去的11月，優(yōu)客工場完成了2億美元的D輪融資。對(duì)應(yīng)估值30億美元，較8月份C輪融資時(shí)18億美元估值大幅增長。而在此之前，優(yōu)客工場短短三年多時(shí)間內(nèi)已經(jīng)完成數(shù)輪融資。投資方名單囊括紅杉資本、創(chuàng)新工場、真格基金、普思資本等知名投資機(jī)構(gòu)。

融資的同時(shí)，優(yōu)客工場還在不停地跑馬圈地。官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前優(yōu)客工場開業(yè)城市已經(jīng)達(dá)到40座，合作服務(wù)商已有1069家。但今年8月份，《中國經(jīng)營報(bào)》記者在實(shí)地調(diào)查走訪之后發(fā)現(xiàn)，優(yōu)客工場“出租運(yùn)營狀況良莠不齊”。有的項(xiàng)目出租率高達(dá)95%，有的則僅有75%。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，出租率平均達(dá)到85%時(shí)，才能保持盈虧平衡。

業(yè)內(nèi)人士透露，自營模式下的聯(lián)合辦公，管理標(biāo)準(zhǔn)較為統(tǒng)一，出租率一般較高且能夠保持在相近水平。而優(yōu)客工場并非如此，通過并購整合，旗下聯(lián)合辦公場區(qū)品質(zhì)、規(guī)模參差不齊，會(huì)帶來更大的運(yùn)營壓力。

拿這次糾紛來說，優(yōu)客工場3月份就已經(jīng)宣布和無界空間合并，然而在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)，韓昕锜依然表示“不同決策成員會(huì)有一些信息上的不同步”。另外，入駐企業(yè)也向熊出墨請(qǐng)注意表示，優(yōu)客工場和無界空間并未就拖欠租金問題進(jìn)行交接。

其次，從整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)來看，一眾企業(yè)仍然處于跑馬圈地的關(guān)鍵階段。位于頭部，優(yōu)客工場長期處于高壓狀態(tài)，不僅要與聯(lián)合辦公鼻祖WeWork博弈，還有提防其他一眾虎視眈眈的競爭對(duì)手。

眾所周知，在進(jìn)軍中國市場之前，WeWork在其地區(qū)的業(yè)務(wù)，一直是以自營模式為主。但是2015年入華，與中國本土企業(yè)幾個(gè)回合較量下來，WeWork似乎是領(lǐng)略到了中國特色，開始做出改變。

3月份優(yōu)客工場合并無界空間，4月份WeWork便宣布合并裸心社，加入“買買買”的隊(duì)伍。并且加快開辟新辦公場區(qū)的速度，中國WeWork董事長趙令歡接受《中國企業(yè)家》雜志采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)2018年底，中國WeWork將運(yùn)營80處辦公地點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)會(huì)員數(shù)40000名。

這些都像是無形的鞭子，驅(qū)使頭部玩家們不斷向前，但并購和整合所帶來的麻煩也逐漸顯露出來。

前景堪憂的“二房東”

縱觀聯(lián)合辦公行業(yè)真的主流玩家，不難發(fā)現(xiàn)，無論是靠地產(chǎn)起家，抑或是聚焦資源和孵化的創(chuàng)投系，實(shí)際都是在扮演“二房東”的角色。

毛大慶在2016年底曾對(duì)優(yōu)客工場未來商業(yè)模式和盈利方向做出總結(jié)，重點(diǎn)包括：生態(tài)圈的股權(quán)投資，流量搭載和品牌加盟與管理輸出。“最終加盟的不僅是店，也不是簡單的數(shù)據(jù)和人，我們還會(huì)加盟很多的資產(chǎn)”，毛大慶堅(jiān)信，聯(lián)合辦公的想象空間巨大，很有可能出現(xiàn)千億市值的公司。

熊出墨請(qǐng)注意從入駐企業(yè)那里得到證實(shí)，除了租賃服務(wù)之外，其確實(shí)還能享受到生活類、法務(wù)財(cái)務(wù)類、金融類等服務(wù)。但方向終歸是方向，現(xiàn)實(shí)情況卻是，優(yōu)客工場場租收益一度占到總收益的90%。去年毛大慶還曾披露出一則數(shù)據(jù)，優(yōu)客工場非桌子以外的收入占比僅為8%。

在優(yōu)客工場官網(wǎng)找到的一份《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》顯示，優(yōu)客工場以92.67的高分排在榜首，領(lǐng)先第二名WeWork中國12.37分。

身為第一名的優(yōu)客工場尚且如此，其他玩家的情況可想而知。但要明確一點(diǎn)，現(xiàn)階段行業(yè)需要“二房東”，但絕不僅只是“二房東”。

SOHO中國董事長潘石屹對(duì)這一觀點(diǎn)也表達(dá)了認(rèn)同，他認(rèn)為聯(lián)合辦公第一要選好地段，第二要做好服務(wù)，現(xiàn)在全國的聯(lián)合辦公項(xiàng)目，“大概有一半都是瞎胡鬧的”。其中，“地段”對(duì)應(yīng)的是“二房東”，“服務(wù)”對(duì)應(yīng)的便是支撐公司長遠(yuǎn)發(fā)展的增值服務(wù)。

2017年，中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到233.7億元，出于對(duì)未來的看好，艾媒咨詢給出預(yù)測(cè)，今年市場規(guī)模將出現(xiàn)159.3%的同比增長，達(dá)到606.1億元。到2022年時(shí)，這一數(shù)字或?qū)⑼黄?100億元。

對(duì)于任何一家公司來說，這都是極大的機(jī)遇。但還是那句話，僅靠“二房東”模式，肯定笑不到最后。優(yōu)客工場也好，WeWork中國也好，都還有很長一段路要走。

最后回到這次糾紛，有法律人士給出專業(yè)意見，優(yōu)客工場理應(yīng)支付拖欠租金。《公司法》第一百七十四條明確規(guī)定：“公司合并時(shí)，合并各方的債權(quán)、債務(wù)，應(yīng)當(dāng)由合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司承繼。”

從情理上來看，優(yōu)客工場應(yīng)該很快就會(huì)有所行動(dòng)。畢竟，前些日子毛大慶在全球企業(yè)社會(huì)責(zé)任峰會(huì)榮獲“企業(yè)社會(huì)責(zé)任獎(jiǎng)”的消息，現(xiàn)今還展示在優(yōu)客工場官網(wǎng)資訊首頁。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)「熊出墨請(qǐng)注意」，文：彬彬，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來源并保證文章完整性

雙創(chuàng)熱潮、共享風(fēng)口之下，聯(lián)合辦公正變得越來越流行。

艾媒咨詢?cè)凇?018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告》中寫道，截至今年6月底，國內(nèi)聯(lián)合辦公平臺(tái)超過了300家，布局網(wǎng)點(diǎn)超過6000多個(gè)，總體運(yùn)營面積達(dá)到1200萬平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬個(gè)。

尤其值得注意的是，在自營模式的聯(lián)合辦公企業(yè)中，氪空間的管理面積達(dá)到了27.3萬平方米，工位數(shù)量42000個(gè)，處在行業(yè)首位。

綜合實(shí)力對(duì)比時(shí)，艾媒咨詢指出，市面上主流品牌中，氪空間的運(yùn)營能力、品牌傳播能力、技術(shù)創(chuàng)新能力都處于領(lǐng)先地位，SOHO 3Q、中國WeWork在資本實(shí)力表現(xiàn)突出，納什空間則在布局規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出。

前有WeWork這一全球共享辦公先驅(qū)，后有潘石屹、毛大慶等地產(chǎn)行業(yè)大佬，混戰(zhàn)之中后來者氪空間的崛起，讓人多少有些意外，就在一年前這家公司還籍藉無名。

但是縱觀國內(nèi)聯(lián)合辦公市場的演變以及氪空間自身的發(fā)展過程之后，又會(huì)覺得這一結(jié)果是如此合乎情理。與眾多競爭對(duì)手相比，氪空間的嗅覺更敏銳，戰(zhàn)術(shù)更靈活，執(zhí)行更堅(jiān)決，贏得令人信服。

文：彬彬（熊出墨請(qǐng)注意）

風(fēng)來了，找到最準(zhǔn)確的位置

2010年，WeWork開創(chuàng)共享辦公這個(gè)商業(yè)模式，2015年開始有中國企業(yè)將共享辦公引進(jìn)國內(nèi)，很多企業(yè)都意識(shí)到這是個(gè)巨大的風(fēng)口，但大家都在嘗試找到最準(zhǔn)確的位置。

2015年，國家層面大力提倡“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015到2017年新注冊(cè)企業(yè)數(shù)量逐年增長，分別為440萬、550萬、610萬。隨之一同出現(xiàn)的則是各種眾創(chuàng)空間和孵化器，中國科技部數(shù)據(jù)顯示，到2017年國內(nèi)的眾創(chuàng)空間已達(dá)5500家，孵化器已有4000家。

聯(lián)合辦公也是在雙創(chuàng)熱潮之中興起，相較于傳統(tǒng)辦公，聯(lián)合辦公租期靈活，門檻較低，并且成本、環(huán)境各方面的優(yōu)勢(shì)都較明顯。相較于眾創(chuàng)空間和孵化器，聯(lián)合辦公在服務(wù)內(nèi)容、辦公氛圍上也要更勝一籌。

氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城曾說，2015年出現(xiàn)的各種聯(lián)合辦公、共享辦公、孵化器、眾創(chuàng)空間的企業(yè)，可能一千家也是有的。但是到底是簡單地租下一棟寫字樓做個(gè)“二房東”，還是精耕細(xì)作自營模式？行業(yè)內(nèi)絕大多數(shù)公司并沒有一個(gè)較為明晰的定位和規(guī)劃，其中還有不少是依靠政府補(bǔ)貼度日。

氪空間最早并不是做聯(lián)合辦公，而是36氪旗下孵化器業(yè)務(wù)。當(dāng)氪空間管理層意識(shí)到，聯(lián)合辦公是比孵化器市場更大的業(yè)務(wù)，同時(shí)國外又有WeWork走在前面，2016年1月迅速?zèng)Q定轉(zhuǎn)型聯(lián)合辦公，是國內(nèi)最早一批進(jìn)入聯(lián)合辦公的企業(yè)。

如果氪空間不及時(shí)轉(zhuǎn)型，仍舊聚焦于孵化器業(yè)務(wù)，或許能成為全國最成功的一批孵化器，但是孵化器的服務(wù)對(duì)象是創(chuàng)業(yè)公司，雖然近幾年創(chuàng)業(yè)公司數(shù)量大幅增加，畢竟只是少數(shù)，聯(lián)合辦公的服務(wù)對(duì)象除了創(chuàng)業(yè)公司，更多的是中小企業(yè)，顯然是個(gè)更大的市場。

每家公司都希望成為風(fēng)口上的那只豬，但不是每個(gè)人都能站對(duì)位置。

走穩(wěn)了，再開始發(fā)力往前跑

進(jìn)入到聯(lián)合辦公領(lǐng)域之后，互聯(lián)網(wǎng)公司出身的氪空間除了36氪的用戶資源，并沒有太多能夠倚仗的優(yōu)勢(shì)。但氪空間并沒有按照互聯(lián)網(wǎng)公司輕資產(chǎn)的模式來做聯(lián)合辦公，而是選擇了前期投入大、重資產(chǎn)的自營模式。

如果當(dāng)時(shí)氪空間采取了品牌加盟模式，管理面積會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)在的規(guī)模，但潮水終將退去，當(dāng)政府的補(bǔ)貼減少后，國內(nèi)很多聯(lián)合辦公品牌發(fā)現(xiàn)用戶流失速度非常快，要么是企業(yè)有了一定發(fā)展，會(huì)尋找更好的辦公環(huán)境，搬走了；要么是創(chuàng)業(yè)公司沒有發(fā)展起來，根本無力支付租金，關(guān)門了。

2017年以來，聯(lián)合辦公行業(yè)出現(xiàn)多次合并，大多是因?yàn)檫\(yùn)營不力，難以為繼，不得已而選擇抱團(tuán)取暖。同一時(shí)期，采取自營模式，穩(wěn)扎穩(wěn)打的氪空間，明確“核心城市、核心地段、核心商圈”的戰(zhàn)略方向，且摸索出單個(gè)社區(qū)盈利的可復(fù)制模式。

在產(chǎn)品上，氪空間迄今為止的新開社區(qū)已經(jīng)是4.0版本。劉成城曾在接受采訪時(shí)說道，氪空間近兩年一直在埋頭做優(yōu)化，一個(gè)社區(qū)大概有130多個(gè)參數(shù)，哪些是財(cái)務(wù)敏感型，哪些是用戶敏感型，氪空間都會(huì)用心研究，“同樣的一層樓，要排布多少個(gè)座位，不影響用戶體驗(yàn)的前提下，讓社區(qū)的收入最大化”。

同時(shí)，氪空間投入很大精力打造自己的供應(yīng)鏈，每一塊地板、每一套桌椅，每一款照明燈具，都力求找到最好的供應(yīng)商，性價(jià)比最高的解決方案。目前，空間標(biāo)準(zhǔn)化體系和專業(yè)的智慧供應(yīng)鏈模式，使得工程造價(jià)降低了20%，家具采購成本降低40%，縮短交付時(shí)間，將辦公使用效率提升30%。

更重要的是，氪空間內(nèi)部已經(jīng)摸索出一套成熟的財(cái)務(wù)模型，幾千平米的寫字樓租下來，前期投入多少，如何定價(jià)，幾年收回投資，出租率到多少能盈利，這讓氪空間在新開社區(qū)時(shí)胸有成竹。

目前，氪空間一個(gè)月新簽約的寫字樓面積就有5萬多平方米，這個(gè)數(shù)字對(duì)其他聯(lián)合辦公企業(yè)也許充滿了巨大的風(fēng)險(xiǎn)和未知，但對(duì)于氪空間卻是駕輕就熟。

成長，就是先學(xué)會(huì)走，再學(xué)會(huì)跑。

追上去，目標(biāo)是WeWork全球

在中國聯(lián)合辦公市場，氪空間已經(jīng)從追趕者成為挑戰(zhàn)者。在氪空間的規(guī)劃中，將在2020年追上WeWork在全球的業(yè)務(wù)規(guī)模。那么劉成城的底氣到底從何而來？

首先，氪空間的發(fā)展速度驚人。前文中已經(jīng)有提到，氪空間進(jìn)入行業(yè)要比中國WeWork晚上一些，但是在發(fā)展速度上，氪空間優(yōu)勢(shì)明顯。劉成城表示，今年6月底時(shí)，氪空間的擴(kuò)張速度已經(jīng)是中國WeWork的五六倍了。

高力國際公布的《2017年靈活辦公空間展望報(bào)告》指出行業(yè)近兩年平均增速約為30%，而氪空間在2018年的預(yù)計(jì)增速達(dá)到了300%。按照氪空間發(fā)展規(guī)劃，2018年底氪空間運(yùn)營社區(qū)規(guī)模將接近50萬平方米，2019年底將達(dá)到150萬平方米。

剛剛落幕的“2018博鰲房地產(chǎn)”論壇上，劉成城表示，截至目前，氪空間在國內(nèi)已開項(xiàng)目有47個(gè)，30多個(gè)正在裝修中，截至8月底開業(yè)社區(qū)數(shù)量將達(dá)到80個(gè)，已經(jīng)覆蓋北京、上海、廣州、杭州、南京、天津等11個(gè)城市。相比之下，中國WeWork至今只覆蓋了北京、上海、程度、杭州、深圳5個(gè)城市。

其次，在規(guī)模迅速擴(kuò)張的同時(shí)，精細(xì)化運(yùn)營和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系的構(gòu)建也在同步落地。艾媒咨詢指出，行業(yè)快速增長使不少聯(lián)合辦公空間模式趨同，服務(wù)質(zhì)量參差不齊。精細(xì)化的運(yùn)營、高品質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)的用戶工作體驗(yàn)，是行業(yè)持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)盈利的必經(jīng)之道。

劉成城以小米和蘋果類比，稱氪空間在供應(yīng)鏈端所做的工作應(yīng)該是同行內(nèi)幾乎是絕無僅有的。這樣做的效果也十分明顯，今年以來，氪空間新開業(yè)社區(qū)的平均坪效已經(jīng)達(dá)到17元，近期新開的社區(qū)坪效最高將突破28元，是同檔次的傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓坪效3倍多。并且，氪空間社區(qū)的整體入住率達(dá)到了95%左右。

正是基于這些工作，氪空間才得以在用戶滿意度調(diào)查中，超越中國WeWork、裸心社、SOHO 3Q等品牌，以最高分位列榜首。打下口碑，對(duì)于后續(xù)的規(guī)模化無疑大有裨益。

因此，精細(xì)化和規(guī)模化之間的協(xié)同效應(yīng)也就更加明顯，精細(xì)化運(yùn)營降低成本，提高效率，且能夠助力規(guī)模化，最終形成一個(gè)正向循環(huán)。其官方透露，氪空間目前經(jīng)過3個(gè)月爬坡期的成熟門店，都是盈利狀態(tài)，這一數(shù)字也是遠(yuǎn)高于全行業(yè)的平均水平。

在中國內(nèi)地市場的優(yōu)勢(shì)確立后，氪空間開始向海外拓展。今年5月，氪空間簽下了中國香港華懋集團(tuán)旗下的One Hennessey大樓11層至19層。8月2日，氪空間又宣布與香港地產(chǎn)商九龍倉正式簽約，在銅鑼灣時(shí)代廣場寫字樓租下約5000平米。

同時(shí)，氪空間在新加坡、東京、首爾等亞太地區(qū)核心城市都在尋找合作的拓展目標(biāo)。氪空間瞄準(zhǔn)的目標(biāo)只有一個(gè)，那就是WeWork全球。

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