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財富積累難，比積累財富更難的是讓財富保值增值。

招商銀行和貝恩公司聯合發布的《2018中國私人財富報告》預計，2018年高凈值人群規模將達到126萬人，同比增長22%；高凈值人群持有的個人可投資產規模將達到37萬億元，同比增長17%。私人財富市場持續增長，投資需求也日益增多，而投資收益的多少最終由不同的資產配置比決定。

資產配置，選價值洼地還是價值高地？

既然資產配置比影響財富增值效果，如何投資才能讓收益最大化就值得討論了。

從全球資產配置的角度來看，全球財富人群在資產配置上更看重長期收益，而非短期效益。雖然債券、股票等金融投資對于資產配置來說不可或缺，但穩定性更高、保值恒久的房產項目才是全球財富人群資產配置中的重要組成部分。全球知名房產地產服務商戴德梁行10月發布的研究報告顯示，2017年6月至2018年6月一年時間里全球商業房產投資規模達到了1.8萬億美元，同比增長18%。

房產投資長期收益比最高的方案無外乎兩種。一是投資價值洼地，以小博大，等待新城區由價格洼地成長為價值高地，以北京為例，燕郊和通州都曾是價值洼地的候選，投機者蜂擁而入曾一度讓燕郊的房價暴漲。據了解，燕郊的房價從1.5萬元一平米上升到3萬元一平米僅用了不到半年時間。如今，這一候選者轉移到了雄安新區身上。

可以看到，賭注價值洼地有很多不確定性，不是所有價格洼地都能成長為價值洼地，有可能只是短期內長成了價格高地。燕郊也是一個典型的反例，當地房價兩年內兩度下跌，限購政策下來之后又變成了價格洼地，不少盲目投資房產的人最后因無力承擔選擇斷供。當然，燕郊并不是唯一的例子。

另一類是投資能恒久保值的價值高地。何為價值高地？比如北京、曼哈頓、倫敦等一線城市的核心區房產。戴德梁行的研究報告還指出倫敦過去一年（2017.6-2018.6）是海外房產投資的首選，房產交易規模年增長高達47%，為109億美元。

誠如李嘉誠所說，決定房產價值的因素，是地段、地段和地段，而曼哈頓、倫敦等城市的核心區則是黃金地段，這些核心區匯集了本國所有優質資源。以曼哈頓為例，該區域有世界金融中心華爾街、世界500強大部分企業的縱谷、聯合國總部及納斯達克等知名地標。雖然核心區的房價為整座城市的最高點，但核心區的房產資源同時兼具高價值、高保值、高漲幅等特征。

據Corcoran Group的數據，2008年美國經濟危機期間，當其他區域受次貸危機影響時，紐約的公寓房上漲了15%，而曼哈頓的房價一年內上漲了22%。另有一份數據指出，曼哈頓的房價在1987-2017年30年間上漲了2.14倍，年均上漲3.9%，高于紐約各區整體水平?？梢?，曼哈頓作為全球一線城市的核心區，區域內的房產始終是紐約，乃至美國的價值高地。

由此看來，雖然價值高地和價值洼地都具有增值屬性，但價值高地具有恒久保值屬性。挑選或等候一個價值洼地，不如聚焦全球一線城市的價值高地。

國內價值高地聚焦何處？還看一線CBD

再回來看國內，房產同樣是國內財富人群資產配置的首選。瑞士信貸研究院發布的《2018年全球財富報告》顯示，過去一年中，中國家庭財富總值增加了4.6%，達到52萬億元；其中逾75%的財富增長來自非金融資產，房產是主要增長來源。確定了房產是資產配置首選之后，不妨再探討一下國內哪個區域才是最值得投資的價值高地。

論地段：《澤平宏觀》指出，中國現階段的人口遷移趨勢是農村和三四線城市的人口正向一二線城市大都市圈遷移。因而，人口流動性高的一二線城市房產價值高于三四城市，一二線城市CBD的房產項目則優于其他區域。

也就是說，資產配置首先聚焦北上廣深等一線城市和成都武漢等新一線城市核心區域的優質房產。若進一步篩選，《世界城市名冊》顯示，北京已經成長為僅次于倫敦、紐約、香港的全球一線城市，相比2010年上升了8名，北京CBD的房產更適合富人作為資產配置首選。

論保值：北京國貿經過30年3個時代的發展，已經形成了政經合一的超級CBD，匯集了90%的國際傳媒機構，80的國際組織，70%的世界500強企業，70%的金融機構和30%的五星級酒店。北京哪里最繁華，不用說就是這里了。

不僅如此，北京CBD的發展勢頭良好，《中央商務區藍皮書》指出，北京CBD的綜合發展指數位居第一位，超過了上海CBD和廣州CBD、深圳CBD，近期發布的北京新總規更是計劃于2050年將CBD建成國際一流的商務中心。

長遠來看，北京CBD的房產未來仍有非常高的增值空間。諸如首創天禧這樣位于東三環，毗鄰國貿三期、中國尊、CCTV總部三大地標的核心區域房產，具有恒久增值屬性。首創天禧所處地段有多重利好，兩組數據足以說明：與中國尊僅隔一條馬路，距離CCTV總部大樓只有50米。

論資產價值：一個區域內的房產資源越是稀缺，價值越高。北京東三環內的住宅用地早已斷供，盡管該區域還有另外一些住宅項目，但多是舊樓重新“包裝”再出售，項目的環境、質量與新房相比遜色不少。諸如首創天禧這類項目，不僅坐落于黃金地段，也是核心區唯一的新盤，唯一配有完整社區和園林的高端城市住宅。對于寸土寸金的CBD來說，新房項目稀缺，新高端城市住宅項目更是稀缺，首創天禧這類樓盤的資產價值也遠優于其他樓盤。

論品質：現在更行各業都在談消費升級，而財富人群作為高端消費的踐行者，對居住細節要求甚高，除了地段，增值空間和資產價值之外，項目品質也是財富人群投資時關注的重點。一個住宅項目的品質如何，不僅要看裝修設計和社區環境，還要看周邊的配套設施是否完善優質。

以首創天禧為例，此住宅項目的建筑、園林、室內等居住環境是由英國皇室御用設計師凱莉?赫本、國際知名園林設計大師李寶章、香港室內設計師之父高文安等多位國際知名設計師打造，在打造中國風的基礎上確保了高端舒適性和私密性：大堂軟裝和燈具均由設計師凱莉·赫本從倫敦采購，VIP室的黑色大門由意大利廠家手工定制，門廳主墻面的天然裝飾采用出貨量非常少的王魚肚白石材，櫥柜則有紅點獲得者德國西曼帝克制作。

同時，首創天禧周邊覆蓋了如三里屯太古里、僑福芳草地、銀泰等大型購物中心；北京芳草地小學、北京市第八十中學等核心教育資源；麗思卡爾頓、香格里拉等20多座五星級酒店；和睦家醫院、朝陽醫院等核心醫療資源……不論是從環境還是周邊配套來看都更符合富人對生活品質的極致追求。

CBD價值高地獲將成為全球資產配置熱門

以曼哈頓、倫敦等全球一線城市的發展軌跡作為參照，全球一線城市核心區不論在哪個時代都是黃金地段，而核心區域的房產作為稀缺資源，即使歷經幾十年變遷，經過經濟危機、蕭條、復蘇、繁榮等周期后仍然處在價值高地之上，能夠恒久保值增值。

在網絡理財風險高、債券收益下降、股市長熊的背景下，房產尤其是全球一線城市核心區的房產才是最為穩妥又能帶來高回報的投資方式，最適合為資產配置的首選。為此，核心區的房產未來仍然會在全球財富人群的資產配置中占據重要位置。

而北京作為增速迅猛的全球一線城市，CBD只用了二十年便上升到了其他全球一線城市耗時三四十年才達到的綜合水平，再加上國際商務中心的新定位，未來CBD的競爭力還會持續走高，比其他城市的核心區更值得關注。

與此同時，北京CBD中的優質資產與曼哈頓等核心區一樣會隨著城市不斷發展而具備更高的價值。核心區房產如首創天禧，將會成為全球財富人群的資產配置熱門。

總的來說，不斷在哪個時代，城市的金融商務中心都是一個城市的價值高地，隨著城市不斷發展該區域的資產價值也會持續走高。雖然等待價格洼地成長為價值高地更有成就感，但長遠來看，投資價值高地相比投資價值洼地具有更高的增值空間，且能恒久保值。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110，本文首發韭菜財經

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根據今年1月份發布的《財富管理產品十年白皮書》，2017年，中國私人資產配置的種類豐富度較十年前有很大的提升，比如信托、基金專戶、券商資管、私募股權等都是從無到有。

中國資本市場自由度和開放性的提高，以及經濟快馬加鞭發展帶來的資本積累速度加快，是驅動資產配置多元化，甚至是全面化的兩架主要馬車。

而多元化背后，很多人對于資產配置的焦點也逐漸轉移到穩定性和保值性兩個方面。

其中原因不難理解，由于資產泡沫和財富縮水的客觀可能性一直存在，如果過于追求資產增長，那么勢必會面臨更大的風險，對于很多寄希望于資產配置能帶來更好生活的人來說，穩定和保值遠比不穩定的增長要更讓人放心。

或者說，多元化后，雞蛋是放在了不同的籃子里了，但這還不夠，因為籃子會晃蕩，所以會選籃子也成了一門技術活。反觀現在的經濟大壞境，總體來說還算比較穩定，雖然其間有一些波動。但資產配置卻是一個停不下來的多選題，房價一變、股市一變、匯率一變……資產都將面臨不同程度的波動性。

即便波動性很小，資產配置背后也充滿了焦慮和緊迫。這不僅和資產配置的需求，即穩定和保值有關，更難以忽略的一點是，資產配置本就是一場同時間和機遇的賽跑。對于股市、樓市這樣的投資渠道，一舉手一投足，機會可能就已經來回在身邊繞了一圈了。

所以說，從求增長到保穩定，大部隊對資產配置的核心需求雖然有變，但是資產配置本身就是場充滿緊張氛圍的賽跑。這場賽跑下，“如何尋找優質資產”的核心命題也一直未變。

資產是否優質，要看資產配置的渠道穩不穩，而作為資產配置里極其關鍵的一項，房地產其實這么些年來搶了很多風頭，因大環境的有序轉變，當下的樓市正拉開一段新的發展序幕。

樓市百態：一二線趨于平穩，三四線或將下行

從全球房地產市場來看，最新的全球指數顯示，截至2018年6月，全球150個主要城市的房產平均價值增長了4.3％。這說明的一個問題是，長期來看，房地產市場的大勢仍然是漲。

過去十年，中國人對房子的印象大概非一個“漲”字莫屬了，甚至很多城市因為房價火了一把?？偟膩碚f，普遍上漲是共性，但因各地域政策和市場的差別，有些像坐上了火箭，有些卻像坐上了馬車。

不過，因為要走得更加健康，政策這個大風向正在改寫過去房價發展的規律。去年，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”這一房地產市場定位被確立，跟進這一政策的城市和省份不在少數，限價、限購等政策大舉落地。

現在，一二線和三四線城市的房價迎來了不同的發展軌跡。根據國家統計局發布的2018年8月全國70個大中城市房價數據來看，一二線城市的房價正趨于穩定的水平線。另外根據剛剛發布的《中國住房市場發展月度分析報告》，很多三四線城市比如三亞、保定、樂山等均出現環比下跌。

未來趨勢又如何？對于三四線城市來說，不少城市的下跌已經都在意料之中，因為人口基數少而導致的市場需求乏力，而前面又建了很多商品房空置下來，很多三四線城市在新的調控政策下開始被逐漸打回原形，房價下行是必然的。

但一線城市是特殊的，前些年的瘋漲也好，現在的輕微下跌，或是說低迷期也罷，其實都暗示了一線城市正在為新一輪的上漲而蓄力。其中的原因不難理解，一來城鎮化的進程還在不斷加快，人口的涌入勢必會帶來需求的上升，在城鎮化進程結束前，這個趨勢是不可逆的。而且，二胎政策帶來的人口紅利也會逐漸釋放，這又將進一步夯實住房需求上升的發展趨勢。

二來，政策上的限價、限購，壓制的只是房價的過度上漲，是為了擠掉危險的泡沫，但是正常的上漲空間還是會在未來逐漸釋放出來。這意味著，這一輪的大力度政策調控之后，一線城市的樓市要走上更加良性的上漲軌道。

三來，在流動性上，央行在10月15日開始降準1個百分點，這釋放了一個非常明顯的信號：流動性的增加，以及可用資金的增加，而因此受益的將是樓市、股市等熱點投資渠道。

基于以上，我們有理由去相信，政策調控的目的很簡單，那就是先穩住一線城市的房價，擠掉一些泡沫，而從市場的角度出發，房價穩定之后，在正常的市場供需對接下，需求的提升，使得一線城市迎來穩步的房價上漲是可預見的。

簡言之，穩而有升就是一線城市未來十年二十年乃至更久的大趨勢。這是投房地產的人最樂于看見的一個趨勢，但是如何從一線城市尋找價值洼地卻成為了用戶心中的一道新難題。

一線城市價值洼地標準：高性價比

如何去發現一線城市的樓市價值洼地，是一種挑戰，但任何時候都有標準。比如對于剛需者，地理、交通等都是必須考慮的，而對傾向投資房產的人來說，房價現在是不是低點這個就很關鍵了。什么樣樓盤才算價值洼地，不妨以處于一線城市北京的熙悅林語為例，在價值洼地的標準上，其具有比較好的參考性。

首先是地理位置。熙悅林語坐落在北京五環，在交通方面，其周邊的線路都非常完善和通暢，無論是開車自駕，還是軌道交通，都十分便利。開車自駕可直上南五環、京臺高速，往北5分鐘上四環，15分鐘到三環，30分鐘可抵達北京各大商圈；軌道交通，1公里雙地鐵站，瀛海站換成S6號線，可實現與北京第一、第二國際機場的無縫銜接。

在生活設施方面，熙悅林語周邊近距離坐落著很多大型生活廣場，比如世界之花假日廣場，這滿足了便利性的基本生活需求；而在生態環境方面，熙悅林語三面都是公園，且與北京南城最大的生態公園南海子僅一路之隔。

好比紐約的城市中央公園一般，北京奧森公園、朝陽公園等大型生態公園周邊的房價都比較高，周邊樓盤也都是北京有名的豪宅區，均價都在10萬左右。熙悅林語坐落在北京南城最大的生態公園南海子旁邊，比起北京很多其他樓盤，熙悅林語的生態環境在質量和數量上都占據上風，其未來中央公園價值潛力巨大。

所以從地理位置上看，價值洼地首先要有一個好的位置，因為地理位置是樓盤的一個基因，它決定了很多資源樓盤能否觸及到，尤其對自住消費者而言，地理位置更是決定著生活質量的好壞。

其次是升值潛力。據悉熙悅林語現在主推疊拼產品——雲墅，目前雲墅的總價千萬出頭，而從整個北京五環的新盤情況看，不僅盤少，別墅房更是非常稀少。從2017年開始，北京已經開始嚴控四環內新增建設用地，相關數據顯示，未來2年北京五環別墅甚至將可能零供應。這一點，決定了像熙悅林語這樣的別墅房在整個市場中的供給將會越來越少。

值得注意的是，北京的限價政策在全國是最為嚴格的，熙悅林語還是一個限競房項目，雲墅疊拼最低價低至4.7萬/平米。而價格的確立則意味著熙悅林語在性價比上已經取得了先發優勢，如果不是北京的嚴格限價政策，在千萬出頭這個價格基準下，可以說北京五環甚至全北京難以都找到這個價格的別墅產品。

從這些情況來看，熙悅林語升值的潛力集中于稀有性和政策，而稀有性從長遠來看是一個非常重要的增值動因。

再者是項目品質。這一點關乎于居住體驗。從入住前階段來看，據悉熙悅林語還是一個可以自由選擇精裝交付的別墅產品，而精裝交付這樣的一站式居住服務不僅可以免去業主后期裝修時的煩惱，還能避免小區出現裝修擾民的現象。除了精裝交付，熙悅林語的私享園林能夠給到消費者更為高端舒適的居住體驗。

結合上面兩點來看，熙悅林語的定位其實就是要滿足高端人群的個性化居住需求，所以才有了一站式居住服務。而這樣的服務將決定熙悅林語在兩方面的獨一無二。一是在社區品質方面，全套貼心服務讓社區的居家感非常濃厚，二是在人文層次方面，定制化環境帶來生活體驗無形中提高了熙悅林語的人文魅力。

最后是未來發展前景。熙悅林語地處北京南城，離不開雄安新區、新機場的發展輻射，而周邊區域的快速發展將進一步從地理位置上帶動熙悅林語價值的提高。而且，如今南城當之無愧已經成為北京未來的發展重心，無論是政策還是區域發展利好的滲透，都已經讓熙悅林語具備了很多“中樞式”的光環。熙悅林語以及熙悅林語坐落的北京五環，未來可期。

這么來看，熙悅林語的未來發展前景將受到政策和周邊地區利好的影響，這意味著熙悅林語的現有優質資源將進一步升級，由此熙悅林語未來也有可以看得到的明顯增值空間。

綜上，從熙悅林語這個例子可以看出，樓市的價值洼地本身需要具備很多特殊之處，比如特殊的政策、可預見的發展前景、項目本身的品質。由于處在在限價政策下，熙悅林語的性價比也被無形拉了上去，這一點很關鍵，對于有住房剛需的人來說，這甚至完全可以視作價值洼地最核心的標準。

處于價值洼地的樓市，可解資產配置的燃眉之急

通過對熙悅林語的分析，一二線城市的樓市的價值洼地輪廓已經比較清晰了。同時這也意味著，在房價趨于穩定的走勢下，一二線城市的樓市仍然是存在一些價值洼地的。

一方面，政策帶來穩定房價后，市場要大顯身手，所以長期趨勢是“小火慢燉”，就是說一二線城市房價未來將基于現在的穩定房價，實現上探。

另一方面，在限價政策下，單個樓盤要在市場pk中取勝，離不開自身的綜合屬性，比如地理位置、項目品質這些。如果自身性能達不到要求，無論是從需求上的價值看，還是從投資上的價值看，后期打折扣是肯定的。

所以說，在現有政策的影響下，市場培育出了一些樓市的價值洼地。而對于忙于資產配置的人來說，這無疑是個非常難得的機會。

一來，比起其他的渠道（證券市場等），樓市的價值洼地意味著更高的穩定性，保值是必然，未來增值也是必然；二來，對于將重心放在樓市的資產配置者來說，價值洼地不可多得，也是提升資產總價值的一次機會。

所以，樓市縱然千盤千面，但是于穩定性和保值性而言，其中的價值洼地卻可以稱之為資產配置的一個最佳選擇。一言以蔽之，資產配置還是仁者見仁智者見智，但于剛需于升值而言，在樓市低點入手，選擇納入價值洼地，絕不會錯。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110，本文首發韭菜財經