近日，蛋殼公寓公布2019年第四季度及全年業績。對于業績表現，蛋殼聯合創始人兼CEO高靖表示：“我們對本季度以及全年的進展感到非常滿意。”
并不奇怪，2019年蛋殼的運營規模迅速增長。截至2019年12月31日，公寓單元的數量同比增長85.4%至43.8萬套，僅次于自如，牢牢占據長租公寓市場規模第二的寶座。
從收入的角度來看，四季度蛋殼收入同比增長112.5%至21億元，整個2019年，蛋殼收入同比增長166.5%至71億元，翻倍增長的收入，更突顯出蛋殼的2019年，是一個碩果累累的豐收年。
但在豐收背后，代價是什么呢？
蛋殼公寓瘋狂擴張
虧損，是隱藏在蛋殼2019年豐收之后最直觀的代價。
不同于萬科泊寓這樣房地產開發商旗下的長租公寓，獨立發展起來的長租公寓品牌蛋殼，本來手里并沒有掌握房源。
因此競爭激烈的房屋租賃市場中，“高收低租”的二房東模式成了蛋殼的必然選擇。蛋殼招股書中披露，北京的平均月租金為5784元，而蛋殼公寓的出租價格為2788元，比市場價能低52%。
蛋殼固然有能力把收房的平均租賃費用控制在2000元以內，但高昂的租賃費用，依然對蛋殼的營業費用帶成了巨大的壓力。
而且房子也不是租來就完了，還得裝修。在與業主簽署新的租賃合同之后，蛋殼需要投資進行翻新和裝修，這些新租來的房子，通常需要17到21天才能準備好出租給客戶。隨著蛋殼手里的房子越來越多，蛋殼需要承擔翻新裝修的折舊及攤銷費用就會越來越高。
2019年雖然蛋殼的收入實現了高速增長，但是蛋殼的租賃費用和折舊及攤銷費用比收入增速更快。
收入增速還比不上費用的增速，帶來結果就是虧損不斷擴大。就像倒置的漏斗，正常情況下，蛋殼賺錢的速度實在很難趕上虧錢的速度。2017年、2018年、2019年，三年以來蛋殼的虧損在不斷擴大。
到2019年，凈虧損已經高達34.47億元，同比擴大1.5倍。而推動蛋殼費用飛速上漲和虧損不斷擴大的背后，是其毫不掩飾的瘋狂擴張欲望。
2019年初，蛋殼以2億美元全資收購長三角地區知名長租公寓運營商，加快在全國一二線城市擴張的步伐，截至2019年12月31日，蛋殼公寓的公寓單元數量增長至43.8萬套，這個增長的基礎，是蛋殼2019年將業務范圍拓展覆蓋至蘇州、無錫、西安和重慶等13個城市。
擴張的幅度越大，蛋殼需要花出去的錢自然就會越多，而它的虧損當然也會隨之擴大，從外在表現形式來看，這和移動互聯網風口那幾年的燒錢玩法如出一轍。而在移動互聯網風口的背后，是來自于資本風口的支持。
蛋殼瘋狂擴張的底氣，實際上也是來自于資本市場的看好和支持。
虎狼之心，日益驕固
據中指研究院統計，2018年長租公寓領域企業獲得融資37筆，約1491億元（包括發債、基金、授信等各類用于長租公寓發展的資金），而 2019年僅有16筆，約360億元，金額不足去年的1/4，資本市場對長租公寓領域態度更加嚴謹，企業獲得融資金額整體減少。
在這樣的環境中，蛋殼成為長租公寓行業2019年最強大的吞金怪獸。
2019年3月，蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資，由老虎環球基金（Tiger Global）、螞蟻金服（持股8%）聯合領投，春華資本跟投，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。本輪融資后，蛋殼公寓的估值已經超過20億美元。
美國東部時間2019年10月28日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會遞交F1招股書。在遞交招股書之前蛋殼再次獲得1.9億美元的D輪融資。
自2015年成立，5年7輪融資60多億元，資本市場對蛋殼的看好和支持可見一斑。
但資本市場對蛋殼的看好并不是盲目的，對它的支持也不是無底線的。讓蛋殼措手不及的是，資本市場對蛋殼的寵愛和追捧，在它上市之后，戛然而止。
2020年1月17日，蛋殼成功登陸紐交所，計劃發1060萬ADS，價格區間14.5-16.5美元，融資最多1.75億美元。可惜上市即破發，最終IPO發行規模也減少為960萬，以每ADS 13.5美元的價格出售，融資降低至1.3億美元。
之后不久，疫情爆發，蛋殼在國內的業務先受到影響，又陷入了“兩頭拿”，發“國難財”的輿論風波之中。緊接著疫情全球蔓延之后美股大盤強烈震蕩，其股價不可挽回的接連陷入斷崖式下跌。
以目前的局勢發展而言，蛋殼今年想要在股市中再融到錢，非常難。在近日公布的財報中，蛋殼披露其持有現金和限制性現金共34.56億元。以其2019年的花錢速度來看，能不能支撐到下半年都很難說，但令人吃驚的是，蛋殼表示擴張戰略保持不變。
高靖表示：“2020年在繼續進行疫情及時監控的同時，在不斷變化的形勢下，我們將繼續專注于增長戰略，以提高技術能力，進一步擴大規模，擴展和增強產品和服務，提升我們的品牌知名度和行業影響力，以及加強和擴展我們的生態系統。”
可見，蛋殼已經陷入了擴張增長的邏輯怪圈，徹底瘋狂。
比蛋殼更瘋狂的自如
蛋殼的擴張已經陷入了瘋狂的境地，但長租公寓企業一哥自如，可能還要比蛋殼更瘋狂一些。
自如2019年運營的租房超過了100萬間，與同行拉開的差距十分明顯，包括行業老二蛋殼2019年底租房數量也才達到43.8萬，很顯然自如的行業霸主地位非常牢固。
有別于房地產開發商們的集中式運營，自如是分散式長租公寓運營商的代表，也即是“二房東模式”的首席代表。所謂分散式運營，就是尋找分散的愿意出租房屋的房主，整合房主房源再進行重新裝修后出租。雖然這種模式的“重資產屬性”要比傳統中介高出很多，但從本質上看，其依然沒有脫離租房中介的范疇太遠。
作為鏈家內部創業項目，2011年5月24日，自如業務正式啟動，鏈家出身的自如，做起分散式長租公寓自然得心應手。
而自如也篤信長租公寓行業的市場前景，自如CEO熊林曾在一次論壇上這樣分享自己做自如的心得：“我自己以前做咨詢顧問，在IBM任職期間，給鏈家做咨詢后入職鏈家，但對經濟業務不太感興趣，花了半年時間尋找新方向，覺得租賃機會很大，利用鏈家現有的資源，每年可以成長40%，這對于一個做戰略咨詢顧問的人來說是很大的寶藏，于是一頭扎在里面。”
但是伴隨著自如的高速增長，伴隨著“自如與非自如”市場格局的鞏固，它的運作模式引起后來者們的競相模仿，自如固然成為了行業內一些標準的確立者，但同時也不可避免成為了負面輿論集中攻擊的標靶。
2017年以來，長租公寓行業“隔斷間”等亂象頻發，負面輿論的大部分火力，都集中在了自如身上，伴隨著2019年自如的加速擴張，這些負面輿論達到了高潮階段，不過空穴來風，并非無因。
2019年加速擴張之后，迫于瘋漲的資金壓力，已經在兩輪融資中拿到大筆資金的蛋殼，仍然走上了上市融資之路；相比之下2019年拿到融資比蛋殼少的自如，卻絲毫沒有表現出上市融資的欲望。
2019年10月14日，熊林公開表示：“長租行業已經由創業期進入精耕期，暫不急于啟動IPO，也沒有明確時間表。”
2019年11月，熊林在出席中國第三屆品牌公寓CEO年會時，再一次強調了暫不IPO的觀點。熊林說：“上市是一種能力，但其實不上市也是一種能力。關于上市，自如能晚一年就不晚半年，能晚兩年就不晚一年。”
蛋殼不惜流血也要上市，自如卻對上市唯恐避之不及。
可能自如之前的融資規模更大，錢還沒花完，家底厚資金充盈，讓它有了比蛋殼更充足的底氣。但更重要的是，自如一直都在“想方設法”賺錢，這種賺錢的渴望甚至有些讓它不擇手段。
繼在北京實現盈利之后，2019年自如在上海也實現了正向盈利。而自如盈利的手段非常樸實無華，那就是直接漲價。
過去幾年隨著房價不斷上漲，房租價格也跟著不斷上漲，尤其是2018年年中租賃市場出現大幅度的租金上漲。在這樣的背景下，中央及地方不斷出臺政策加強監管，穩租金，因此從2018年下半年開始，房租價格就穩定了下來。
但是自如依然頑固的保持著租金上漲的慣性，每年續約價格都要上漲一些，在疫情期間也不例外，這正是前段時間自如“漲價風波”背后的原因。漲租金以至于引起輿論反彈，對自如而言，這顯然也不算是一筆劃算買賣。
但自如的風格向來都是精打細算，不肯吃虧。要知道2019年自如之所以不想上市，背后還有一個原因就是上市太貴，不劃算。
青客上市之后，其創始人兼CEO金光杰就曾感嘆過；“在納斯達克IPO，心情是很復雜的，有一個字我可以用來形容的，就是‘貴’，貴到什么程度？打個比方，美國一家公寓品牌在納斯達克上市花了差不多五年的收入，這個是巨貴無比的一個成本。”
所以熊林說；“如果我還可以用遠遠低于IPO的成本融到錢，我也沒有什么必要去上市。”沒想到軟銀近期真的又給自如投了10億美元。
無論名聲有多差，目前看來比起在美股中深陷泥潭、融資艱難的蛋殼，盈利能力強大，并且有大筆資金入賬的自如，在接下來的擴張中顯然彈藥充足，優勢更加明顯，也會有更多的大動作。
并購、地盤爭奪
其實在蛋殼和自如的瘋狂擴張背后，是行業大調整的巨變格局——長租公寓行業逐漸進入巨頭競爭時代。
從2017年的“長租公寓爆發元年”開始算起，關于長租公寓這個行業，和關于行業發展前景的爭議，已經持續了3年多的時間。單是在房地產行業內，不同的大佬們對長租公寓的看法都無法達成一致。
尤其從2018年國家對“租金貸”監管趨嚴之后，除了互聯網房產大佬胡景暉對“長租公寓爆倉”表示擔憂。2018年8月，SOHO中國董事長潘石屹在《潘談會》上也表示不建議投資長租公寓：“長租公寓的回報率最高超不過1%，租房的價格再翻一番還是虧本的，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做。別跟好多創業者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路。”
但在2018年城市共創大會上，王石直接為“萬村計劃”站臺，首次提到萬科正大力推行的改造城中村的“萬村計劃”，并將長租公寓業務列入集團核心業務。
在巨大的爭議聲中，長租公寓行業迎來了空前絕后的融資高峰期。
但緊接著隨監管趨嚴，投資者們的激情驟然冷卻，2019年行業發展迅速回歸理性。在行業降溫，投資者趨于冷靜的情況下，長租公寓行業融資金額整體減少成為必然結果。據中指研究院統計，長租公寓領域融資頻率從2018年的37筆降到了2019年的16筆，總融資金額從2018年的1491億元降到了2019年的360億元，還不到2018年的零頭。
關鍵問題是融資頻率和額度降低的同時，融資都在向頭部企業集中。2019年蛋殼和自如兩家融資額度合計就超過了11.9億美元（約74億元人民幣），在全年融資總額中占比超過1/5。
在融不到錢的情況下，很多長租公寓小企業難以為繼，2019年媒體公開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等公寓數量高達52家。其中樂伽公寓宣布倒閉,影響了10萬租客和房東。胡景暉“長租公寓爆倉”的預言，看起來好像真的一語成讖了。
但整個長租公寓行業的局勢，其實是“冰火兩重天”。缺乏資金的小企業陷入倒閉潮，拿到大筆資金的頭部企業，卻迎來了并購狂潮。包括蛋殼收購愛上租，也是在這種大環境下的產物。很顯然，在加速清洗中小企業和頭部企業掀起的整合并購潮中，行業集中度進一步上升。
行業集中程度上升，頭部企業之間的競爭自然也就會進一步加劇。自如和蛋殼的瘋狂擴張，本質上就是在搶地盤，擴充勢力范圍。
與此同時從中央到地方，政策一方面不斷鼓勵租賃市場發展“租售并舉”，另一方面卻在持續加強監管的針對性和及時性，行業規范不斷健全。
而中國的流動人口這幾年維持在2.4億左右，2019年租房人口超過2.2億，房屋租賃市場規模早已經超過萬億級別，預計2023年將會達到3萬億。
對長租公寓行業而言，結合政策面和需求面的宏觀環境看，這就像是套在身上的枷鎖在不斷收緊，但美妙的前景卻在不斷地迷亂心神，頭部企業行為顯得有些癲狂，就并不特別顯得讓人意外。
2020：行業分水嶺
住房涉及到人的基本需求，盈利空間從來不用過多懷疑，但是如果缺少適當的約束，其中的貪婪和血腥永遠都會讓人毛骨悚然。好在長租公寓市場的無序競爭階段，很快就會成為歷史。
2017年左右，房價高企，國家越來越意識到未來將有一部分人需要通過租房解決居住問題，為實現住有所居，國家出臺了多項住房租賃相關政策,住房租賃市場發展基調逐漸明確、清晰。
隨著更加具體的政策落地，以及國家重大會議對發展住房租賃市場尤其是長期租賃的重視，使得長租公寓行業迎來高速發展，所以2017年成為了“長租公寓爆發元年”
2017年以來長租公寓市場加速發展，在行業亂象頻發的同時。行業秩序逐漸的得到規范和整頓。
另一方面企業通過自持方式成交的租賃住房用地，以及政府主導推出的用于建設租賃住房的集體建設用地、純租賃用地、人才專項租賃用地等不斷推出，從2020年起這類土地上建設的租賃住房將將相繼進入市場。
近兩年我國先后共確立18個利用集體建設用地建設租賃住房試點城市
所以2020年行業格局必然會進一步調整，長租公寓企業們迎來新的發展機遇。不過相比起蛋殼、自如這些分散式長租公寓運營商們，像萬科泊寓這類自持開發商，明顯掌握了更多的主動權，可能在競爭中將會取得更多的優勢。
你方唱罷我登場，可不管誰在臺上唱主角，長期公寓市場發展的根本動力，都是滿足人們的租賃住房需求，抓住這個核心要點，不斷提高自身運營能力，長租公寓企業才能保證自身長期穩健發展。
其實這也符合行業發展的大趨勢，行業發展的大趨勢就是不斷向解決“住有所居”問題的方向靠攏。
政府在努力完善房屋租賃領域的制度建設，市場也在不斷進行積極探索，盡管這些探索不全是積極意義上的，但是房屋租賃市場的發展大趨勢，并不是在向惡性循環的市場競爭滑落，反而是在向規范化、秩序化的方向發展。
而在這樣的趨勢中，向蛋殼、自如這些行業頭部企業必須盡快轉變經營思路，加速運營服務轉型。
否則哪怕2020年的疫情不至于對長租公寓企業們產生太多的負面影響，但是2020年之后更復雜的市場競爭格局，和市場競爭環境，也必然將會對這些頭部企業帶來嚴峻考驗，行業也將迎來真正的分水嶺。
文/劉曠公眾號，ID：liukuang110
