房地產始終是近年來一個熱點話題，這也難怪，衣食住行是人類的最基本需求。安居方可樂業，高房價讓普通人的城市買房夢變得越來越難。
并非所有城市房價都高，11月初一篇5萬元到鶴崗買兩居室的文章瘋狂刷屏。在北上廣深等一線城市，5萬元相當一平方米單價。即便在很多縣城也只夠買個廚房，縣城六七千已是常態，上萬元也不罕見。只花5萬元便在地級市買下一套二手兩居室，真的是白菜價。
作為百萬人口的地級市，鶴崗房價為何低至如此驚人？其背后有著哪些深層因素，鶴崗的明天會繼續走向衰敗還是有重振的希望？我從中國統計信息網下載了近年鶴崗市的國民經濟和社會發展統計公報（以下簡稱公報），試圖通過數據分析，探討這個典型性資源城市的現在和未來。
支柱產業坍塌、經濟下滑，收入倒退至6年前
在2013年以前，鶴崗一直與全國經濟保持著同步增長的勢頭。鶴崗市政府在2012年統計公報中還曾自豪地寫道：按可比價格計算，比上年增長13.5%，連續十年保持兩位數增長。2012年鶴崗全市GDP為358億元，人均為32995元，雖不及當年38354元的全國人均值，但差距并不算太大。
不過，他們可能沒有想到的是，這卻是鶴崗經濟最后的高光時刻。隨后的幾年，鶴崗GDP連續大幅下滑，目前能查到的最新數據是2017年統計公報，當年其GDP為282.9億元，較2012年減少了21%。盡管2017年GDP實現了同比增長7%，但現在還不敢斷言其經濟形勢已經企穩。現在2019年只剩下了兩天，鶴崗市2018年公報仍不見蹤影，而通常公報發布時間在上半年。
鶴崗市的公報難產并非首次，之前2014年公報也處于搜索不到的狀態。以致于本文中關于鶴崗2014年相關數據空白，只能根據次年也就是2015年公報中的信息倒推出少量數據。計算得出的數據顯示，2014年鶴崗GDP出現了斷崖式下跌，同比下降了20%，僅為255.77億元。經濟運行表現差、各項數據拿不出手，很可能是公報難產的主要原因。2018年統計公報又一次遲遲未能出臺，難免讓人產生聯想，猜測原因還是經濟形勢不佳。
估且以2017年數據作為現在的參考值。2017年鶴崗人均GDP為2.8萬元，回到六年前的水平，實際上2011年該數據為2.88萬元，還略高800元。而同期全國人均GDP實現了快速增長，從2011年的3.5198萬元增長到2017年的5.966萬元，增幅近70%。也就是說，在此消彼長的情況下，六年間鶴崗經濟不進反退，人均GDP下滑到全國平均水平的一半。
人均GDP不直接等同于人均收入，但能基本反映當地的人均收入水平。基本可以判斷，近幾年來，鶴崗人均收入不升反降是不爭的事實。消費者在收入減少的情況，會被迫減少自己對正常物品的需求，何況購房這么重大的投資行為。
一直以來，鶴崗的GDP以第二產業為主，是黑龍江省內四大煤城之一。煤礦和相關產業幫助第二產業成為當地的支柱產業，幾乎貢獻著GDP的半壁江山。但從2012年以來，煤礦和相關產業出現急劇下降，從而導致GDP整體下滑。
2012年公報中提到，地方煤礦整頓是當年鶴崗經濟運行的一大不利因素。回過頭來看，這次整頓的后續長期影響，還要比對當年GDP的影響來得大得多。
以煤礦為主體的第二產業，最低谷時（2014年）只有77.24億元，幾乎只是2012年最高峰的一半，徹底從當年的大哥淪為小弟弟。第一產業的表現稍好一些，雖然有所下滑但基本維持在93億元左右。只有第三產業保持相對正常的增速，6年時間增長了20億元；但年復合增長率不足4%，遠低于全國和全省同期的GDP增速。
面對著第二產業急劇萎縮釋放出來的龐大勞動力，尚不強大的第三產業只能吸納其中的少量人員。大量的閑散勞動力，只能另外尋找出路。
年輕人加速逃離，人口銳減、老齡化形勢嚴峻
近年來說到鶴崗，除了經濟下滑外，另一個顯著特征則是人口下降。事實上，人口下降并非近年才出現的現象，早在2011年公報中就公開承認人口在持續下降。
只不過，之前的人口下降主要是自然增長不足所致。從公開的公報中，能找到仍保持人口增長的最近記錄是2008年，當年公報稱共有109.41萬人，同比增加了800人。而當年鶴崗的人口出生率6.2‰，人口死亡率5.76‰，人口自然增長率0.44‰，這意味著刨去自然增長之外，還有三百多人的少量正向流入。
鶴崗的出生率一直過低則是事實，并非經濟下滑后才出現。根據國家統計局數據，2018年中國人口出生率降至10.94‰，較2017年的12.43‰下降1.49‰。這表明，至少在10年前，鶴崗的人口出生率比全國平均值偏低了一半以上。為什么鶴崗人的生育率這么低，是意愿不足還是其他原因，歷年公報沒有告訴我們。事實就是：出生率偏低不足以保持正常的人口穩定，加上零星的人口流動，使得其人口呈現緩慢下降。不過整體而言，雖然形勢令人憂慮，但還不算很嚴重。
從2012年開始，鶴崗的人口下降情形就變得異常嚴峻起來。短短6年時間，鶴崗人口從2011年的108.8萬人，降低到2017年的100.9萬人，下降了7.261%，年復合增長率為-1.248%。如果繼續按此速度下降的話，30年之后，鶴崗人口將只有9萬人，相當于一個人口小縣。嗯哼，屆時鶴崗離“市將不市”不遠了，確實也不是沒有可能。
其中一個重要的原因是：大約在2010年之后，鶴崗的出生率和死亡率的脆弱平衡徹底打破，人口自然增長率為負數，即人口負增長。近年來的鶴崗公報，分別在2011年、2012年、2013年和2105年有發布過人口增長的相關數據，整理如下圖。
近年來，鶴崗的人口出生率一直在低位上緩慢下降，而死亡率則快速提升，此消彼長之間使得自然增長率降到0以下，變為負數。而且情況越來越嚴峻，自然增長率從2011年的-0.25‰降至2015年的-3.73‰，基本在-3‰左右。即使情況不再惡化，以目前鶴崗現有人口總量，每年自然減少就達到3000多人。
不過即便如此，人口自然增長為負數仍不能解釋鶴崗人口如此大的銳減。以2017年為例，自然減員約為3760多人，但實際人口下降達到了27000人。兩者之間的缺口約為23240人，唯一的解釋就是人口外流，這些人徹底離開鶴崗移民外地。數據顯示，人口外流才是鶴崗人口下降的最主要因素，每年至少一兩萬人逃離了鶴崗。
伴隨著人口外流，鶴崗人口還面臨老齡化危機。聯合國關于老齡化社會的傳統標準是當地60歲以上老人達到總人口的10%，而鶴崗在2013年首次披露年齡段人口數據時，其60歲及以上人口占比就達到17.7%，早早地進入老齡化社會。而最近的2017年，這個數據更是高達22.4%，比2018年全國60歲及以上人口17.9%的比例多了4.5個百分點，形勢非常嚴峻。
從上圖的年齡段人口變化中，各個年齡段的人口數量和占比都在下降，只有60歲及以上的老年人，其數量和占比都穩步提高。結合前面的自然增長率和上圖的數據分析，不難看出青少年、壯年和中年是鶴崗人口外流的主力，其中很多是夫妻帶著子女舉家移民外地。人口外流不是鶴崗老齡化的根本原因，但卻是加快其老齡化速度的主要推動力。
老齡化帶來的社會問題不言而喻，未富先老、經濟倒退的鶴崗將面臨著更大的壓力。
房市一蹶不振：供給大增、需求劇減和擠出效應
回到朋友圈刷屏的鶴崗房價問題上來。房子也是商品，是商品就必須遵守市場經濟規律，供給和需求的關系將決定它的價格走向。鶴崗房價低迷，正是因為供給過剩和需求大幅減少所致。
導致需求嚴重萎縮的因素：1、消費者收入減少，降低了購房意愿；2、人口下降和老齡化使得消費群體減少；3、保障性住房覆蓋了近3成居民，客觀減少了市場需求。
前兩點前面展開較多，不再贅述。澎湃新聞今年4月的報道顯示，自2013年至2018年六年間，鶴崗大力推進保障性住房建設，共計建設11萬套住房。以平均每戶家庭2.5人（2010年第六次人口普查，鶴崗家庭平均人口為2.61人）計，這11萬套保障性住房可解決27.5萬居民的住房問題，也意味著近3成居民暫時退出了商品房交易市場。保障性住房政策的實施，對于當地房地產市場的短期實際影響要遠大于1和2兩個因素。如果采取貨幣化為主的方式，效果會好得多，不至于過分扭曲市場，造成資源浪費。
但在供應方面，并沒有隨著市場需求下降而減少。相反，歷年積壓庫存、二手房大量低價入市，以及作為替代品的保障性住房集中交付等因素的存在，導致市場供給反而增加。
從2012年至2017年的5年間（不包括未發公報的2014年），鶴崗商品房新增的庫存面積達到了83.9萬平方米，如果加上此前的歷史積壓，鶴崗商品房庫存至少超過100萬平方米。大量人口外流、貧困和老齡化，促使人們將閑置的舊房投放到二手市場。?11萬套保障性住房的集中交付，一方面自身作為替代品增加了供給，另一方面促進了二手房的釋放，使得市場供給在短期內大幅增加。
用供需曲線圖來看更加直觀（請注意橫坐標為商品房、二手房和保障性住房的數量）。由于收入降低、人口減少、老齡化和保障房的擠出效應，導致房地產市場需求全面下降，整體較大幅度向右移動形成了新需求曲線。同時，積壓的庫存和二手房大量入市，以及大批保障性住房集中交付，使得任何價格下的供給量都增加了，供給曲線向左移動。原來的供需均衡點（P1,Q1）被打破，兩條新曲線在其左下方形成了新的均衡點(P2,Q2)，表現為價格下跌、數量減少，而且幅度較大。
鶴崗商品房市場實際表現與理論分析結果基本吻合。如下圖所示，從2012年開始，鶴崗市商品房銷售金額和單價都呈現出量價同跌的趨勢。其中最差的是2016年，無論單價還是銷量都跌到歷史最低。
整體而言，鶴崗新房的實際銷售單價在三千元上下浮動，如果不考慮通脹因素的話，鶴崗新房的降幅并不算大，從2012年到2017年的整體跌幅為7%。歷史最低點是2016年的2804元，但次年就反彈重新回到3000元，并沒有出現崩盤現象。
二手房白菜價：沉沒成本、絕對貧困和邊際效應
網上流傳的鶴崗5萬元一套兩居室等低價房源，其實全部都是二手房。為什么二手房市場上會出現這么多的白菜價呢？
這得從出售二手房的業主說起。除去少數的改善性住房外，當前在鶴崗出售二手房的業主有兩類主力：一類是決定或已經離開本地去外面尋找更好機會的人；另一類是迫于持有成本過高而干脆選擇將閑置房產賣掉的人。
前者因為決定移民外地，加上鶴崗房地產長期不景氣升值無望，希望能盡快處理掉自己的不動產，徹底逃離這個城市，與過去作徹底了斷。在他們看來，早前的房屋取得成本基本可以視為沉沒成本，賣多少錢都是凈收益。所以他們在出售時很少從取得成本和機會成本來定價，而是根據供求關系隨行就市，情愿低價出手盡快套現走人。
在供遠大于求的環境下，那些地段偏遠、配套不到位或結構不好的二手房只能一再而降價以求，這樣網上流傳的四五萬元甚至不到兩萬元的二手房就出現了。開發商是不可能將開發成本視為沉沒成本，那樣的話他們會因為嚴重虧本而陷入破產。因此，我們看到，盡管近年來銷售乏力，鶴崗新房價格下調比較有限，遠不如二手房這樣激烈。
后者多是子女外出打工的留守老人，或者是上有老下有小、背負生活壓力最大的中年人。他們往往因為個人收入下降，希望賣掉閑置房產以減少開支，借此改善生活質量。
澎湃新聞在報道中引用了一位老人的話說，當地一套60平方米的房子，一年下來其物業、取暖等費用約為1300元。也許在外界看來1300元并不多，但在當地相當于兩個月低保收入（也可等同為兩個月的生活費），已經成為當地一些居民的不小負擔。
同樣，賣房得來的三五萬元對他們的邊際效用也要遠高于平常人，可能相當于他們數年的生活費，能幫助自己過上相對從容、體面的生活。既能減少持有成本開支，又可增加一些現金收入，對于他們來說，低價出售持有物業雖然有些殘酷，但其實也是他們目前能做出的最佳選擇。
這兩類業主的數量非常龐大。以前者為例，近年來鶴崗外流人口達到8萬人，約3.2萬家庭（以每戶2.5人計）。按國家平均自有住房率9成計，即使其中一半的外流人口家庭選擇出手，劇增至少1.44萬套二手房，足以對這座百萬人口的小城二手房市場形成激烈沖擊，導致價格迅速下跌。
陣痛中孕育希望：鶴崗的未來不必過分悲觀
其實未必，從鶴崗的數據來看其未來并沒有那么悲觀。
就業人員流動屬于市場經濟的正常現象，可以促進人力資源的優化配置，使得大市場整體效率更高。即便對于流出地的鶴崗來說，也并非全是壞事，而更像是一把雙刃劍。一方面確實減少了消費需求，讓市場缺少了一些活力。但另一方面則節約了部分資源，當地就業機會少，外流人口即便不走也很難創造價值，而留下的人可以獲得略多一些的資源，平均福利有所提高。
2017年鶴崗人均GDP同比增加了1900元，其中人口減少帶來的增長約700元。倘若人口降到85萬左右，那么2017年的人均GDP便與其2012年高峰期相差無幾。
來源：安居客網站，今年11月和12月鶴崗二手房有一定漲幅
有意思的是，低房價和生活成本等經濟衰退的負面效果，正在變成鶴崗的相對優勢，加上較佳的自然生態環境，成為吸引外來人口流入的積極因素。據報道，5萬元買房的新聞傳播之后，國內各地趕往鶴崗購房的人激增，當地二手房價格開始反彈。他們陸續到來，不僅帶入了部分資金，還創造了新的消費需求，將為鶴崗經濟提供寶貴的動力。
在經歷2014年的最低谷后其GDP開始了恢復性增長，應該說鶴崗最艱難的時刻已經過去了。但人口外流還將持續較長時間，5年，10年，甚至20年。今后兩三年仍將是外流高峰期，隨后可能會逐漸減緩。當全面剝離了昔日支柱產業的富余人員之后，當地各項生產要素配置將重新回歸至較佳狀態。鶴崗人口可能在降到80-90萬之間穩定下來，生產力水平提升，而人均GDP全面恢復增長。
從鶴崗的現狀和相對優勢來看，現代化農業和旅游業、養老產業將有望成為未來的新興支柱產業。資金和人才是未來鶴崗發展所迫切需要的關鍵資源，而財政赤字和老齡化則是其最大的挑戰。
鶴崗處于艱難的轉型中，但陣痛中也孕育著希望。
注：除注明來源外，其他數據均來自國家統計局官網。
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