文丨關樾

出品丨消費最前線

“房子空置6個月，物業費可以打7折”，近日，江蘇省句容市有關“空置房物業費降價”的新規，引發熱議。不止是句容，在江蘇省內，鎮江、無錫、宿遷、揚州、常州…都出臺了相關規定。

近一年多來，一波又一波的物業費降價潮已在全國多個城市出現，降價幅度甚至高達50%。據了解，去年6月，甘肅省蘭州新區推出政策，稱“降低住宅持有成本，對連續未入住6個月以上的空置住宅，其物業費按收費標準的50%收取。”

除了空置房的物業費打折，不少城市的現行物業費也爆發了降價潮。像重慶，自去年6月1日重慶中心城區住宅物業費收費標準開始實行后，多家物業公司主動降低物業費。

物業費降了，業主們自然開心，而且價格戰一拉開，很可能觸動整個行業的價格調整連鎖反應。更令他們期待的是，這次降價潮凸顯出了業主的力量，如果未來業主的話語權得以增強，那倒逼物業公司提升服務和管理水平也將成為可能。但是，這次的價格戰真的能撬動物業管理行業的變革嗎？

我們或許高興太早了。

降價是犧牲“小”利、換取“大”利？

其實從2024年下半年起，這場轟轟烈烈的“物業費降價潮”就席卷了重慶、武漢、青島等多個城市，數百個小區的業主紛紛發文申請降低物業費。

以武漢為例，有記者以業主身份致電武漢江山如畫八期物業管理公司了解到，在調價之前，該小區物業收費標準為3元/平方米/月，若一次性繳納全年物業費，可享受八折優惠即2.4元/平方米/月。如今一次性繳納全年物業費的業主按優惠價1.6元/平方米/月收取，按月繳納的則按2元/平方米/月收取。

據此計算，若按每戶100平方米來看，每年可節約物業費近1000元。

物業費下降，受益的自然是業主，但物業公司調整物業費卻不是為了舒緩業主的壓力。一方面，是受政策的壓力驅使，另一方面則是市場使然，別看短期內物業公司的收入會受到影響，但借著降價潮的掀起反而有利于買房賣房、收取費用。

物業公司不會做賠本買賣。近幾年，全國物業公司普遍面臨一個困擾，即收繳率越來越低。據克而瑞物管調研數據顯示，受房價下跌、滿意度下行等多方面因素影響，2024 年全國典型城市物業費平均收繳率為82%，下降幅度約為3%，其中上市物企平均收繳率更是幾乎跌破80%，下降幅度達5%。

拉低收繳率的，其中不少是老舊小區及空置房的業主們，尤其是后者，空置房沒人住卻還要繳納相同的物業費，導致很多業主不愿意繳費。此次降價潮，無論是空置房物業費打折還是現行物業費降價，對提升物業公司的收繳率、增加部分營收都有很大幫助。

當然，物業費降低，對于購房人也是一大吸引力。在當前房地產市場下行的環境中，物業費的高低成為了購房決策的因素之一，對于買來暫時不住的業主，空置房物業費下降一半，更令人接受。

在這波降價潮中，很多物業公司尤其是上市頭部物企其實不虧，拉升業主好感度、提升收繳率，而實際上實行降價的小區在公司總在管項目的占比很小。我們還可以看到，一些小區的物業費在下降，另一邊新樓盤的物業費反而普遍繼續漲。

以北京為例，去年開盤的保利建工·星宸和煦，位于順義后沙峪板塊，物業費價格定在了5.75元/平米/月；與星宸和煦在同一個板塊的和光瑞府，在2022年開盤銷售，物業費定價為5.6元/平米/月。作為熱門板塊的昌平南，其新項目主要面向大廠員工，比較“親民”，但物業費不便宜。比如，梧桐星宸位于昌平沙河板塊，物業費定價是4.29元/平米/月。

數據也證實了這一點。據克而瑞物管統計，2023年多家上市物企新拓項目平均物業費高于在管項目。

一邊下降，一邊上漲，到底漲的多還是降的多，物業公司們心知肚明。

“卷”完價格，就會“卷”服務嗎？

價格戰的出現，可以說是整個物業管理行業走向變革的一個信號。因為隨著房地產市場低迷、需求趨于飽和及物業公司的激增，傳統上依賴于高房價和高物業收費標準獲取利潤的方式面臨挑戰，變得越來越難以持續。盡管目前物業費降價只是區域性的現象，但也印證了物業公司身上的變革壓力。

而物業費降價潮，也將倒逼物企“卷價格”、“卷品質”。去年，不少頭部物業公司對重慶、青島等地的降費潮作出類似反應：做好服務，硬剛到底。

只是，我們無法太樂觀。物業公司想要從依賴高收費獲利轉向靠服務賺錢，業主們由此實現質價相符的目的，這或許是一個極度漫長的過程。起碼從現在整個物業管理行業的現狀及頭部物企的發展來看，改變過去數十年物業管理市場存在的“頑疾”著實很難。

受上游房地產的影響，當前物業公司們的高增長時代已經結束。從上市物企營收增速來看，2023年回落明顯，57家上市物企營業收入總值為2784.40億元，同比增長14.34%，增速較上一年同期下降4.7個百分點。從盈利表現來看，2023年物管行業整體是增收不增利，部分企業不僅利潤下降，還出現虧損。

在物業費下降的情況下，增收不增利的物業公司們能否真正拿出真金白銀去改善服務是一個問題。另一個問題則在于物業公司早就試水和投入的增值服務，盡管營收增長迅速，但仍沒有帶來想象般的效果，甚至很多服務產品尚未形成清晰的商業模式。

以綠城為例，綠城服務在增值服務領域起步較早，規模也較大。2024年上半年，綠城服務的收入為人民幣9,068.4百萬元，其中，物業服務是最大的收入和利潤來源，占整體收入的66.4%，園區服務（即增值服務）收入為人民幣1,758.3百萬元，占整體收入的19.4%。這個數字不低，可卻是在下降。2023年，園區服務占整體收入的20.5%，更早的2019年，占比為22.3%。

保利物業也是如此。2021年保利物業的社區增值服務占總收入約21.3%，2023年下降到了約18.7%。

增值服務的下滑，讓物業公司想要靠優質服務賺錢的想法變得更加困難，這也將影響對服務的持續投入。

對很多業主而言，增值服務其實是屬于中高檔小區的“奢侈品”，在眾多小區，基礎服務甚至都沒能達到業主的要求，這使得業主和物業的矛盾與日俱增。所以說，某種程度上講，物業公司之間卷服務，卷得起的大多都是頭部，而這種服務上的競爭無法傳遞到更大多數的中小物業公司。

在我國，物業行業集中度非常低，格局高度分散。據統計，2020年中國商業物業管理行業CR5僅為12.7%。

這意味著頭部物企的引領性作用實難發揮。

離不開房地產的懷抱，物業永遠難“長大”

房地產“吃肉”，物業“喝湯”。長期與房地產的綁定，讓物業公司也迎來過黃金時代，但是，也正是跟在房地產企業屁股后頭“躺著賺錢”，讓整個物業管理行業備受詬病、深陷與業主的矛盾之中。因為物業與地產的捆綁式售賣，將物業服務與收費的天平傾向了企業，業主不得不簽下價格畸高的物業前期合同，若質價不符，業主作為個體也難與物業公司討價還價。

這也是房地產企業把物業管理作為地產生態中重要一環的原因。以2023年上市物企營收排行榜來看，排在前三位的物業巨頭是碧桂園服務、萬物云、綠城服務，它們背后分別是碧桂園、萬科和綠城。

而今房地產動蕩，殃及物業管理行業，走向獨立、靠優質服務搶奪市場就成了必然。可是，物業公司的獨立之路不是那么好走的，這也是物業管理行業變革的一大阻力。

從房地產市場走向低迷后，減少與地產母公司、甚至與房地產開發業務的直接關聯，成為眾多物業企業的一致策略。從不少物業公司來自第三方項目的業務增長來看，去地產化的效果還是能看得到的。比如融創服務，2023年，來自第三方的收入同比增長10.2%至約64.39億元，占總收入比例為91.9%，成為其收入的主要來源。

再比如永升服務，2023年，公司第三方拓展面積在年度合約建筑面積中的比例已達72%，其公司名稱更是“刪掉”了旭輝標簽。

物企第三方面積的增加有利于其走向獨立，但并不意味著實現獨立。從長遠來看，物業管理本質上屬于民生服務，靠物業費掙錢對上市公司來說不是一個好故事，如果物業公司的業務能從基礎物業服務轉型到社區增值服務為主，或許才能擺脫房地產持續低迷帶來的影響，實現真正的獨立發展。

另外，我們也看到，物企與房企千絲萬縷的聯系不是說割裂就割裂的。以前，房企大規模擴張，給物企輸送源源不斷的在管項目，反之，母公司陷入資金困境，物業公司甚至會對其進行“反向輸血”。2023年，物企反向“利益輸送”仍在上演，多家企業核數師發現企業違規操作，給物企帶來了負面影響。

據克而瑞物管統計，2023年中期物管上市企業應收賬款均值上升至16.6億元，同比增長23.5%，同期營收增速僅9.3%，應收賬款增速依然超過營收增速，未來仍有壞賬暴露風險。

接受地產的“饋贈”，自然也要付出應有的“代價”。

價格戰、獨立、增值服務…其實不管是主動還是被動，物業管理的變化對于業主來講都是一個利好的期待，他們希望物業費持續降價，但又不僅僅停留于降價。

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