雙創熱潮、共享風口之下，聯合辦公正變得越來越流行。

艾媒咨詢在《2018年中國聯合辦公行業監測報告》中寫道，截至今年6月底，國內聯合辦公平臺超過了300家，布局網點超過6000多個，總體運營面積達到1200萬平方米，提供工位數達200萬個。

尤其值得注意的是，在自營模式的聯合辦公企業中，氪空間的管理面積達到了27.3萬平方米，工位數量42000個，處在行業首位。

綜合實力對比時，艾媒咨詢指出，市面上主流品牌中，氪空間的運營能力、品牌傳播能力、技術創新能力都處于領先地位，SOHO 3Q、中國WeWork在資本實力表現突出，納什空間則在布局規模優勢突出。

前有WeWork這一全球共享辦公先驅，后有潘石屹、毛大慶等地產行業大佬，混戰之中后來者氪空間的崛起，讓人多少有些意外，就在一年前這家公司還籍藉無名。

但是縱觀國內聯合辦公市場的演變以及氪空間自身的發展過程之后，又會覺得這一結果是如此合乎情理。與眾多競爭對手相比，氪空間的嗅覺更敏銳，戰術更靈活，執行更堅決，贏得令人信服。

文：彬彬（熊出墨請注意）

風來了，找到最準確的位置

2010年，WeWork開創共享辦公這個商業模式，2015年開始有中國企業將共享辦公引進國內，很多企業都意識到這是個巨大的風口，但大家都在嘗試找到最準確的位置。

2015年，國家層面大力提倡“大眾創業，萬眾創新”，國家統計局數據顯示，2015到2017年新注冊企業數量逐年增長，分別為440萬、550萬、610萬。隨之一同出現的則是各種眾創空間和孵化器，中國科技部數據顯示，到2017年國內的眾創空間已達5500家，孵化器已有4000家。

聯合辦公也是在雙創熱潮之中興起，相較于傳統辦公，聯合辦公租期靈活，門檻較低，并且成本、環境各方面的優勢都較明顯。相較于眾創空間和孵化器，聯合辦公在服務內容、辦公氛圍上也要更勝一籌。

氪空間創始人兼董事長劉成城曾說，2015年出現的各種聯合辦公、共享辦公、孵化器、眾創空間的企業，可能一千家也是有的。但是到底是簡單地租下一棟寫字樓做個“二房東”，還是精耕細作自營模式？行業內絕大多數公司并沒有一個較為明晰的定位和規劃，其中還有不少是依靠政府補貼度日。

氪空間最早并不是做聯合辦公，而是36氪旗下孵化器業務。當氪空間管理層意識到，聯合辦公是比孵化器市場更大的業務，同時國外又有WeWork走在前面，2016年1月迅速決定轉型聯合辦公，是國內最早一批進入聯合辦公的企業。

如果氪空間不及時轉型，仍舊聚焦于孵化器業務，或許能成為全國最成功的一批孵化器，但是孵化器的服務對象是創業公司，雖然近幾年創業公司數量大幅增加，畢竟只是少數，聯合辦公的服務對象除了創業公司，更多的是中小企業，顯然是個更大的市場。

每家公司都希望成為風口上的那只豬，但不是每個人都能站對位置。

走穩了，再開始發力往前跑

進入到聯合辦公領域之后，互聯網公司出身的氪空間除了36氪的用戶資源，并沒有太多能夠倚仗的優勢。但氪空間并沒有按照互聯網公司輕資產的模式來做聯合辦公，而是選擇了前期投入大、重資產的自營模式。

如果當時氪空間采取了品牌加盟模式，管理面積會遠遠超過現在的規模，但潮水終將退去，當政府的補貼減少后，國內很多聯合辦公品牌發現用戶流失速度非?？?，要么是企業有了一定發展，會尋找更好的辦公環境，搬走了；要么是創業公司沒有發展起來，根本無力支付租金，關門了。

2017年以來，聯合辦公行業出現多次合并，大多是因為運營不力，難以為繼，不得已而選擇抱團取暖。同一時期，采取自營模式，穩扎穩打的氪空間，明確“核心城市、核心地段、核心商圈”的戰略方向，且摸索出單個社區盈利的可復制模式。

在產品上，氪空間迄今為止的新開社區已經是4.0版本。劉成城曾在接受采訪時說道，氪空間近兩年一直在埋頭做優化，一個社區大概有130多個參數，哪些是財務敏感型，哪些是用戶敏感型，氪空間都會用心研究，“同樣的一層樓，要排布多少個座位，不影響用戶體驗的前提下，讓社區的收入最大化”。

同時，氪空間投入很大精力打造自己的供應鏈，每一塊地板、每一套桌椅，每一款照明燈具，都力求找到最好的供應商，性價比最高的解決方案。目前，空間標準化體系和專業的智慧供應鏈模式，使得工程造價降低了20%，家具采購成本降低40%，縮短交付時間，將辦公使用效率提升30%。

更重要的是，氪空間內部已經摸索出一套成熟的財務模型，幾千平米的寫字樓租下來，前期投入多少，如何定價，幾年收回投資，出租率到多少能盈利，這讓氪空間在新開社區時胸有成竹。

目前，氪空間一個月新簽約的寫字樓面積就有5萬多平方米，這個數字對其他聯合辦公企業也許充滿了巨大的風險和未知，但對于氪空間卻是駕輕就熟。

成長，就是先學會走，再學會跑。

追上去，目標是WeWork全球

在中國聯合辦公市場，氪空間已經從追趕者成為挑戰者。在氪空間的規劃中，將在2020年追上WeWork在全球的業務規模。那么劉成城的底氣到底從何而來？

首先，氪空間的發展速度驚人。前文中已經有提到，氪空間進入行業要比中國WeWork晚上一些，但是在發展速度上，氪空間優勢明顯。劉成城表示，今年6月底時，氪空間的擴張速度已經是中國WeWork的五六倍了。

高力國際公布的《2017年靈活辦公空間展望報告》指出行業近兩年平均增速約為30%，而氪空間在2018年的預計增速達到了300%。按照氪空間發展規劃，2018年底氪空間運營社區規模將接近50萬平方米，2019年底將達到150萬平方米。

剛剛落幕的“2018博鰲房地產”論壇上，劉成城表示，截至目前，氪空間在國內已開項目有47個，30多個正在裝修中，截至8月底開業社區數量將達到80個，已經覆蓋北京、上海、廣州、杭州、南京、天津等11個城市。相比之下，中國WeWork至今只覆蓋了北京、上海、程度、杭州、深圳5個城市。

其次，在規模迅速擴張的同時，精細化運營和服務標準化體系的構建也在同步落地。艾媒咨詢指出，行業快速增長使不少聯合辦公空間模式趨同，服務質量參差不齊。精細化的運營、高品質的服務質量、優質的用戶工作體驗，是行業持續發展、實現盈利的必經之道。

劉成城以小米和蘋果類比，稱氪空間在供應鏈端所做的工作應該是同行內幾乎是絕無僅有的。這樣做的效果也十分明顯，今年以來，氪空間新開業社區的平均坪效已經達到17元，近期新開的社區坪效最高將突破28元，是同檔次的傳統甲級寫字樓坪效3倍多。并且，氪空間社區的整體入住率達到了95%左右。

正是基于這些工作，氪空間才得以在用戶滿意度調查中，超越中國WeWork、裸心社、SOHO 3Q等品牌，以最高分位列榜首。打下口碑，對于后續的規?；療o疑大有裨益。

因此，精細化和規?；g的協同效應也就更加明顯，精細化運營降低成本，提高效率，且能夠助力規?；?，最終形成一個正向循環。其官方透露，氪空間目前經過3個月爬坡期的成熟門店，都是盈利狀態，這一數字也是遠高于全行業的平均水平。

在中國內地市場的優勢確立后，氪空間開始向海外拓展。今年5月，氪空間簽下了中國香港華懋集團旗下的One Hennessey大樓11層至19層。8月2日，氪空間又宣布與香港地產商九龍倉正式簽約，在銅鑼灣時代廣場寫字樓租下約5000平米。

同時，氪空間在新加坡、東京、首爾等亞太地區核心城市都在尋找合作的拓展目標。氪空間瞄準的目標只有一個，那就是WeWork全球。

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