近日，隨著某長租公寓平臺方宣布從12月1日起，“按時”取消了今年8月20日做出的相關承諾，很多消費者的無奈與無力感也隨之彌漫。但是，這里面的千頭萬緒、盤根錯節，似乎又不是一個“漲”字所能概括。

盡管該平臺隨后回應會繼續完善價格管理體系，維持租金相對合理穩定，全國九城租客續約價格平均漲幅不超5%，但仍然有許多消費者表示不買賬。

有網友說，若按照官宣的“合理”漲幅計算，再過一兩年就真的租不起房子了。

不過，這年頭銷售二手車的平臺都說不賺差價；出租二手公寓的平臺都說沒賺到錢。那這些平臺究竟是在做什么生意？

幾乎在同一周，深圳及廣州等地也有部分當地長租公寓平臺，悄然抬高了新約與續約租金。在懂懂筆記走近其中幾家長租公寓平臺后，發現里面的故事還真是不少……

品牌搶市場抬租金，公寓承租成本并不低

“對于消費者而言，漲租絕對是壞事，但是平臺也很無奈。”

趙瀚（化名）是其中一家本地長租公寓的高管，在一片叫苦聲中，他對懂懂筆記表示，近年來長租公寓的平臺運營成本不斷攀升，導致不少企業難以為繼。為了維持項目的正常運作，平臺漲租是不得已的手段。

而他參與經營的長租公寓平臺，在過去三年時間里并未真正實現盈利。

在趙瀚看來，如若不采取漲租的措施，相信過不了多久之后，他所管理的這個本地長租公寓平臺，也該完蛋了。

這是一個充滿矛盾的市場。在普通租房者眼里，便宜房子越來越難租到，因為房源都被平臺通過批量承租（再用普通材料簡裝）掌控在了手里；業主也不滿意，自己的房子被長租平臺買斷幾年，雖然省了一些裝修成本，但是當初的月租遞增太少，完全跟不上目前的市場漲幅；長租平臺也在叫苦，稱利潤太薄、成本太高，行業競爭也太激烈……

聽起來，這買賣真的有些擰巴！

“其實做長租公寓就是為了盈利，大家并不是慈善組織。”

盡管長租公寓不斷漲價，消費者都表示不能理解，但趙瀚和管理層依舊決定，從元旦起所有房源均漲租一成。他告訴懂懂筆記，很多租客認為長租公寓亂漲價，已經讓大眾無法承受，甚至提出租金價格應該以保障工薪族基本居住條件為前提，他對此感到不可思議。

在他看來，即便是有上市企業背景的大品牌，也都無法長期以補貼、虧損的方式維持較低水平的租金價格。長租公寓作為互聯網+項目，在宣傳推廣期過后租金都要上漲。

“而且，承租的房源成本，也并沒有消費者想象的那么低。”趙瀚表示，曾有租客質問他們，平臺旗下房源是批量承租和裝修的，租金成本、裝修成本應該很低，但是租金為什么這么高？

他透露，事實上有不少長租公寓品牌創立時為了爭奪優質房源，開出的租金價格都很高，目的就是為了吸引房東將房源托管給平臺。這樣一來，房源的租金價格自然就水漲船高。

“我們也有類似的經歷，算是啞巴吃黃連吧！以赤尾附近的商住公寓房源為例，當初三十平米的單房租價基本在2000元左右，經過各平臺一頓哄搶，很快就喊到了2500元。”他告訴懂懂筆記，大家通過這樣的“哄抬物價”所搶占的承租房源，成本都不低。

而海量房源在承租之后，都需要平臺方進行簡單裝修。即便使用批量采購的便宜裝修材料，每間單房的裝修成本也會在一萬五千元以上。

“這樣的長租公寓，每間月租三千元租出去，是沒賺頭的。”為了進一步降低承租成本，避免與大平臺直接競爭，張瀚和部分當地平臺都逐漸放棄了熱門區域的商住房源，轉而尋覓臨近地鐵口，且租金便宜的城中村，將整棟樓改造成為長租公寓。

然而，這種做法雖降低了經營成本，但卻增加了不少如報建、備案等繁瑣手續。且公寓的地理位置通常位于城中村，環境不十分理想，也難以租出高價。

“實際上利潤還是很薄。同樣三十平的單房，如果承租成本一千元，也就只能以兩千元左右的月租價格租給房客。”趙瀚算了一筆賬，加上前期改造公寓的費用、管理支出和人員薪資，每個房源的月成本通常會達到一千五百元以上。

他指出目前大部分真正意義上的長租公寓平臺，能夠實現盈利的途徑無非是租金收入和增值服務。而他所經營的這個平臺，平均約27個月左右才能收回一套房源的整體成本，之后的時間才能開始盈利。不過因為規模尚可，與一些小型平臺普遍需要三年后才開始盈利相比，這個周期算不錯的了。

“但我們很多房源的承租期只有三年，也就是只剩九個月的盈利期。”張瀚表示這并未計算租客輪替的過程中，房源空置所造成的成本浪費。在他看來，無論是省市本土品牌還是全國連鎖的大型機構，都要不停挖掘租金收入以外的盈利模式。

盈利模式過于單一，投資增值純屬折騰

“不少大品牌都在試行信用免押，但我們這類本地平臺還是要押金的，畢竟這是一塊盈利來源。”

張瀚坦言，與共享單車等模式相似，長租公寓的經營者同樣“覬覦”租客所繳納的租房押金。雖然押金所有權屬于消費者，但在租約期間，公寓運營者卻完全可以運用這一筆資金用于投資增值。

以張瀚所管理的平臺為例，雖然規模不大，但管理的租客押金數額也已經十分可觀了。為此，包括張瀚在的多家本土公寓品牌還聯合起來，統一將旗下管理的房租押金進行整合，成立了一個投資基金。

“基金做了有兩年了吧。但這兩年投資什么能賺錢？股票、房地產嗎？肯定都不合適。”張瀚回憶，曾有兩家基金合作方去年底提議將押金全力投進區塊鏈項目，幸虧當時幾個牽頭人認為風險太大，直接否決了，否則后果不堪設想。

這個圈子里，平臺方挪用用戶押金投資失敗的案例時有發生，也讓張瀚等多家長租公寓經營者更為謹慎，從去年底就開始放慢尋找投資項目的步伐。

近一年來，包括他們在內的一些長租平臺開始將押金用于房租分期業務，以緩解資金鏈上的窘迫。“除了分期付房租，我們還提供了小額借貸，不過盈利狀況一般。”張瀚坦言，這種借貸利率只能維持在和螞蟻借唄等金融產品相當的程度，低了不劃算，高了租客也沒興趣。

以其所在平臺的借貸業務為例：每筆單子基本上都不會超過三千元，因此借貸業務的經營收益與房租收入相比幾乎可以忽略不計。在今年四月初，張瀚很快便叫停了這個借貸項目。

有業內人士表示，無論是房租分期和小額借貸業務，對于這類中小長租平臺而言，都隱藏了巨大的風險，甚至會衍生很大的危機。“一些熟悉的平臺對長租公寓盈利反復探討后，都再次回歸房源本身，我們也是如此。”為了盡快讓平臺盈利，他和其他長租平臺近半年多紛紛將公寓的公共空間進行拆分出租，為的滿足部分機構、企業開展活動所需，賺些蠅頭小利。

除了這些，平臺也嘗試過組織有償的租客聯誼會、燒烤會、集市節，試圖積少成多。但是，今年以來效果都不是太明顯，不少平臺都在反思——長租公寓項目的盈利模式短期內難有新的突破。

“這半年來看到一些平臺的玩法可多了，甚至有經營餐館、咖啡廳、密室逃脫的，結果都不成功。”張瀚認為，很多長租平臺實際上都是在給房東做嫁衣，因為很多打價格戰搶來的房源，房東實際上受益最大；而目前各平臺漲起來的房租，在承租期滿后也會便宜了房東；至于近期因為房租大幅上漲導致部分房東突如其來的“反水”行為，更是讓平臺難以招架。

業主“反水”要漲租，成本轉嫁租房客

“如果周邊房源的租金一直在漲，房東心理就會開始失衡。”

在近期舉行的一場行業沙龍上，另一位長租公寓高管武旭（化名）也是叫苦連連。他告訴懂懂筆記，其所在的平臺上有部分承租房源因為即將在明年元旦到期，現在來自房東方面的漲價壓力極為明顯。

武旭表示，本月初部分房東陸續通知平臺方，若要繼續續訂合約，承租價必須達到他們提出的價格水平。這些幅度幾乎就是目前市場平均租價，房東們表示如果不能滿足漲幅要求，就要收回房源租給別的平臺。

“這一批業主簽的都是三到四年期的合同，當初租價就不低，目的是盡快買斷房源。”武旭表示，一旦承租租約陸續屆滿后，房東都會要求漲價，但裝修已然投入，很多租客的租約又尚未到期，平臺運營方往往會成為租客與業主之間的夾心餅干。盡管當時的合同都有一些優先權和違約條款，但如果房東們都抱團起來，平臺方也會很棘手。

為了盡量減少損失，他所在的平臺開始與部分未到期租客協商，為其調換同級別的空置公寓。

“實在沒法協調的，就只能進行賠償了，據我所知已經有小平臺跑路了。”然而，問題仍然接踵而來。武旭表示，除了承租合約期屆滿的業主之外，部分簽訂五年甚至更長時間的業主，最近也突然開始要求漲租。“不少房東威脅，寧可違約也要收回房源。”

武旭舉例分析，以深圳南園、福華片區為例，平臺當初拿下的部分單房公寓，大多是以2100元的月租金向業主承租的。即便合約規定，每年給業主漲租3~5%，三年下來，承租價也不到2400元。

“這樣的價格水平我們還是有點賺頭的。目前城市廣場附近同樣面積的普通公寓，市場價格普遍在3500元（每月）左右，難怪房東動心。”他告訴懂懂筆記，一旦房東執意違約，提前收回房源，按平臺簽署的合同也只需支付兩萬~三萬元左右的裝修、家電折舊費與違約金。

武旭表示，有房東直接把算過的結果告知了他們：自己僅需一年半的時間，就可以挽回違約的損失，同時還可以收回一間裝修完畢，家電齊全，租客拎包即可入住的房子。“大平臺可能還有足夠的法務人員去處理，可是我們這樣的平臺……”

武旭了解到，有深圳本地平臺為了減少因解約賠償給租客的費用，只好選擇接納房東的漲價要求，“這樣一來多出的成本，勢必就要轉嫁給消費者。”他推測一些房東繳納違約金收回房源，也是為了轉交其他上門搶租房子的長租平臺，最終成本還是轉嫁到房客身上。

“尤其是在一線城市和一些省會城市，租客的法律意識普遍較強，房東才敢以違約手段要求運營方在合約期內漲租。”而在剛剛過去的12月1日，武旭所經營的長租公寓也正式宣布，新約、續約租金普遍上調10%左右。

在和部分居住在北京和深圳的年輕租客進行溝通時，懂懂筆記得到了很多反饋，而近期房租都在（將）上調是最集中的。不少人表示，已經開始考慮拿完年終獎后著手“撤離”。

最初，新創平臺開拓市場房源時爭相抬高承租房源的租金，導致普通房源的租價不斷上漲；如今，由于區域內整體租金水平提高，房東要求漲租或因到期要收回房源，使得很多平臺又都選擇漲租。這種惡性循環，是否會繼續抬升更多房源的租金？

有業內人士表示，長租市場不斷出現租金上漲的現象，根源在于長租平臺的行業亂象；也有業內人士指出：在這個死循環里，長租公寓平臺方看似利潤在降低，但最終承擔租金上漲痛苦的，依舊是普通消費者。

或許，互聯網思維與長租公寓業態結合的盈利模式，依舊會是一個謎團。但隨著成本不斷攀升，長租公寓一片“漲聲”已是事實。在長租市場瘋狂擴張的背后，是廣大消費者日漸難當的租房壓力。

這樣的局面怎么破？

部分租客在網上吐槽：房價若降，誰愿租房？而在現實環境下，無論是大型連鎖還是本地長租公寓品牌，漲租、哭慘的同時是否反思過商業模式的合理性？

這場轟轟烈烈的長租公寓大潮過后，最終的贏家究竟是“貪婪”的房東，還是更為貪婪的平臺及背后的資本？

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