在金融科技之后，房地產(chǎn)科技（prop-tech）正在形成一個(gè)新的浪潮。這背后是智能家居、智慧城市，以及IoT交織融合的大勢(shì)。

“外界更多是關(guān)注我愛我家想舉起微軟這面科技大旗，為自己的三年期業(yè)績(jī)對(duì)賭增加籌碼。但是我們也要思考，微軟與我愛我家合作，又是要在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)借哪股東風(fēng)？”

一位不具名咨詢行業(yè)資深分析師告訴懂懂筆記， 1月7日我愛我家宣布與微軟中國(guó)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，表面來看是一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)巨頭與科技巨頭之間的服務(wù)采購(gòu)：微軟中國(guó)提供CRM、AI、云計(jì)算以及大數(shù)據(jù)等方面的技術(shù)支持；我愛我家則將基于微軟的相關(guān)技術(shù)，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域構(gòu)建解決方案。“但是未來國(guó)際科技巨頭很可能會(huì)逐步深入探究中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的市場(chǎng)潛力，而且會(huì)參照很多國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)科技（prop-tech）將逐漸趨熱。目前來看國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶服務(wù)管理、營(yíng)銷服務(wù)以及人工智能家居方面的大數(shù)據(jù)資源、應(yīng)用場(chǎng)景，都會(huì)是國(guó)際巨頭重要的關(guān)注方向。”

我愛我家除了與微軟中國(guó)在技術(shù)與服務(wù)方面進(jìn)行合作，還成為了微軟亞洲研究院創(chuàng)新匯的重要成員之一。此前，三一重工、招商銀行、中國(guó)外匯交易中心、萬科地產(chǎn)等企業(yè)都已經(jīng)加入創(chuàng)新匯，各方的合作目的之一就是打造一個(gè)跨越金融服務(wù)、制造、物流、零售、教育與醫(yī)療健康等多個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新合作機(jī)制。由此可見，微軟中國(guó)在2019年初“踏入”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，并非僅僅是提供技術(shù)服務(wù)這么簡(jiǎn)單。

實(shí)際上，這不是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域與國(guó)際科技企業(yè)的第一次合作。與金融領(lǐng)域或生物領(lǐng)域科技化趨勢(shì)的勢(shì)不可擋一樣，孕育巨大商業(yè)潛力的房地產(chǎn)行業(yè)，也將迎來國(guó)際科技巨頭的擁抱。

當(dāng)然，在過去幾年的市場(chǎng)演變中，房地產(chǎn)科技領(lǐng)域已經(jīng)形成了鏈家+IBM、富力地產(chǎn)+蘋果、我愛我家+微軟幾種模式，而宜家+小米也是市場(chǎng)中值得研究的案例。但是懂懂筆記希望先從亞馬遜+Lennar（美國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)），以及蘋果+Brookfield的拍檔模式談起，逐步分析這些模式的特點(diǎn)。

通過分析這些科技企業(yè)與房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的合作布局，我們可以逐漸清晰看到各參與方的合作訴求、目標(biāo)市場(chǎng)或者資源，感悟這些合作給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)+科技領(lǐng)域帶來的啟發(fā)。

借力房地產(chǎn)開發(fā)商的智能家居生態(tài)版圖

2018年2月1日，來自美國(guó)佛羅里達(dá)州的業(yè)主莉娜，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的介紹下，參觀了由佛羅里達(dá)州最大的房地產(chǎn)開發(fā)商Lennar公司剛剛新建完成的一套別墅。

經(jīng)紀(jì)人迫不及待地向莉娜介紹房屋中最新的配套設(shè)施：“Lennar配置了亞馬遜最新的智能家居設(shè)備。廚房操作臺(tái)上放置有Amazon Echo智能音箱。Amazon Alexa已經(jīng)準(zhǔn)備好隨時(shí)回答關(guān)于日期、天氣以及最新新聞等相關(guān)問題的信息。房間內(nèi)霍尼韋爾空調(diào)的開關(guān)及溫度調(diào)節(jié)，都可以直接由業(yè)主通過語音或者手機(jī)上的相關(guān)應(yīng)用進(jìn)行操作。”

“另外，在亞馬遜的快遞被送達(dá)時(shí)，如果家里沒有人，快遞員按一下門鈴，業(yè)主便可以直接在手機(jī)上通過遠(yuǎn)程攝像頭查看并打開房門。當(dāng)然，業(yè)主在回家時(shí)如果發(fā)現(xiàn)忘帶鑰匙了也沒關(guān)系，將手機(jī)靠近大門的電子鎖，便可以通過預(yù)先設(shè)置好的藍(lán)牙信息自動(dòng)開門。”經(jīng)紀(jì)人向莉娜補(bǔ)充道。

“很顯然，這是一套典型的具有亞馬遜公司技術(shù)風(fēng)格的房屋。”看得出，莉娜對(duì)此感到十分新奇，但同時(shí)也對(duì)如何快速上手使用這些智能設(shè)備感到有點(diǎn)兒疑惑。貼心的是，在莉娜進(jìn)行完房屋交接后不久，預(yù)約好的亞馬遜公司員工就免費(fèi)上門，協(xié)助其調(diào)試好所有智能家居的功能，確保所有設(shè)備能正常運(yùn)行。

在2018年5月9日，美國(guó)新聞網(wǎng)站USA TODAY一則報(bào)道顯示，Lennar宣布將在其所有新開發(fā)的住房中安裝Amazon Alexa功能。5月23日，CNBC報(bào)道，亞馬遜公司將與Lennar正式合作，向更多消費(fèi)者提供體驗(yàn)、展示和銷售相關(guān)智能家居設(shè)備的服務(wù)。

“我們希望，客戶能在一個(gè)真實(shí)的住房環(huán)境中體驗(yàn)到Alexa智能家居帶來的便捷性。”亞馬遜服務(wù)部門的總經(jīng)理尼斯·拉西亞在接受媒體采訪時(shí)表示，“Lennar作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，具有這種讓數(shù)百萬用戶很便利、很快捷獲取真實(shí)用戶體驗(yàn)的潛力。”

注重連接性的Lennar公司，在執(zhí)行主席斯圖爾特·米勒的堅(jiān)持下開啟了AI科技的居住探索，他認(rèn)為：“亞馬遜、谷歌、蘋果等絕大多數(shù)以技術(shù)為中心的公司，目前都開始將房地產(chǎn)領(lǐng)域作為它們?cè)谖磥淼陌l(fā)展方向，思考其產(chǎn)品如何能夠成為工作及交互的核心所在。家居智能化是一個(gè)吸引人的重點(diǎn)，同時(shí)也可以為未來很多其它功能打開一個(gè)入口。”

“我覺得真正重要的一個(gè)基礎(chǔ)，是我們開始啟用這種新的家居智能化方式，這使得我們能夠了解它們工作起來的具體狀態(tài)。” 斯圖爾特·米勒補(bǔ)充道。

Lennar公司的加入無疑為亞馬遜智能家居戰(zhàn)略助了一臂之力。據(jù)福布斯新聞網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月底，美國(guó)市場(chǎng)的智能音箱安裝次數(shù)達(dá)到5000萬次。其中，在2015年開創(chuàng)了智能音箱市場(chǎng)先河的亞馬遜公司，市場(chǎng)份額為70%；谷歌公司的市場(chǎng)份額為24%；蘋果公司的市場(chǎng)份額則為6%。

耐人尋味的是，在兩年以前，Lennar也曾對(duì)蘋果的智能家居平臺(tái)HomeKit表示過興趣。只不過在當(dāng)時(shí)，Lennar只是蘋果眾多意向合作房地產(chǎn)公司名單中的一員。

在2016年6月13日的蘋果全球開發(fā)者大會(huì)上，與Lennar一同出現(xiàn)在受邀房地產(chǎn)公司名單中的還有布魯克菲爾德住宅開發(fā)公司，以及來自中國(guó)的富力地產(chǎn)。

在大會(huì)過后的一年，布魯克菲爾德住宅開發(fā)公司成為第一個(gè)實(shí)現(xiàn)HomeKit智能互聯(lián)家居計(jì)劃的企業(yè)；富力地產(chǎn)則在北京雙井富力城推出了與蘋果公司合作、配置許多HomeKit配件的精裝修樣板間。那一次合作，被視為蘋果公司在中國(guó)智能家居領(lǐng)域的一次重要試水。

“在大會(huì)過后的一年中，布魯克菲爾德一直在與技術(shù)人員、創(chuàng)意人員以及產(chǎn)品管理高管合作，希望為未來的智能家居定義一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這不僅包括要使用哪些設(shè)備，還包括為了支持當(dāng)前以及未來的家居互聯(lián)能力，公司需要提供的網(wǎng)絡(luò)帶寬標(biāo)準(zhǔn)。” 布魯克菲爾德住宅開發(fā)公司的首席運(yùn)營(yíng)官阿德里·安福利曾對(duì)媒體表示。

同為智能家居領(lǐng)域活躍廠商的小米，則是在2018年11月28日，宣布與家居行業(yè)巨頭宜家達(dá)成全球性戰(zhàn)略合作。而首批合作推出的產(chǎn)品，將是面向中國(guó)市場(chǎng)的可以根據(jù)活動(dòng)及情緒改變光線的宜家智能照明。

“與市場(chǎng)上其它智能家居品牌如Amazon Alexa、蘋果HomeKit及Google助手進(jìn)行兼容，是使用ZigBee協(xié)議的宜家智能照明未來的重要工作之一。當(dāng)前,我們計(jì)劃先與小米公司的物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)兼容。我們非常樂意與小米合作，以在中國(guó)市場(chǎng)上開始推廣宜家的智能照明產(chǎn)品，提升用戶體驗(yàn)。”宜家瑞典的智能家居業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人雄·布洛克表示。

大數(shù)據(jù)和智慧城市：微軟與IBM切入點(diǎn)

與房地產(chǎn)開發(fā)公司構(gòu)建新房的業(yè)務(wù)重點(diǎn)略有不同，我愛我家、鏈家地產(chǎn)等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)重點(diǎn)則更偏向于存量房市場(chǎng)。因此在與微軟及IBM等公司的合作模式中，相比于作為將智能家居設(shè)備推廣到消費(fèi)者手中的載體的房地產(chǎn)開發(fā)公司，我愛我家和鏈家地產(chǎn)更像是企業(yè)級(jí)平臺(tái)解決方案的需求方。

早在2010年6月9日，鏈家地產(chǎn)便宣布與IBM全球咨詢服務(wù)部門結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴。鏈家地產(chǎn)向IBM 支付5000萬元，IBM則向鏈家輸出管理體系構(gòu)建方案。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站報(bào)道，這筆費(fèi)用在當(dāng)時(shí)對(duì)鏈家地產(chǎn)從現(xiàn)金流的角度來說，可以開300到500家門店。

雖然被同行質(zhì)疑“是不是瘋了”，但是鏈家董事長(zhǎng)左暉這樣認(rèn)為：“這錢如果現(xiàn)在不花，以后還得花。對(duì)于我來說，只是花錢的效率的問題。錢投在哪里，投的效率如何。顧問帶來的力量彈性很大。有時(shí)你可以借助顧問的力量將規(guī)模擴(kuò)大三倍。”

事實(shí)證明，鏈家地產(chǎn)這筆投資真的“不虧”。2014年鏈家網(wǎng)從鏈家總部獨(dú)立出來，并由曾在IBM擔(dān)任戰(zhàn)略與變革高級(jí)咨詢顧問的彭永東擔(dān)任CEO后，與此同時(shí)，彭永東還擔(dān)任了左暉投資的貝殼找房平臺(tái)CEO。此時(shí)，外界突然明白了左暉的遠(yuǎn)見和愿景。

從IBM這邊來分析，與鏈家地產(chǎn)的合作同樣是其首次進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，在這個(gè)新的領(lǐng)域中，IBM也驗(yàn)證和積累了成功的咨詢經(jīng)驗(yàn)及先進(jìn)的方法論。

而對(duì)于科技步伐起步較晚的我愛我家來說，目前與微軟的的合作除了可以獲得后者提供的“一站式打包”技術(shù)服務(wù)，也是在幫助其進(jìn)行數(shù)字化及人工智能轉(zhuǎn)型。另外，懂懂筆記認(rèn)為，作為一個(gè)重要的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)方，微軟也將在合作中利用其強(qiáng)大而廣泛的技術(shù)研發(fā)能力挖掘出更多價(jià)值。畢竟，對(duì)于想要打造下一代“智慧城市”的科技公司來說，如此豐富的數(shù)據(jù)數(shù)量和維度，都是訓(xùn)練提升AI能力的重要養(yǎng)分。

智能家居與智慧城市或共同迎來熱潮

盡管國(guó)內(nèi)的智能家居行業(yè)布局已經(jīng)開始，并進(jìn)入到很多普通用戶的生活中，但懂懂筆記認(rèn)為，智能家居市場(chǎng)并不會(huì)單獨(dú)、孤立地形成巨大的市場(chǎng)需求，其勢(shì)必會(huì)在未來的智慧城市、萬物互聯(lián)發(fā)展中，與后者進(jìn)行深度融合。

不管是為了營(yíng)造智能家居的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，還是為了借助信息技術(shù)幫助傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)打造數(shù)字及智能化的企業(yè)級(jí)管理平臺(tái)，亦或是為了在大量寶貴的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)上挖掘出更多價(jià)值，房地產(chǎn)科技（房地產(chǎn)公司與科技公司的合作）的發(fā)展和演變都將成為一個(gè)必然的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)行業(yè)面向基于大數(shù)據(jù)的數(shù)字化及人工智能轉(zhuǎn)型，或?qū)⒔?jīng)歷不斷磨合的過程。鏈家地產(chǎn)是在項(xiàng)目啟動(dòng)三年之后才得以驗(yàn)證并取得初步成果，并在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代引領(lǐng)了市場(chǎng)；對(duì)于微軟向我愛我家提供的企業(yè)級(jí)服務(wù)而言，想要打造一個(gè)復(fù)雜完整的創(chuàng)新系統(tǒng)，也不是一件一朝一夕就能完成的事情。

但是從發(fā)展的角度來看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于智能家居、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI的布局，已經(jīng)成為必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)科技（prop-tech）的熱潮或?qū)⒅鸩较破稹?/p>

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