畢業季的到來，讓租房又成為了這個夏天最火爆的話題。

如今，隨著年輕人對生活品質的追求，雖然品牌長租公寓的費用要略高于普通的房東直租，但相對較好的環境以及更加完善的生活設施，也成為絕大多數年輕人的首選。在供給方面，無論是中介還是房地產企業，都在不斷加碼新的線上長租公寓應用和平臺。

同時，有風口就會有資本的身影。今年3月，蛋殼公寓宣布獲得5億美元C輪融資；幾乎在同期，魔方公寓宣布獲得1.5億美元D輪融資；6月，自如也宣布獲得5億美元B輪融資……

顯然，在長租公寓這個標準的重資產投入領域，資本的加持在助推行業快跑的同時，也在加速淘汰那些實力弱小的競爭者。

從去年開始，長租公寓市場就有不少中小玩家被迫退出。同時，那些獲得資本青睞的頭部競爭者也在快速成長中出現了各種問題——從去年至今，設備簡陋、裝修污染、隱私安全、哄抬價格等等市場亂象，仍在長租公寓市場不斷浮現。

6月中旬，浙江省消保委對自如、蛋殼公寓（愛上租）等存在問題（經過前期消費體察結果發現存在五大問題）的長租公寓平臺進行了約談，要求相關企業就體驗發現的問題，說明情況并提出整改舉措；南京市消協組織大學生探訪部分長租公寓，發起大學生租房消費調查，同時對合租安全、隔音問題等提出了建議。

在新的一輪資本發力后，今年暑期的到來更是讓長租公寓市場隱約透出一些火藥味，但是在市場激烈碰撞前，這些領跑的長租公寓品牌，做好“攘外安內”的準備了嗎？

市場缺口大，但小玩家難以支撐

首先，現階段市場上的長租公寓市場飽和了嗎？從目前的情況來看，顯然不夠，特別是在北上廣深等租房需求更高的一線城市，市場需求仍在誘惑新的玩家入局。

根據華泰證券近期發布的住房租賃市場調研報告顯示，在人口流動和政策利好的驅動下，我國住宅租賃市場將會由2017年的1.2萬億元，提升至2025年約2.33萬億元的規模。但是與此同時，目前國內一線城市品牌公寓所占市場份額僅不到5%。

當然，即便是這5%，以報告中預估的2025年2.33萬億租房市場總額來計算，屆時長租公寓的收入也會超過千億量級，這還是市場份額維持5%不變的情況下。實際上，近三年來長租市場一直呈現遞增狀態。近期國泰君安的相關報告顯示， 2020年我國長租公寓潛在營業收入將會接近2200億元。

從各方數據和行業發展前景來看，長租公寓的市場體量依然誘人且潛力無窮。

市場體量很大，但并不是所有玩家都能有資格分食這塊蛋糕。房地產領域作為標準的重資產投入領域，所需要的資金量極為巨大。另外，在重資產投入同時，長租公寓市場還有著周轉緩慢、回報期長的特點。根據鏈家研究院此前發布的《2018集中式長租公寓白皮書》顯示，租賃是一個慢活，快不了。慢才是行業內真正的能力。

因此，可以看到一些公寓品牌是在高杠桿模式下進行擴張，但這基本是要以“死亡”為代價的。

對此，有相關地產領域觀察家對懂懂筆記表示：“由于目前各地房價以及限購政策的影響，加上目前國內城鎮化進程所衍生出大量流動人口，使得國內房屋租賃市場需求越來越高。但房屋租賃市場和傳統的地產開發周期完全不同，其屬于周轉期相對較慢的行業，如果企業沒有足夠耐心，無法持續不斷地投入，很難在這個市場中立足，更容易被迅速邊緣化。”

規模很重要，但精細化運營才是王道

去年下半年，北京市長租公寓市場曾出現了短時間內房租飛漲的情況。隨后北京住建委對相關中介以及長租公寓企業進行了約談，明確要求不得出現惡性競爭搶占房源以及哄抬租金的情況。作為回應，自如、蛋殼、相寓等長租公寓企業也曾拿出了大量的空置房源以及相應的“不漲價”承諾，來穩定租房市場的價格。

不過，好景不長。據《北京商報》后續報道顯示，當先前承諾的兩個月不漲價到期之后，不少長租公寓的價格立刻出現上漲趨勢。而這一系列迫不及待的漲價背后，正是長租公寓一直面臨的盈利困境。

雖然，在一般用戶眼中北上廣深等一線城市的房屋租金已經很高，但是從數據來看，目前中國城市租金回報率與國外相比仍普遍較低。這背后的原因非常簡單，那就是相較于房租——房價更貴。

數據來源：諸葛找房數據研究中心

根據諸葛找房數據研究中心的數據顯示，目前國內北上廣深這四個房屋租賃租金最高的一線城市，租金回報率均沒有超過2%。其中最高的是廣州，租金回報率僅僅只有1.94%。而美國、英國、加拿大等發達國家的租金回報率往往在4%以上，這也使得租賃企業的盈利一直是個難言的夢魘。

對于長租公寓遭遇的尷尬處境，相關地產領域觀察家對懂懂表示：“長租公寓的主要問題就是在資本加持之下，其本身的規模雖然發展非常迅速，但是由于行業自身的限制，長租公寓的盈利能力仍非常有限，而且周期普遍很長。加上部分企業還要面臨空置率過高、租賃周期過短等普遍現象，就非常考驗企業的資金鏈實力，一旦出現資金鏈斷裂，就會出現暴雷或者連鎖反應。”

該人士認為，對于包括長租公寓在內的一系列房租租賃企業而言，目前的核心問題依然在于自身運營能力，“對于任何房屋租賃企業而言，發展壯大的核心都在于如何處理好房屋資源、資金鏈以及相關租賃管理與服務之間的關系。其中最重要的，就是拿房成本和庫存結構必須合理，不能出現在資本的助推下為了快速做大規模，就去高價拿房以及出現空置率過高的問題，這才是目前行業的痼疾。”

根據自如前不久對外透露的數據顯示，目前自如旗下管理的公寓數量達到了85萬間。在國內市場，這已經是一個非常驚人的數量。我們有理由認為，自如的競爭對手們，例如蛋殼、相寓等行業頭部長租公寓品牌，手中管理的房屋數量同樣應該在數十萬的量級。

有分析人士表示，這應該是頭部企業在獲得資本的青睞后，于短短數年時間內瘋狂擴張規模的結果。

但是如此規模和速度的快速擴張，并不見得就是好事。此前，鏈家研究院院長楊現領就曾表示：“規模的快速擴張很可能是陷阱，而非效率。”其認為，1萬間與5萬間的規模所需打磨的能力完全不同，能做到1萬間，不等于可能做到并做好5萬間。目前行業的突出問題是，規模效率的變化曲線是非線性的。

去年，在北京住建委約談相關長租公寓之后，被約談的企業都是在承諾不漲租金同時，還宣布要共同拿出手里超過12萬套的全部存量房源，共同投向市場，據悉后續相關房源的投入也如期完成。想象一下，12萬套房源不是一個小數目，此舉也可以看出各長租公寓平臺的手中，空置房源并不在少數。

根據《廣州日報》近期的報道顯示，廣州市長租公寓市場普遍存在高空置率問題，除了個別運營能力突出的長租公寓出租率能達到60%左右，余者大部分空置率偏高。據深圳貓寧公寓的聯合創人羅立華透露，他見到的最高空置率數字（某長租公寓平臺）大概是53%。

空置房源的多少，直接顯示出一個長租公寓企業的精細化運營能力。但從國內眾多企業的表現來看，這點似乎都不是很理想。簡而言之，長租公寓運營的關鍵詞就是房源、管理和資金。而目前很多頭部平臺依然沒有協調好三者之間的關系，一旦有平臺能夠真正在投融資、團隊和管理、房屋和用戶這幾個維度迅速且正確地走上正軌，才有機會于殘酷的市場洗牌中脫穎而出。

【結束語】

進入2019年之后，長租公寓領域的頭部企業又陸續完成了新一輪融資。另外，部分中小企業退場的同時，投資和并購也在持續進行。據悉魔方公寓在完成D輪融資后，先后入股和并購了數家集中式公寓品牌；蛋殼公寓全資戰略收購長租公寓品牌愛上租；安歆公寓也宣布并購逗號公寓……

退場和并購的連番上演，似乎在預示著整個長租公寓領域正在告別野蠻生長，進入下一個發展階段。而洗牌，肯定不是唯一的關鍵詞。盈利難、空置率過高等難題依然擺在剩下的玩家面前。接下來，考驗它們的重要時刻或許已經到來。

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《小米生態鏈戰地筆記》、《微信思維》、《微信力量》三本暢銷書的作者