近日共享辦公企業(yè)WeWork向美國證券交易所提交了上市申請，這將是美股今年僅次于Uber的第二大IPO。

按照計劃，WeWork將于今年9月正式完成IPO，據(jù)悉此次WeWork計劃通過IPO融資逾35億美元。完成IPO，對于這家享有盛名的共享辦公巨頭無疑是發(fā)展歷程中的重要節(jié)點。但同時，它也和其他互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司一樣，在快速成長的同時伴隨著巨額虧損，IPO更像是一場輸血續(xù)命的賽跑。數(shù)據(jù)顯示，去年WeWork的營收為18.2億美元，凈虧損達到19億美元，而且2019年上半年凈虧損也達到了9億美元。

同樣，WeWork在國內(nèi)的“學徒”也普遍面臨窘境，包括WeWork自己的中國區(qū)業(yè)務(wù)。

環(huán)境景氣和聯(lián)合辦公一起“消散”

面對資本寒冬，美團的王興曾經(jīng)發(fā)出這樣的感嘆，2018年是過去十年最差的一年，也是未來十年最好的一年。前半句話，恰好是聯(lián)合辦公行業(yè)的真實寫照。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)聯(lián)合辦公空間（含孵化器）數(shù)量在2014年還只有50家左右，而到2015年底，已經(jīng)爆發(fā)性地成長到2300家，2016年更是超過4200家。但是2017年到2018年，行業(yè)逐漸出現(xiàn)市場洗牌浪潮，關(guān)門、并購不斷，實際的數(shù)量已經(jīng)很難見到統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

不過從第三方調(diào)研機構(gòu)的相關(guān)統(tǒng)計中，可以略窺究竟。根據(jù)iiMedia Research(艾媒咨詢)數(shù)據(jù)顯示，2016—2022年，國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模不斷增長，預(yù)估2018年為600億元人民幣，增長率達159.3%。但是艾媒咨詢同時給出了2018年后增長率的下滑曲線，預(yù)計未來三年的增長率將從77%持續(xù)下滑到25%左右。

而從相關(guān)新聞和曝光來看，近10個月來場內(nèi)負面消息更是接連不斷。去年底，無界空間相繼傳出北京東直門店的租戶因退押金問題發(fā)起維權(quán)，其望京南空間的業(yè)主白天被斷電；今年初，金地旗下ibase原點空間被媒體爆出深圳辦公地點單方面解約，清退租戶，母公司金地集團將退出聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)；今年5月，聚夢空間宣布進入破產(chǎn)清算程序。

同樣在今年1月，曾傳出要向WeWork追加160億美元投資的日本軟銀，最終拿出20億美元，而WeWork則欣然接受。

全球創(chuàng)業(yè)市場大勢下，國內(nèi)共享辦公行業(yè)的頹勢更是冷暖自知。有行業(yè)人士指出：前幾年在政策扶持下行業(yè)尚可勉強維持，一旦失去貼補和資本的青睞，聯(lián)合辦公虛火漸熄后立見真容。

對此，曾經(jīng)在深圳經(jīng)營一家聯(lián)合辦公項目的李先生向懂懂筆透露：“我做的比較早，2014年開始的。當時也是因為相關(guān)部門對于這類項目有一定的補貼而且力度不小，加上市場創(chuàng)業(yè)氛圍高漲，我又剛好有合伙人資源才立項的。開始的一兩年效果很不錯，出租率能達到85%以上。”

但是風口總有時間窗口，隨著熱潮散去共享辦公的浪潮也逐漸迎來波谷。

對于行業(yè)的冷暖變化，李先生應(yīng)該深有體會，他透露大概從2016年底，入駐公司就逐漸開始變少。“為了應(yīng)付出租率的問題，我們從按一定空間對外招用戶的形式，改成了開始接納卡座用戶，但這并不能解決根本問題。到2018年中旬，我和合伙人決定出手這個項目時空置率已經(jīng)達到了75%，幸好項目最終被辦公樓所屬的地產(chǎn)開發(fā)商接盤了。”

在行業(yè)遇冷的態(tài)勢下，這樣的中小聯(lián)合辦公企業(yè)被接盤或者說并購的案例并不在少數(shù)。其中行業(yè)皆知的大并購案，就包括WeWork在去年吞并裸心社，優(yōu)客工場2018年也對洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、Workingdom及方糖小鎮(zhèn)（近7家平臺）等進行了并購。

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

夢想加創(chuàng)始人王曉魯8月初參加博鰲房地產(chǎn)論壇是曾透露過一絲行業(yè)現(xiàn)狀：今年的市場環(huán)境是挺差的，聯(lián)合辦公市場在北京、上海和成都的空置率都是最近10年以來的最高點。

價格戰(zhàn)和創(chuàng)收同時進行

根據(jù)億歐此前公布的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公的出租率只有在達到85%時才能實現(xiàn)盈虧平衡。而85%對于現(xiàn)如今絕大多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)都是一個非常遙遠的數(shù)字。

不過，虧損對于這些手握風險投資、只求擴張和規(guī)模的頭部企業(yè)而言，似乎并非最在意的事情。就如巨虧之下的WeWork，其副董事長 Michael Gross依然對外表示，“我們站在了風口上，即使虧損不斷增加也還是要擴張。”現(xiàn)階段對于這些頭部企業(yè)而言，企業(yè)的體量和整體出租率的高低是決定自己能否繼續(xù)走下去的前提。

那么，所謂越虧錢、越擴張、越有前景的邏輯，究竟在這個市場能否走得通。相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析師對懂懂筆記表示：“對于聯(lián)合辦公企業(yè)而言，虧損是肯定的。即便是這個行業(yè)全球范圍內(nèi)的巨頭WeWork在去年也虧了19億美元。目前在國內(nèi)市場，至少目前行業(yè)還停留在拿錢換用戶和體量的階段，體量和用戶基數(shù)也大，虧損也就越大。但這些平臺相信只有將體量和用戶基數(shù)做大了，才能繼續(xù)獲得資本市場的青睞，才能繼續(xù)走下去。”

該人士同時強調(diào)：“從本質(zhì)上來看，聯(lián)合辦公領(lǐng)域其實是沒有堅固的技術(shù)壁壘的，你能做到的別人也能做到。這也使得最終還得繞回到價格戰(zhàn)上，這也是現(xiàn)在這個行業(yè)目前的一個現(xiàn)狀。”

價格方面，以深圳為例。目前深圳相對核心地段的聯(lián)合辦公工位，大約在一個月1700-2000元（每個工位）之間。共享空間的李先生對懂懂筆記透露，如果算上空置以及水電、日常維護等費用，全部加起來核心地段一個月的工位成本肯定超過了2000元。

目前，北京地區(qū)的國貿(mào)、中關(guān)村等核心地區(qū)單個工位價格約在1800-2100元左右。不過，創(chuàng)業(yè)企業(yè)在北京的整體成本肯定是要高于深圳。由此可見，目前絕大多數(shù)共享辦公仍然停留用補貼換出租率的狀態(tài)。

當然，對于共享辦公行業(yè)而言，不可能把所有收入來源都寄托在租金上面。在高舉價格戰(zhàn)吸引租戶的同時，聯(lián)合辦公企業(yè)也在想盡一切辦法在增值服務(wù)、投融資回報、提供活動場地、政策補貼、生活類服務(wù)收入等方面著手。一兩年前，部分聯(lián)合辦公行業(yè)的頭部企業(yè)就不斷宣布已經(jīng)由“二房東”模式轉(zhuǎn)向企業(yè)全價值鏈服務(wù)商，并提出將商辦地產(chǎn)屬性改變?yōu)榉?wù)先導的平臺屬性。

但是，從目前來看很多舉措都只能起到錦上添花的作用，至于對入駐的初創(chuàng)企業(yè)進行投資并獲取相關(guān)受益，目前對多數(shù)共享辦公平臺來說仍是空中樓閣。遠水難解近渴，現(xiàn)在行業(yè)整體上依舊無法解決出租率低下以及價格戰(zhàn)導致營收降低的難題。

對于價格戰(zhàn)，一個共識就是殺敵一千自損八百。在投資市場進入寒冬之后，投資人、投資機構(gòu)都變得更為謹慎。如果資本看不清行業(yè)發(fā)展的前景及整體收益預(yù)期，勢必會減少投資。畢竟目前資本市場對于投資項目的安全感和回報周期最為看重，如果這種價格戰(zhàn)會長久持續(xù)下去，對市場發(fā)展顯然不利。

【結(jié)束語】

某種意義上講，聯(lián)合辦公機構(gòu)目前與租房市場中那些品牌公寓較為類似，由于行業(yè)競爭門檻較低，導致很難做出差異化的優(yōu)勢，更難以出現(xiàn)領(lǐng)先于賽道的領(lǐng)跑者，而價格戰(zhàn)也有可能長期持續(xù)下去，直到資金匱乏者被逐漸拖垮。

短期來看，國內(nèi)大多數(shù)聯(lián)合辦公機構(gòu)依然扮演著“二房東”的角色，距離真正顛覆商業(yè)地產(chǎn)市場仍有相當遙遠的距離。如果未來市場發(fā)展不順，持續(xù)無止境的燒錢很有可能將行業(yè)帶入到2VC的怪圈中。或許，現(xiàn)在就已經(jīng)陷入其中了。

——————————————————————————————————

微信關(guān)注公眾號“懂懂筆記”每天第一時間為您奉上最新最熱的科技圈資訊~

多年財經(jīng)媒體經(jīng)歷，業(yè)內(nèi)資深分析人士，圈中好友眾多，信息豐富，觀點獨到。

發(fā)布各大自媒體平臺，覆蓋百萬讀者。

《小米生態(tài)鏈戰(zhàn)地筆記》、《微信思維》、《微信力量》三本暢銷書的作者