“降價啦！！！9.9平米正規次臥2290元，小區環境優美，隨時可以簽約入駐，歡迎看房。”這是北京自如管家小劉每天發出的數十條朋友圈信息中，最為常見的一種。

在小劉的朋友圈里，你會感覺租房價格似乎永遠都在下降，只要你能及時出手，撿漏的機會永遠都在身邊。更“奇怪”的是，這些本應該稀缺的高性價比房源，現在似乎變得越來越多……

一線城市的“管家”們不斷沖擊自己業績的同時，他們背后的長租公寓平臺，則在加快邁向資本市場的步伐。

前不久，長租公寓兩大品牌蛋殼和自如都相繼被爆出IPO相關消息。有媒體稱蛋殼正在謀求赴美上市，而另一競爭對手自如也被傳出考慮明年赴美IPO。不過傳聞中的主人公始終悶頭不語，要么“不予置評”，要么三緘其口。

去年以來多次站在輿論風口浪尖的兩大長租公寓平臺，此番能否成功上市、誰會成為長租公寓第一股、IPO傳聞背后又折射出長租公寓市場的哪些窘境？一時間，行業內對此熱議不絕。

風口散去，上市成為必選項？

據公開資料顯示，成立至今蛋殼和自如分別完成了6輪和3輪融資。蛋殼的最后一次融資是在今年3月完成的C輪（5億美元），自如則是在今年6月中旬完成了5億美元B輪融資。根據天眼查的數據顯示，目前蛋殼的估值超過20億美元，而自如的估值更是高達50億美元。

分析蛋殼和自如的融資過程及估值變化可以發現，相較于其他行業的創業企業，長租公寓的單筆融資金額巨大，估值漲幅驚人。顯然，長租公寓作為標準的重資產、長周期項目，融資需求明顯高于多數行業，而且融資的難度也會隨著輪次進一步增加。以目前二者的高估值來看，對于一級市場的投資人來說絕對是個不小的挑戰。

蛋殼和自如這類具備互聯網DNA的平臺項目，與萬科、碧桂園這些房地產公司內部孵化的長租公寓不同。房地產公司內部孵化的項目有著強大的企業配套基礎和充足的資金，而蛋殼、自如則是將普通住宅、公寓承租下來進行二次裝修，再通過自建App應用（網站）對外出租，可以說其扮演的就是一個“二房東”的角色。

它們的優勢是商業模式、思維理念“生于”互聯網，劣勢則是缺乏房地產企業強大的資源整合優勢，在資金方面更需要外部融資輸血。雖然二者的租房價格相較于一般租房市場要高出一截，但以現階段蛋殼和自如的擴張速度，仍然很難實現盈利，均處在虧損狀態且相當一段時間內難以扭轉。

自2018年起，市場上已有十多家長租公寓品牌因資金鏈斷裂停止運營。另外包括一些上市地產公司也開始剝離長租公寓項目。原因很簡單，這是一個很難看清盈利周期的“黑洞”。

中國地產百強企業中，朗詩集團在今年5月發布公告稱，將處于虧損狀態的長租公寓業務等業務剝離至控股集團；另外，遠洋集團也被媒體報道將于年內剝離長租公寓業務。而從2018年下半年開始，多家大型房企主導的住房租賃專項債券就已經紛紛被爆“中止”， 凸顯出監管層對相關債券發行的監管強度。顯然，長租公寓盈利差、回款難、市場混亂的情況非一日之寒，業內及資本市場的的審視和謹慎已成常態。

在這樣的情況下，對于商業模式特征明顯的長租公寓而言，資金鏈的健康顯得尤為重要。

對此，相關互聯網行業觀察家對懂懂筆記表示：“過去幾年由于發展住房租賃的政策引導，整個房屋租賃市場發展確實很快。但租房特別是這種中介形式的租房業務本身就需要大量資金投入，且回報周期很長。單靠房租來實現盈虧平衡其實是很難的，我們可以看到類似蛋殼、自如這樣的長租公寓也嘗試過一些其他營收方式。而此前爭議很大的‘租金貸’、‘套路貸’以及剛裝修完就讓用戶入住的‘甲醛房’，本質上都是要縮短周期盡快實現營收的體現。”

同時，該人士補充道：“現階段平臺的營收都遠遠抵不上成本支出，一旦長租公寓融資受阻，資金鏈不能保持健康就會出現暴雷危險。近一年來我們已經見過太多長租公寓暴雷的案例，而現在資本市場也變得越發謹慎，平臺很難獲得新的大額融資。加之前期投資人著急退出，所以長租公寓只能盡快尋求IPO。”

深層角度來看，“蛋殼、自如”們對于IPO的渴求并非源自于業績良好，或是新的高成長業務迫切需要通過IPO獲取資金支持，而是要活下去。

WeWork估值暴跌已經敲響警鐘

長租公寓之外，整個地產行業最近最火的新聞，莫過于美國最大的聯合辦公企業WeWork的估值暴跌。從年初將近500億美元到如今可能不足200億美元，WeWork不顧大股東軟銀的反對，仍然堅持“流血”上市。

WeWork估值暴跌的背后，是投資者和公眾對WeWork的公司治理能力以及巨額虧損狀況的擔憂。盡管目前WeWork嘗試改變公司治理問題并提出了積極的修改措施，但是巨額虧損以及盈利難期依舊是難解的死結。

從商業本質上來看，WeWork和自如、蛋殼一樣都是扮演著“二房東”的角色，只不過一個是對創企，一個是對大眾。

對此，相關互聯網行業分析師表示：“雖然這兩類項目的商業模式不同，但從傳統角度來看，卻有很高的相似性。首先，它們作為創業公司必須要讓自己保持一個快速且持續的增長態勢，這樣才能獲得資本市場的認可。但是體量的快速增長意味著成本也在快速增加，可是地產項目重資產、長周期屬性很難轉變，這就會導致資金缺口隨著體量的增長而迅速擴大。其次，一旦整體經濟出現下行，短期合同的租客可以靈活選擇，但簽下長期合同的平臺所承擔的壓力就會越來越大。”

對于盈利難的問題，該人士對懂懂筆記強調：“雖然目前頭部長租公寓開展了例如民宿、驛站、整租、合租等一系列新模式，但這些舉措并不能構成核心競爭力。長租公寓的核心競爭力依舊在于房源的獲取、空置率的控制以及用戶體驗的提升，這些因素和WeWork這樣的聯合辦公平臺完全相同。”

或許，蛋殼、自如未來的IPO進程不一定會遭遇WeWork的窘境，但是WeWork目前的估值暴跌可以作為一個“提示”，也算是給準備沖刺IPO的更多長租公寓企業敲響了一個警鐘。

【結束語】

一眾長租公寓的運營模式未來很難有更大突破，只能是在現有模式中不斷打磨營收與成本之間的“細節”。為了給資本市場充足的信心和想象空間，市場的擴張必然不會停止，或許只有等頭部長租公寓平臺IPO成功后，才會逐漸告別現在的粗放式發展，走向精細化運營，真正找到長期可持續性發展的要訣。

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《小米生態鏈戰地筆記》、《微信思維》、《微信力量》三本暢銷書的作者