本文系“熊出墨請注意”（ID：xiongxiongbiji）原創(chuàng)文章，轉載請聯(lián)系原作者微信獲取授權。

尤其是在今年年初傳出鼎好大廈整體出售的消息以后。今年3月28日，啟城投資與顥騰投資對外宣布，兩家機構共同聯(lián)合著名境外機構投資者斥資57.2億元，對位于北京市中關村核心區(qū)的地標性建筑鼎好大廈項目完成了戰(zhàn)略性收購。當時收購方曾對外表示，未來鼎好大廈將在市場定位、更新改造、業(yè)態(tài)調整、物業(yè)運營等方面進行全面升級。

如今，中關村電子城部分商場依然處于關閉狀態(tài)，雖然有的在半營業(yè)中，但是難以抵擋衰落之勢。距離鼎好出售也有半年之久，中關村電子城的現(xiàn)狀如何？鼎好大廈的業(yè)態(tài)是否處于升級狀態(tài)？海龍大廈、科貿(mào)電子城如今又有何變化？

鼎好大廈依舊賣假貨，改造艱難

2003年，鼎好大廈開業(yè)，這是中關村電子賣場走向頂峰的標志。但是數(shù)年之后受到電商的沖擊，導致大批攤主從賣場流失。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，鼎好大廈轉型開始于2011年，如果要轉型必須要跟商戶提前解約。隨后，鼎好通過降低租金價格、協(xié)助完成工程改造、對有產(chǎn)權業(yè)主采取高價回租等方式，逐漸完成轉型。之后，由于假貨太多，自毀聲譽，經(jīng)營困難，2019年鼎好而被迫易主。

前文提到對鼎好大廈完成戰(zhàn)略性收購的啟程投資是凱雷亞洲房地產(chǎn)基金創(chuàng)投平臺，主要投資中國一二線城市的商辦物業(yè)、物流地產(chǎn)等；顥騰投資則是由美國華平前合伙人發(fā)起設立的綜合房地產(chǎn)投資管理公司，專注于收購、開發(fā)、運營中國一線城市高品質辦公、商業(yè)及物流地產(chǎn)項目。兩家主力機構收購鼎好大廈后，會在市場定位、更新改造、業(yè)態(tài)調整、物業(yè)運營等方面進行改造。

如今，距離宣布收購已經(jīng)過去半年多的時間。近日，筆者走訪鼎好世紀大廈A座發(fā)現(xiàn)，原來售賣數(shù)碼電子產(chǎn)品的店面已經(jīng)人去樓空。安保人員表示，已經(jīng)關閉有一段時間了，也不知道什么時候能夠正常營業(yè)，目前商場正在招商中。

兩年前在鼎好電子城開手機維修店的王女士表示，自己早已經(jīng)搬到了附近的科貿(mào)電子城。原因是鼎好大廈要市場整改，規(guī)劃其他項目。

在鼎好世紀大廈B座，一樓原先的品牌店面均已撤走，整層已經(jīng)空置，但依舊能夠看到聯(lián)想、華碩等電腦品牌商的廣告痕跡。

五樓還保留著美食城。整個鼎好電子城只剩下二至四樓還有零星一些筆記本電腦、智能手機及相關的數(shù)碼產(chǎn)品售賣及維修店鋪。其中，一位電腦手機維修的從業(yè)人員表示，馬上這些店鋪都要搬走；一位Thinkpad店的老板說，這里準備改造。

在三樓筆者走訪調查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)商家賣的都是“水貨”產(chǎn)品，也就是一些不知名的品牌，許多產(chǎn)品在京東、淘寶等電商上搜不到，而且價格并不低。

筆者在其中一家店面轉了轉表示想買一款鼠標，商家主推的幾款產(chǎn)品知名度都不高，還對筆者表示：“我們店的產(chǎn)品主要是走線下渠道，線上渠道買不到。”看到筆者轉身離開，該店主又主動降價。當筆者提出希望買一個雷柏品牌的鼠標，店老板說自己店里沒有，帶筆者去了同一樓層的另一家店里。

接下來的套路似乎和十年前沒有太大區(qū)別。在新的店鋪，老板娘推薦了一款羅技的M170鼠標，說賣60元，比雷柏得好，但筆者通過京東查詢零售價為39元，老板娘表示最低45元可以賣，最后筆者說不買了，臨出門老板娘又降價到40元。

實際上，筆者通過走訪比較詢價發(fā)現(xiàn)，鼎好大廈里目前仍在營業(yè)的店鋪售賣的數(shù)碼產(chǎn)品普遍都比電商平臺貴不少。

不過，也有一些人在鼎好大廈里面購買商品，包括極少數(shù)外國人。

此外，一些店面雖然掛著三星、蘋果等品牌的招牌，但店內(nèi)實際銷售的商品卻并非品牌授權的產(chǎn)品，“掛羊頭賣狗肉”。

科貿(mào)電子城試水互聯(lián)網(wǎng)教育，路途遙遠

早在2015年發(fā)布的《規(guī)劃》提出，在3年到5年的時間內(nèi)，中關村大街將徹底告別傳統(tǒng)電子賣場業(yè)態(tài)。科貿(mào)電子城被迫轉型，然后把方向轉向互聯(lián)網(wǎng)教育行業(yè)。

4年過去了，在科貿(mào)五層，雖然有較大一部分區(qū)域被學而思這個教育的品牌所占領，但是整體上，科貿(mào)依然沒能跳出傳統(tǒng)電子賣場的業(yè)態(tài)。

首先是最為核心的沿街底商，OPPO專賣店和中國移動已經(jīng)關閉，店鋪都掛上了招租的牌子；僅有一家掛著華為與中國電信合作營業(yè)廳的店面仍在營業(yè)。

進入科貿(mào)電子城商場內(nèi)的情況則更加冷清，一樓大部分都是空置狀態(tài)，據(jù)賣場內(nèi)的工作人員介紹，買產(chǎn)品可以直接上三樓和四樓。

在實際的走訪中，筆者發(fā)現(xiàn)科貿(mào)電子城業(yè)態(tài)非常繁雜，地下一層主要分布著物美超市、美食城、以及電子產(chǎn)品店、理發(fā)店等，三樓有專門賣文具的店鋪和出售行李箱的；四樓和五樓均有副食店，看起來沒什么規(guī)劃。

但拉客的現(xiàn)象仍然是沒有多少改進。在二至四樓每一個電梯入口幾乎都會有商家主動拉客，而且不厭其煩。其中有一個賣電腦的工作人員死守三樓電梯入口，有消費者從這里來回走過時，他會記得過往人流的面孔，對重復路過的人，他會與對方主動攀談，拉進關系，希望贏得潛在消費者的信任。

五樓一位數(shù)碼店的工作人員表示，一樓空置已經(jīng)有些年頭。不僅如此，整個賣場的人氣貢獻多來自美食城和超市。按照規(guī)劃應該轉型為互聯(lián)網(wǎng)教育基地的科貿(mào)電子城，還有很長的路要走。

海龍大廈被迫轉型租賃業(yè)務，實屬無奈

根據(jù)公開資料介紹：海龍大廈隸屬于北京海龍集團，是經(jīng)營IT產(chǎn)品的綜合性大賣場。在業(yè)內(nèi)，海龍是中關村IT零售業(yè)的龍頭，中國北方地區(qū)最大IT產(chǎn)品集散中心。電腦發(fā)燒友稱海龍是“心中的圣殿”；微軟副總裁稱海龍是“全球最繁忙的店”。

2015年年底，海龍電子城開始謀求轉型，在原址基礎上進行改造升級，希望成為創(chuàng)業(yè)孵化、智能硬件、互聯(lián)網(wǎng)＋等新經(jīng)濟、新模式的創(chuàng)客中心和共享經(jīng)濟中心，引進一批創(chuàng)新企業(yè)及孵化器，成為以智能硬件為主創(chuàng)新的企業(yè)聚集區(qū)，打造海龍大廈“智能硬件創(chuàng)新中心”。

2017-2018年，資本趨冷，智能硬件行業(yè)遭遇寒冬，大批企業(yè)破產(chǎn)，就連科通芯城旗下的供應鏈電商平臺硬蛋在海龍大廈建立的“硬蛋空間”智能硬件體驗廳，也撤離了。

海龍大廈如今已經(jīng)成為一個商業(yè)地產(chǎn)租賃公司，主要租給不同的公司，靠租金創(chuàng)造營收。

據(jù)知情人士透露，海龍大廈里面以前做數(shù)碼電子的商家都搬走了，現(xiàn)在改造成不同面積的辦公室。一部分租給科技公司、一部分租給教育公司，除了較少數(shù)自己辦公，還有一部分待空置著。

筆者以租賃者的身份詢問了大廈負責對外招租的物業(yè)部門，其負責人劉先生向筆者介紹：“海龍大廈的辦公室主要租給科技企業(yè)，位于中關村西區(qū)的高新技術企業(yè)還能免3年的所得稅，即公司純利潤的25%。如果20人辦公，200平米左右比較合適。”租給教育公司是前幾年放開的，現(xiàn)在基本只租給科技企業(yè)。

隨后，劉先生帶筆者看了一個220平米的辦公室，朝向向東，里面分布著4個小房間和兩大大廳，小房間可以做成總經(jīng)理辦公室、財務室、會議室等，大廳可用來員工辦公。這個辦公室墻面還有某智能硬件公司的痕跡，在樓層指引處也能發(fā)現(xiàn)其他智能硬件企業(yè)曾經(jīng)留過的“腳印”。

之后，他又帶看了一個164平的辦公室，里面分布著兩個小房間和一個大廳，可以任由租賃方自己支配。

價格方面，海龍大廈方報價是9元/平米/天，即270元/平米/月，220平，需要59400元/月，一年租金為712800元。如果真心想租，還會有一定的折扣，可以談到8.5元/平米/天。

至于具體價格能低到多少？劉先生表述比較含糊，只表示具體都可以談，最低基本是8元/平米/天。如果是采光不好的辦公室，則能優(yōu)惠1元/平米/天。這個租賃價格包含了物業(yè)費、水費，但不含電費。

劉先生多次強調，海龍大廈這里招租基本全滿了，也就是說出租率接近100%。而筆者在與劉先生溝通之前，就已經(jīng)走訪13樓和14樓，兩個樓層均有不少辦公室處于空置狀態(tài)。并非劉先生強調的100%滿租。

對此，有內(nèi)業(yè)人士表示：“像北京、上海等一線城市的辦公樓出租率在全國是最高的，非常好的物業(yè)也只能達到90%左右，大部分在80%，有的偏僻地區(qū)出租率甚至只有60-70%。”

盡管海龍大廈從電子商城向智能硬件創(chuàng)新中心轉型失敗后，開始主力發(fā)展針對科技企業(yè)的辦公租賃業(yè)務，但由于空置率較高，仍然難以扭轉轉型難的事實。

最后

實際上，中關村在經(jīng)歷了2000年-2008年的黃金時期后，就開始走向沒落。尤其是2011年以來中關村電子商成迎來倒閉潮。2011年，太平洋電子數(shù)碼廣場正式停止對外營業(yè)；2015年，中關村e世界宣布關閉；2016年，海龍電子城謀求轉型；2019年，鼎好大廈出售。

早在2011年，北京市海淀區(qū)政府就發(fā)布了《中關村西區(qū)業(yè)態(tài)調整規(guī)劃（2011年-2015年）》。指出中關村西區(qū)未來將主要包括六個方面的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，分別是高科技產(chǎn)業(yè)、金融服務業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科技中介服務業(yè)、教育培訓業(yè)和商業(yè)。這里可以看到，規(guī)劃里面唯獨沒有電子零售業(yè)。

從如今的調查走訪來看，中關村仍然處在“去電子賣場化”的自我迭代過程中，但數(shù)十年來形成的商業(yè)配套和業(yè)態(tài)的更新并非一朝一夕就能完成，還有相當長的一段路要走。

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