3月31日下午，恒大集團（HK.3333）召開了2019年財報線上發布會，集團董事局主席許家印、副主席總裁夏海鈞和財務總監潘大榮出席線上業績發布會，并就財報問題回答了記者提問。

據恒大集團發布的財報顯示，2019年全年，集團實現營收4775.6億元，同比增長2.4個百分點，去年全年實現合約銷售6011億元，同比增長9%。利潤方面，核心利潤408.2億同比下降48%，資產負債率77.9%，凈負債率159.3%，現金余額2287.7億元，同比增長12%。

業績發布會上，恒大集團董事局主席許家印宣布：“恒大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略”。

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轉型“效率”型增長，新戰略開啟增長“新常態”

恒大新戰略歸結起來，其實就一句話：穩增長，降風險。

所謂穩增長就是要穩住2019年“高增長”的勢頭，同時實現土儲規模的控制從而達到降低負債率的目的。而降風險，其實通過高質量的效率型發展，主動降低外部不確定性風險可能帶來的影響。

自去年以來，地產市場始終徘徊在寒冬之中，多數房企業績同比出現下滑，據克爾瑞數據顯示，今年2月份，行業排名前30的房企中有27家銷售增速同比負增，僅有恒大、華發、綠地三家實現了銷售規模的正增長。

作為地產界的“學霸”，恒大2019年全年銷售業績可謂依舊亮眼，據財報顯示，恒大2019全年合約銷售6011億元，實現了9%的同比增長率，手握2287億元現金余額，現金余額同比增長12%。

為了延續高增長的勢頭，恒大內部提出今年實現銷售8000億、2022年實現銷售1萬億的目標，而今年第一季度，恒大銷售額就大增23%，達1465億元。

強大的運營和營銷能力是觸發恒大高增長潛力的關鍵。以網上賣房的顛覆式創新，恒大在今年開春為廣大房地產企業帶來了一場“運營實戰教學”，并取得了一季度銷售額大增的佳績。

高質量土儲是恒大開啟高增長模式的底氣，恒大方面表示，目前恒大擁有2.93億平米土地儲備，2020年可售面積達1.32億平方米，可售貨值為1.27萬億。如果以64%的去化率估計，未來一年中，恒大實現8000億的銷售額壓力并不算大。

在業績發布會上，許家印表示要控制土儲規模，未來三年要每年降低3千萬平米左右的土儲，到2022年要把降低土儲到2億平方米左右。其實，控土儲只是手段，降負債才是目的。

對于降負債，許家印提出是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。

對此，許家印在恒大業績發布會上為大家算了一筆賬：如果2020年實現8000億的銷售額，那么回款按照7000億計算，就會增加2500億的銷售回款，另一方面，減少3000萬平米的土儲則減少600億左右的支出，一增一減之下，有息負債下降1500億的目標就可以實現。

以倪叔對于房地產行業的觀察來看，“一控一降”（控規模、降負債）實際上是在持續釋放優質土儲增長潛力的同時，從高增長向“效率”型增長的轉變。“控土儲、降負債”的本質其實是提高資金的使用效率，將沉淀中的資金釋放出更多的流動性，從而實現更地產企業的“效率”式增長。

從大環境來看，疫情之后整合國際經濟環境都陷入一種不確定性，而“新戰略”下的恒大集團，就是要通過可控的確定性，去面對未來可能存在的不確定性風險。

對恒大自身而言，新戰略不僅意味著恒大發展模式的轉變，同時也將開啟恒大高效穩增的“新常態”，從短期的加速增長，逐漸轉變為“長距離”提速模式下的效率式穩增。

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未雨綢繆式的“恒大哲學”

詩經有云：“迨天之未陰雨，徹彼桑土，綢繆牖戶。”

“先人一步，未雨綢繆”是一種地產企業發展所需要的“長期主義哲學”。其精髓在于先人一步的宏觀洞察，以及高效迅速的戰略執行。

以年初火爆的“網上賣房”為例，“理財式”買房的創新的確是在營銷運營上大放異彩，不過深究其背后的驅動因素，則不難發現其中未雨綢繆式的“恒大哲學”：在保持自身增長的同時，恒大對宏觀局勢又有著精準的判斷。

從房地產企業的集體“多元化轉型”，到2019年行業持續增壓，國內地產行業迎來了新的歷史節點，而2020年的春節期間的疫情成為行業調整的關鍵節點。

因此，倪叔認為地產企業需要的“恒大哲學”實際上也是一種宏觀局勢的精準洞察和高效的執行落地的能力。

面對客觀上增多的不確定風險，恒大迅速反應，以互聯網賣房的創新思路把可售貨值轉化為現金流，通過定調“高增長、控規模、降負債”的新戰略，以可控的高質量發展，消化未來可能出現的宏觀不可控因素影響。

回顧恒大的發展史，其實也不難發現未雨綢繆式的“恒大哲學”始終一以貫之。作為行業的引領者，恒大始終走在地產領域的潮頭浪尖。

1996年，國內住房商品化成為房地產企業的第一個歷史機遇，同年恒大順勢而生，十年后，得益于改革開放成果的逐步釋放，恒大率先布局二三線城市。隨后恒大順利度過2008年世界金融危機，并于次年成功上市。

2014年，去庫存成為市場低迷下的行業主的基調，彼時，恒大審時度勢逆勢抄底，一躍成為國內地產行業龍頭。2016年，基于對于一二線城市長期價值的精準研判，恒大又迅速發力一二線城市，實現企業自身的快速增長。

從06年布局二三線城市，到09年下沉三四線，再到16年一二線城市的“回馬槍”，恒大不斷引領行業、始終走在時代潮頭的背后，是“恒大哲學”下對宏觀局勢的精準把握。

從宏觀政策上來看，2020年中央聚焦房地產金融風險，堅持住房居住屬性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段,并且繼續以“一城一策”的政策鼎立促進房地產行業平穩發展，“穩中有增”將繼續成為2020地產行業發展的主基調。

此次恒大發布“新戰略”，實際上也是在新的宏觀局勢變化下，恒大對宏觀形勢以及行業的一次戰略研判。未來，在恒大式企業哲學下，恒大將繼續引領整個行業進入穩態發展的新階段。

此次發布會上，恒大方面還透露，2020年恒大旗下新能源產業所開發的恒馳1計劃即將與今年亮相，此前恒大與國家電網成立合資企業“國網恒大”，布局社區智慧充電服務等領域。

未來隨著新能源汽車產業的不斷發展，新能源業務有望成為恒大的第二增曲線。