在神秘的北京朝陽區有一座京城大廈，從名字就可以看出，這樓必然來歷不凡。時間回到上世紀80年代，北京準備籌建兩座超高層建筑，中信公司爭取到了其中一座，于是便有了由中信公司負責建設的京城大廈，北京因此有了一座新地標。

京城大廈是中國第一座以自行總承包方式建設的智能化超高層鋼結構建筑，更是當時北京最先進的現代化辦公大樓，樓內的各項設備設施均代表了當時國際最領先的水準。之后近三十年風云變換，京城大廈見證了時代變遷。

三十年過去，中國面貌一新，一座座全新高樓拔地而起，不斷突破物理極限向著天空生長。在一座座新建筑的襯托下，京城大廈這座曾經的北京地標、時代見證者變得不再耀眼，建筑內設備設施逐步老化，能耗及安全問題日漸顯現。京城大廈到了該變的時候了。

是拆掉重建，還是改造升級，成為擺在京城大廈的管理運營方——中信資產運營有限公司面前的一個現實問題，最終定下的方案是對京城大廈進行全面升級改造。中國的房地產正在進入存量時代，城市更新成為行業潮流，如何在保留城市記憶的前提下，喚醒老建筑的價值成為一個重要課題，而不動產的精細化管理與運營，成為行業價值提升的新方向。

2018年3月，中信資產運營與施耐德電氣正式簽署戰略合作協議，合資組建中信施耐德智能樓宇科技（北京）有限公司，以京城大廈智能化升級改造為契機，開始拓展樓宇智能化及綜合能源服務市場，以期成為全球領先的智能樓宇整體解決方案服務商。

三十而已的城市記憶，迎來新生。

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存量時代，地標升級

老舊建筑是拆還是改，一直是房地產市場的熱門話題，2020年最甚。2020年4月14日的“國常會”上，高層部署了2020年老舊小區改造計劃，重點是2000年以前建成小區。該計劃釋放出的信號很明確，用住建部融部長的話說就是，未來改造房子的過程中要盡量避免大拆大建。

居住房屋是如此，城市地標亦是如此。政策背后，既是惠民，也有保留城市記憶的意思。房地產風云二十年，多少城市記憶化成了云煙。

2016年，全國二手房交易額增至6.5萬億，這意味著中國房地產市場正式進入存量時代。除了住宅，同時進入存量時代的，還有商業地產，包括寫字樓、商場、酒店，無數“京城大廈”走到十字路口。

中信施耐德為此而來。

作為一座投入使用近三十年的老建筑，京城大廈面對的問題自然也是復雜的。配電設備超期服役、能耗大、具有安全隱患、故障排除時間長、新風系統缺失、智能化程度不足等，要怎么改？從哪里開始改？確實是個難題。一番調研之后，中信資產運營決定先做電氣化和數字化改造。

為此，中信資產運營找到了這方面的專家——百年國際品牌施耐德電氣。雙方團隊溝通之后發現可改造的空間巨大，除了節能改造，還可以探索一些能夠引領行業的事情，于是京城大廈的“節能改造”變成了“智能化改造”，并孵化出了中信施耐德。

作為一家全新的公司，中信施耐德的成立有三重價值：第一個自然是改造京城大夏；第二個是探索不動產的全生命周期管理；第三個是開頭就提到過的，不動產的精細化管理與運營，實現資產增值。

從某種角度來看，京城大廈的改造其實是一個試點，是中信資產運營和施耐德電氣的一片試驗田。在雙方的通力協作下，京城大廈由一座歷經風雨三十年的城市地標搖身一變，成為一座面向未來的智能樓宇標桿。

京城大廈的改造，一方面為存量不動產實踐出了一套可行的電氣化和智能化升級方案，另一方面為新不動產的智能化設計探索了一條科學規化的路徑。在解決過去存在問題的過程中所積累下來的經驗，可以更好地指導未來的建筑智能化。建筑是城市的基礎單位，智慧樓宇的推進本質上又推進了智慧城市。

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全盤統籌，階段改造

京城大廈的改造，不止是升級一座高樓，更是面向未來的一次探索。所以現在，讓我們回到原點，看施耐德電氣如何改造京城大廈。

前面說了，京城大廈累積下來的問題龐雜，除此之外還有租戶的體驗問題需要解決。京城大廈是一個集辦公、公寓于一體的綜合樓宇，出租率在90%左右，如何在不影響租戶日常工作、生活的前提下完成整座大樓的升級改造，是改造前需要思考的問題。

項目初期，施耐德電氣組織專家團隊為京城大廈提供了全方位的咨詢評估，通過綠色建筑能效評估審計服務、電力系統性能研究、智能化協同設計咨詢服務和綠色建筑認證咨詢等進行充分調研，提出了階段性的改造規劃，即分期施工。先進行頂層架構，再分步實施，逐級落地。

之后立項，確定綠色建筑的得分策略。在設計階段優化現有系統，明確技術路徑，進行能效綜合設計。改造階段先對設備進化智能化升級，將原先技術落后、老舊的電氣設備更換為施耐德電氣的智能化設備。

硬件之外，還有軟件。

施耐德電氣將其自身最先進的智能樓宇運營系統EcoStruxure Building Operation引入到京城大廈，在機電設備的監控和管理基礎上無縫集成電力監控和能耗管理系統，對主要的機電系統如空調、通風、公共照明等進行人性化智能調節和控制。軟硬件協同，實現效率最大化。

施耐德電氣在京城大廈的改造過程中，不僅是項目實施方，更是智慧樓宇的總設計師。京城大廈所有的升級改造，最終的目標都是降低運營成本、提升運營效率。在實現這些，施耐德電氣必須與中信資產運營達成更深層次的合作。

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智慧建筑，移動運維

在施耐德電氣的一次在線直播中，施耐德電氣的工作人員帶粉絲整體參觀了改造后的京城大廈，從中控室到配電室，我們可以看到京城大廈已經實現了高度智能化，整棟大樓已經實現高度的互聯互通。

京城大廈智能樓宇管控中心

過去，這樣一座大樓的監測需要耗費巨大的人力，但是現在京城大廈已經實現了少人化的管理，中控室內只有幾位工作人員。管理人員不在中控室時，還可以通過手機對大樓各處的情況進行實時測控。

京城大廈智能樓宇配電室

基于施耐德電氣EcoStruxure三層架構中應用，分析與服務的方案，通過“Asset Advisor千里眼資產顧問”，施耐德電氣可為改造后的京城大廈提供主動式智慧運維的方案，比如整體系統風險預測和提前風險預警。

通過“Building Advisor云能效顧問”對能源與設備、人員操作等數據進行采集、分析并進行可視化管理，能有效提高能源利用效率并降低成本。改造完成后，京城大廈的工作人員可以利用移動端APP實時顯示設備運行狀態，快速快速定位問題，避免故障。同時，施耐德電氣顧問服務團隊，通過照明、空調、換熱站等等不同的能效模型，來幫助京城大廈預測潛在節能空間、制定節能策略，實現有效節能。

過去我們提到大數據，大多是關于人的數據，其實建筑本身也有數據。智慧樓宇最終的目標是要在保證數據和網絡安全的基礎上沉淀大數據、挖掘大數據、運用大數據。

前面我們提到，智能樓宇是智慧城市的基礎單位，要推動智慧城市的建筑，首先要推進智能樓宇、智慧小區等的智能化改造。但事實上，建筑本身的數據價值并沒有被開發出來，傳統的物業管理模式未來必然要經歷一次打破和重塑。

京城大廈的改造，既面向過去，又面向未來。保留城市的記憶的同時又在不經意間揭開了未來的冰山一角。存量經濟時代，老建筑的智能化升級背后，關聯甚多，經濟、基建、大數據、物聯網乃至于新型的物業模式。或許正是預見到了這些，于是有了中信施耐德的這些探索與創新。

三十而已的京城大廈的改造僅僅只是一個開始，中信資產運營和施耐德電氣圍繞這個項目，積累了寶貴的經驗，鍛煉出了一支深度互聯的團隊。在不動產存量時代，中信施耐德必將會有長足的發展，智能樓宇也必然還有乘風破浪的機會。