出乎很多人的預料，疫情并沒有對2020年的樓市形成太大的負面影響，今年全國房價穩中有升。1-11月百城新建住宅價格累計上漲3.19%，漲幅較去年同期擴大0.28個百分點。

盡管市場行情不錯，但房企的日子卻并不好過。中小房企經營更加困難，截至10月底，發布破產清算公告的房地產企業已高達294家。頭部房企也出現銷售業績增速下降，1-11月20家品牌房企累計銷售金額和面積增速較去年同期分別收窄6.6和3.9個百分點。

毫無疑問，房地產依然是經濟發展的穩定器和壓艙石，但房產開發領域的增長潛力明顯已經觸頂。在此背景下，房企轉型這個由來已久的話題，理所當然在今年受到了更多業內人士的關注。

恒大造車駛入正軌

恒大造車是近兩年最受關注的房地產跨界行動，如今算是光憑燒錢，就燒出了一個奇跡。

2018年，恒大確定了新能源汽車產業有足夠大的體量能夠承載轉型之后的自己。于是一開始涉足新能源汽車領域，就直接定下了一個頗高的目標“3-5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團”。

恒大“大干快上”的造車思路并不被外界看好。尤其投資賈躍亭的“法拉第未來”出師不利，更是被業內傳為笑談。一些汽車業的圈內人表示，恒大造車的優勢是有錢，劣勢則是只有錢。

不過也是因為有錢，投資賈躍亭造車事業的失利，并沒有讓恒大感到氣餒，反而進一步加大了造車的投資力度。從2019年初成立注冊資金高達20億美元的恒大國能新能源汽車，再到收購汽車公司NEVS，通過NEVS與跑車公司柯尼塞格組建合資公司，在鈔能力的加持下，恒大獲得汽車整車研發制造能力堪稱不費吹灰之力，之后在電動車零部件領域也落子頻頻。

對于恒大2019年的造車行動，許家印總結就是五句話——買買買，合合合，圈圈圈，大大大，好好好。

到2020年8月，恒大新能源六車齊發，一次性發布包括超豪華D級轎車恒馳1、運動豪華B級轎跑、純電豪華大型C級SUV、大7座豪華MPV恒馳4、A級SUV恒馳5以及A級跨界SUV恒馳6在內的6款新能源汽車，對其近兩年的造車成果進行集中性的展示，證明恒大的造車事業已經步入正軌，初見成效。

而且恒大的六車齊發并不是PPT造車，近日恒大汽車位于上海、廣州的智能工廠已經開始全線試生產，預計到2021年下半年就可以量產下線。

回過頭來看恒大的造車轉型，事情的確很像曹德旺所預言的那樣，恒大造車3年、5年成不了最大最強，但是10年之后機會很大。

恒大造車搞的有聲有色，但在房產巨頭們的諸多轉型探索中，這樣的情況并非常態。有分析認為，許多老牌地產商在運營模式上有比較強的思維慣性，往往過于追求標準化、賺快錢賺大錢，缺少慢工出細活的精細化管理基因。事實上恒大造車也沒能免俗，只是比較幸運，選中的新能源汽車賽道恰好能適應這樣的作風。而其他房產巨頭的轉型探索，就很難有恒大這樣的好運氣。

碧桂園機器人未達預期

作為房產轉型的反面典型，碧桂園布局機器人產業的案例非常具有代表性。

和恒大造車一樣，碧桂園一開始同樣充滿雄心壯志。2018年7月份博智林機器人成立，楊國強宣布計劃5年內在機器人領域投資至少800億元人民幣。隨后，碧桂園的機器人業務開始了大刀闊斧地推進。9月在廣東順德建機器人谷，12月與清華合作成立機器人聯合研究院，基本每兩個月就有一個大動作。

其中博智林成立之初就被楊國強寄予厚望，他曾不止一次地立下豪言壯語，要在2020年實現建筑機器人的大量使用。

但兩年多來，碧桂園的機器人業務推進，并不像預期中那樣順利。博智林的兩任執行總裁沈崗、張志遠都沒能干滿一年。碧桂園布局機器人的重點，也從起初的建筑機器人，迅速轉變為了餐飲機器人。

而從碧桂園此前公布的相關業績數據來看，其機器人業務實現的收入很可能不升反降。此前發布的2020年中報顯示，碧桂園包括機器人制造、機器人餐飲、現代農業和酒店經營等業務在內的資產，2020年上半年實現收入17.89億元，相比2019年同期的18.69億元，下降4.3%。

碧桂園布局機器人產業進度之所以不及預期，原因無非是“急于求成”、“外行管理內行”、“投入資金不到位”這些。然而，這才是房產轉型的常態，否則的話，也不至于轉型口號喊了十幾年，房產巨頭們95%以上的收入仍來自房地產。

萬科轉型方向依舊模糊

房產巨頭中，萬科對轉型的態度最為特別。

萬科一直宣稱自己是一家由危機感驅動的公司，從2008年拋出“拐點論”，到2012年宣布“白銀時代”，再到2018年喊出“活下去”口號，萬科十年如一日地唱衰所在行業，總給人一種別有用心的惡意感。因為相比其他房產巨頭，萬科的轉型口號喊得最響亮，實際動作卻非常謹慎。

細數起來，萬科的轉型業務重點主要就在物業、物流地產、商業地產、公寓這四個方面。可以明顯看出，這些業務探索甚至稱不上是轉型，只是對原有地產業務的一種延伸。而且不管是深耕了十幾年的物業，還是近幾年不斷加碼的物流、商業、公寓，現在這些業務合起來也依然沒有占到萬科整個收入大盤的5%。

今年萬科搞起了跨界養豬的動作，算是對之前轉型思路的一次突破。但房企養豬雖然聽著稀奇，在房產巨頭中卻屬于常規操作。此前恒大、萬達都曾入場養豬，碧桂園在進軍現代農業的過程中也搞過養殖，不過動靜不大。很顯然，豬肉市場雖然也有萬億級的規模，但要想容納下一眾房產巨頭也力有不逮。

總之，相比其他的房產巨頭，萬科當前的轉型依然非常謹慎，方向也依然比較模糊。然而近期房地產行業的大壞境變化，已經讓轉型從一個可選選項變成了一個必選選項，而留給萬科們繼續踟躕的時間已經不多了。

轉型倒計時已經開始

房企轉型是一個老話題，但這個話題的性質在當前已經產生了明顯的變化。如果說之前房企的轉型動機大部分都是來源于自身的危機感，那么到了眼下，真正的危機已經降臨。

一方面，從行業發展趨勢來看，房地產市場已經從增量競爭時代進入到了存量競爭時代。黃奇帆曾指出，2019年我國地產建設規模17億平方米，以后每年的建設量會趨于縮小，到2030年會降到10億平方米左右。另外據初步統計，2020年1-11月，50個代表城市商品住宅月均成交面積約3044萬平方米，處于2015年以來同期最低位。無論是供給端還是需求端都明確無誤地傳出了收縮信號，房地產開發商的黃金時代已經不可挽回的漸漸遠去。

另一方面，從政策面著眼，“三道紅線”的出臺，已經開始對高負債龍頭企業產生較大的影響。2020年對地產行業最具影響力的事件，除了疫情就莫過于國家相關部門在在8月底明確的重點房地產企業資金監測和融資管理規則。業界稱之為“三道紅線”——房地產企業在剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1倍。“三道紅線”一經出臺就成為房企頭上的緊箍咒，直接促進了房地產資產的再分配。

不管是“存量競爭”還是“三道紅線”，給房地產巨頭帶來的都并不是短期的生存危機，而是長期戰略轉型的動力。不過毫無疑問的是，房企轉型的發令槍已經打響，在轉型賽道中是否能夠建立起足夠的優勢，將關系到房地產巨頭們的長遠發展。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110