采寫/陳紀英

編輯/文逗逗

即將開場的房產信息及交易服務平臺安居客赴港IPO盛宴中，嗅覺靈敏的開發商們迫不及待，爭相入場了。

安居客提交的招股書顯示，2021年3月2日，公司完成一輪總額為2.5億美元的融資。

其中，領投方是碧桂園的關聯全資公司BEAM MERIT LIMITED。碧桂園之外，消息信源中的其他投資方新世界發展、新鴻基、雅居樂、恒基地產、中建地產、時代地產、華懋地產，同樣來頭不小。

火線入場的開發商們，為何集體熱捧安居客IPO？赴港上市之后，安居客又如何講述新故事？

龍頭地位加固，持續受益房地產紅利

碧桂園等地產商集體力撐安居客，根本原因還是看中了其龍頭地位。

招股書顯示，新安居客去年整合了安居客、58同城房產、愛房和巧房，從在線營銷服務提供商正在轉型為開放型房產信息交易服務平臺。

艾瑞咨詢提供的第三方報告顯示，無論是移動月活用戶規模，還是線上營銷市場份額，服務覆蓋區域，以及付費經紀人數量、營收水平等等，安居客在上述多個緯度連續奪冠，成就中國最大的在線房產信息及交易服務平臺。

房產交易服務供需兩端的用戶量，安居客雙雙奪冠。

艾瑞咨詢報告顯示，目前房產垂直開放平臺有安居客、貝殼找房、房天下等平臺。2020第四季度，安居客的平均移動月活用戶量達到了6700萬，同期，名列第二、第三的A公司和B公司的這一數據，僅為4820萬、250萬；而在經紀人端，截止2020年年底，安居客付費經紀人的數量達到了72.6萬，而同期A公司和B公司的活躍經紀人數量僅有49.3萬和21萬。

而在服務的廣度上，安居客同樣奪冠，截至2020年12月31日，安居客已經在全國范圍內在線覆蓋了820個城市?；跇I務的廣泛性以及品牌的可信性，安居客和58房產已經成為了用戶和經紀人房產交易的首選平臺—— 2020 年 ， 安居客和 58同城房產的百度搜索頻率 ，甚至超過了「二手房 」、「房產購買 」、「房產」和「新房」等通用詞的搜索頻率。

按2020年收入計算，安居客則一舉拿下了67%的線上房地產營銷市場份額，也是中國最大的新房及二手房在線房產營銷平臺。

穩居龍頭之下，安居客成為了中國房地產市場紅利的最大受益者。其深耕的房地產市場，堪稱中國經濟的支柱產業之一，2020年占據了中國國內生產總值的23.6%，2020年，僅住宅房地產市場規模就達到了24萬億元。

而在中國城鎮化加速、居住環境升級換代、居民收入持續提升、多個城市人才落戶政策開閘、35歲以下年輕人逐漸成為購房市場主體——占據了七成份額等，多重因素刺激之下，中國房地產市場的穩健增長紅利依然相當可觀。

根據艾瑞咨詢預測，按照8.9%的年復合增長率，到2025年住宅地產市場規模有望達到36.6萬億元。

而房產交易的復雜、非標、高額、低頻等特點，也讓房產交易的供需雙方，都高度依賴于專業的經紀服務。

與此同時，高度分散的經紀市場——前五大經紀品牌僅占市場份額的四分之一左右，意味著他們必須依賴類似安居客這種高度開放的頭部平臺，去獲得流量和尋找商機。

而隨著移動互聯網的普及，VR看房等在線技術的發展，未來房產交易必然是從線下向線上遷移，在線平臺成為主場，而一馬當先的安居客，也可以順理成章吃下結構性轉移的紅利。

綜上，不難發現，穩居龍頭地位的安居客，作為拿下多個單項賽榜首的全優學霸，未來，也將成為中國房地產長期紅利的最大受益者，而碧桂園等房地產龍頭，此時入場，提前卡位，也就順理成章了。

新業務快速崛起，多元布局掘金

在安居客的招股書中，有兩塊新業務相當惹眼。

2019年推出的愛房，該業務主要搶占新房賽道，其收入主要來自于從開發商處賺取的新盤銷售傭金；

以及巧房，通過提供SaaS解決方案，幫助經紀品牌及經紀人實現工作流程數字化并提高效率，截止2020年底，巧房的經紀人用戶累計34.4萬，助推安居客成為中國最大的面向經紀品牌的獨立SaaS解決方案提供商。

聚焦新房業務的愛房，于2020年底成為安居客的全資公司，其主要的服務對象就是開發商——碧桂園等開發商入局，某種程度上，既是通過股權合作，鞏固和安居客的業務合作關系，也是延長產業鏈，布局上下游的戰略考量。

雖然是新興業務，但愛房漲勢喜人，目前，其業務已經擴展至中國33座城市，2020年交易總量達653億元，較2019年增長282%。

在招股書中，安居客稱愛房業務是公司未來增長的重要驅動力。愛房能否有機會再造安居客？

設立愛房之后，安居客實現了對房產交易的全維度覆蓋。

目前，就交易總量而言，新房銷售已經占據了中國住宅房地產市場的最大份額。

一個典型的特征是，新房多數建于大城市郊區或者周邊城市，而多數潛在買家，則盤踞于城市中心，因此，開發商為了擴大銷售額，對于經紀品牌和經紀人渠道越發青睞。

艾瑞咨詢提供的預測顯示，中國新房市場的經紀服務滲透率，將由2020年的31.5%，2025年有望上升至 54.2%；同期，2020年，通過經紀服務出售的新房的交易總量達到4.9萬億人民幣，而且還以19.6%的復合年增長率快速提升，2025年有望達到11.9萬億元。

與此對應，新房業務為中國房產在線平臺貢獻的營銷服務收入，其增速也高于二手房，根據預測，2020年到2025年，前者的年復合增長率為13.6%，后者為9.5%。

因此，愛房加大油門遠航十萬億的新藍海，完全有機會再造一個“安居客”。

不僅如此，愛房也是安居客布局下沉市場的生力軍。

目前，中國的一二線城市和三四線及其以下城市，房地產業態迥異。

其中，一線和二線城市土地開發殆盡，為二手房銷售和租房的主要市場，2020年，61.2% 的二手房銷售及租賃聚集在一二線城市。

而三線及其以下城市，新房銷售更為活躍，并且增長前景更為可觀，2020年，69.7% 的新房銷售發生在三線及以下城市。

而后發先至的愛房，在二三線城市以及三四線城市，都已跑通了商業模式。

在河南鄭州，愛房2019年入場，比對手晚了兩年，但2020年的市場份額就達到了8%，2021年又提升至15%，已經成為第二大參與者；在江蘇鎮江，愛房入場僅僅兩年，已經拿下八成的市場份額，成就最大參與者。

愛房的后發先至，也是安居客多年專業經驗、技術能力、品牌資源在新房賽道上的移植復用，未來，愛房聚焦的新房賽道，再造一個安居客并非癡心妄想。而投資入股的碧桂園等開發商，則和安居客形成了業務合作（愛房）和戰略入股的雙重緊密聯盟。

業績穩健增長，穿越牛熊周期

穩居龍頭地位的安居客，業績穩增長是常態。

安居客招股書披露的財務數據顯示，2018年營收為人民幣62.163億元，增加至2019年的人民幣75.791億元，2020年疫情沖擊波下，安居客業績依然相當穩健，逆勢上行，進一步增加至人民幣80.524億元，順利穿越牛熊周期。

不僅營收增長，其利潤也維持在了一個可觀水平。

2018年、2019年及2020年，安居客實現年內利潤分別為人民幣19.07億元，人民幣23.063億元及人民幣19.547億元，同期的凈利潤率則分別為30.7%、30.4%及24.3%。

值得一提的是，2020年相比2019年營收在上行，銷售成本卻在下行——從8.18億元降低到了7.63億元，這意味著安居客增長的邊際成本一路走低，也能留出更厚的毛利空間。

收入大盤上行之外，隨著新業務的持續孵化，安居客的營收結構也在持續多元化。

安居客招股書顯示，其收入來源主要分為三塊：在線營銷服務，對應安居客和58房產，是安居客深耕多年的傳統業務，包括在二手房領域為房產經紀品牌及經紀人提供營銷服務，以及為開發商提供新房廣告和營銷服務。

未來，這塊業務的營收提升空間依然可觀。

目前，中國經紀品牌平均拿出3.5%至 4.0%的傭金費用投放廣告，遠遠低于美國的7.0%至10.0%。兩相對比，未來，中國經紀公司投放于房產服務平臺上的在線營銷開支，有望從2020年的64億元人民幣，提升至2025年的101億元，年復合增長率為9.5%。

與此同時，隨著購房者對于在線房產交易平臺的越發偏愛，開發商也越來越舍得在線營銷，2020年，在線營銷占比開發商總營銷費用的40%，到2025年有望提升至44.4%。

上述兩大增長趨勢之下，身為龍頭的安居客必然因此受益。

與此同時，交易服務收入持續提升，對應2019年推出的新房分銷平臺愛房，收入主要來自于開發商支付的新盤銷售傭金。

而其他服務收入則對應的是巧房，通過提供SaaS解決方案，助力經紀品牌及經紀人實現工作流程數字化并提高效率。

盡管愛房和巧房都在去年年底才完成收購，開始財務并表，但營收占比卻在持續提升。

2020年安居客的80.52億元營收中，愛房貢獻的交易服務收入已經達到了2.8%，未來，其貢獻的營收比例有望繼續走高。

營收結構的多元和優化，也對應了安居客戰略升級的新方向——“開放型房產信息交易服務平臺”，三大業務板塊的互補共生，也讓安居客形成了對房產交易市場全維度的服務能力。

技術賦能，打造開放生態，實現多方共贏

獨行者疾，眾行者遠——安居客在IPO前夕，放開股權閘門，引入碧桂園等開發商龍頭的投資，也是其開放戰略的一部分。

開放，是58同城CEO姚勁波為安居客定下的底色，早在2019年，姚勁波就明確表示，“我們要做的是安卓（android），是一個開放的系統，所有人都可以用這個系統。開放才有效率，我相信我們選擇的是最大的舞臺。”

開放之下，安居客的角色首先是技術賦能者。

于C端用戶來說，安居客2020年底已經收集1.94億套房產的房源全息字典，以及房源全核驗系統，可以幫助消費者篩選出真房源；而智能易用高性價比的VR看房軟件，則為個人用戶提供身臨其境的在線看房服務，2020年，VR增強房源收獲了24億次瀏覽量；

于B端經紀人、經紀品牌、開發商來說，大數據和人工智能幫助經紀人提升營銷轉化效果，VR看房提升經紀人的帶看效率，移動經紀人應用程序登頂中國最大的房產經紀人移動營銷管理軟件，服務經紀人60余萬人，微聊客方便開發商銷售人員與用戶實時互動，SaaS解決方案幫助經紀人和經紀品牌，實現高效率、數字化、標準化的日常工作，等等。

而招股書也顯示，安居客的研發投入一直在提升，2018年、2019年和2020年，研發支出分別占比總收入的9.7%、10.9%和10.9%。

技術筑底，對外賦能之外，在利益分配機制上，安居客則追求共贏。

對于個人用戶，安居客為其提供一站式服務平臺。

對于經紀品牌及經紀人，安居客提供房源發布及營銷服務、房產交易撮合以及SaaS解決方案等服務。

對于開發商，除了可以通過愛房交易平臺快速賣房，還可在安居客平臺刊登新房項目廣告等；2020年，安居客為開發商推出安居客在線旗艦店，進一步讓開發商直接覓得潛在用戶，提高用戶線索轉化。

其實，開發商和安居客的合作空間，可能不僅僅局限在新房領域。

目前，碧桂園，恒大和萬科，都已陸續進軍房地產中介行業。

今年1月，萬科合并“為家”和“樸鄰”，組建新“樸鄰”，核心業務就是二手商品住宅交易。1月底，碧桂園新組建的房屋中介機構“有瓦”正式亮相。而上述業務，都可以入駐安居客，實現引流獲客變現。

自利者生，利他則久，“科技助力房地產行業，讓每一位參與者受益”的開放共贏理念，既是安居客備受開發商集體熱捧的原因，也是安居客持續掘金中國房地產長期紅利的底氣。