人生的終極意義和一切意義都成了“卷”。

哪怕是一切都還無法做主的孩子，也無意中被“卷”進“雞娃”和學區房的漩渦。在熱播劇《小舍得》新鮮出爐的24集到26集，女主南儷一家為了讓女兒上擁有優質教學資源的雅德中學，費盡周折買下了雅德學區房，然而學區房剛到手還沒“熱乎”，新政一出，小升初要看學籍，必須要在本區上了小學才能上初中，否則房子和戶口都不頂用，歡歡上雅德無望，一家人白忙活一場。

“太真實了。現在的家長，為了孩子，誰不是拼命在折騰？”剛剛完成北京市海淀區萬泉小學一套學區房過戶手續的丟丟向燃財經直言。“雖然誰也無法預計付出是否真的有意義，但就是被‘卷’進了這個‘怪圈’。”

不過，慶幸的是，丟丟并不是被政策所傷的那一個，而是享受到了政策變化帶來的利好的那一波人。

4月23日，北京市海淀區發布《2021年義務教育階段入學工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），其他都按部就班。但有兩條格外引人注意：一是2022年1月1日后從外省市或北京市其他區遷入海淀的適齡兒童，入學時不再對應登記入學劃片學校，在區內協調解決；二是2022年起，所有用于九年一貫制學校登記入學的住房，九年內只提供一個入學學位（符合國家生育政策的除外）。

《實施意見》公布之后，丟丟更是有了信心：“這一政策對我們應該算是利好。影響最大的當然是第一條，2022年1月1日后從外省市或北京市其他區遷入海淀的適齡兒童，入學時不再對應登記入學劃片學校，在區內協調解決。大家開始擔心自己買的優質學區房能不能進入好學校。”

“無論怎么劃片，就近入學都是大前提，所以第二梯隊的學區房反而不用擔心，因為有劃入好學校的可能。尤其是萬泉小學這種旁邊就是中關村三小這種頂尖學校的。未來完全有可能劃入中關村三小上學，所以房價一定會漲。”丟丟直言。“今年下半年海淀學區房肯定漲，尤其是萬泉小學這種第二梯隊的學區房。”

多個經紀人表達了和丟丟一致的看法。

“即使全區派位，也要考慮就近和安全。如中關村三小所在的萬柳這個片區，北邊和西邊有北四環，東邊是萬泉河路，南邊是長春橋路，都是快速路，即使全區派位也不可能跨過這幾條快速路框定的區域。而在快速路框定的區域內，只有人大附小、中關村三小和萬泉小學。人大附小和三小以昆玉河為界，也必須通過北四環和長春橋路才能連接。所以最大的可能性是三小和萬泉小學協調派位。”北京海淀區萬柳片區的經紀人柳生告訴燃財經。

另外一位經紀人吳生也表示：“海淀這一次的入學和戶籍要求，有點像西城去年的‘731政策’。去年4月30日，政策發布之后，生效日期為當年7月31日，中間有三個月窗口期，那段時間著急‘上車’的人很多，著急出手的人也很多，市場很熱。但當這一窗口期過去之后，頂級學區房的價格逐漸平穩，第二梯隊則將有所上漲。”

這一點得到了北京另一處學區房片區金融街片區一位經紀人宋宋的佐證。宋宋告訴燃財經：“當前金融街片區塔尖的宏廟小學對應學區房價格沒怎么漲，從去年到現在一直都比較平穩，維持在20萬元/平米左右。但片區內其他學校的學區房漲得比較快，比如西單小學對應的華遠北街，2018年的時候我有一個客戶700多萬買的，現在已經漲到900多萬了。”

也有家長對新政的影響表示擔憂。4月24日，燃財經在小紅書上看到不少海淀家長對學區房政策進行討論或者表示擔憂。有海淀家長表示“2020年夏天買的海淀人大附小學區房，但距離生娃還遙遙無期。要不要賣掉？”、“手中的學區房要不要出手？可能是最后一班車”，以及“想買海淀學區房的得趕緊了，要抓緊在2022年1月1日之前完成落戶”……

但變化并沒有即刻發生。“今天市場沒什么變化，業主沒提價，也沒涌進著急看房的人。不過周四（22日）帶你看的那一套新起點嘉園大兩居成交了，成交價是1339萬元。”新政發布后的第一日，柳生告訴燃財經。

家長對于學區的熱情并不會那么容易被熄滅。“不管怎樣，學區房和戶口都是硬條件。該買的房還是得買。”剛成為萬柳業主的一位家長對燃財經直言。

“早買早值。”在丟丟看來，至少在一段時期里，學區房依然會是最硬的剛需。

學區房的高地與溝壑

家長們在學校之間追逐、選擇。

丟丟在4月初剛完成海淀區小南莊社區學區房的過戶。“我原本住在上地，對應的是上地實驗小學。這個小學也很不錯，是一流一類的小學。但是1000萬元買的一居根本住不了夫妻倆和孩子，最后為了同時滿足居住和上學需求，我們決定重新開始看房、買房。”

時至今日，回憶起當初看房的那段時光，丟丟還是非常感慨：“幾乎可以說是心力憔悴、夜不能寐。”為了選到合適的房子，丟丟看遍了海淀、西城、東城、朝陽幾乎所有的學區房。最后，綜合價格、學校和居住環境，買下了對口萬泉小學的海淀小南莊社區。

結果沒想到“歪打正著”，遇上了“全區派位”，萬泉小學對口的片區可能被劃到中關村三小上學，房子升值可能性極大。

“可以說是意外之喜。因為當時買房的時候確實只考慮了價格夠不夠得上，對應的學校是否在接受范圍內，以及居住環境怎么樣。”丟丟表示、

學校的微妙變化，卻會極大地影響房價。

以中關村三小所在的萬柳片區為例，從西四環往東，沿著遠大路、長春橋路、北三環西路依次分布著人大附小、中關村三小、萬泉小學和西頤小學。其中人大附小和中關村三小為海淀區一流一類小學，萬泉小學為二流一類小學，西頤小學為二流二類。

伴隨著學校的不同，各片區的房價也有所不同。燃財經在貝殼找房APP上看到，目前萬柳片區的均價在14.6萬元/平米，其中最低是新起點嘉園小區，均價為11.5萬元/平米，最高則是萬柳書院，均價達20.2萬元/平米。

而與萬柳片區一水之隔的人大附小本部對口入學的世紀城片區，均價僅為10.4萬元/平米；與萬柳片區一街之隔的萬泉小學對應學區房均價則僅為12.1萬元/平米。西頤小學可查報價的四個小區，均價在8.6萬元/平米左右。

“人大附小和中關村三小都是海淀第一梯隊的小學，但因為人大附小有落戶年限限制，比如去年就將落戶年限卡在了三年零八個月，如果在招生范圍內落戶年限不達標將被調劑到人大附小其他校區，所以一定程度上影響了房價。萬泉小學則因為是第二梯隊的學校，并且房子比較老舊，所以價格低一些。”柳生介紹。

“目前，萬柳片區在售總價比較低的‘上車房’是蜂鳥社區51.63平米的一居，總價是890萬元；還有一套新起點嘉園的53平米一居，總價835萬元。如果要‘上車’萬泉小學，不考慮半地下室，一般總價在630-650萬元；有名額占用、或者位于頂層這樣有硬傷的房子，則在600-630萬元左右。”柳生補充道。

“相比于三小和萬泉小學，西頤小學要差一些。這邊剛賣了一套頂層的一居室，價格是442萬元。如果是其他正常、沒有硬傷的房子，比如說四層，現在報價是457萬元。”西頤小學附近的一位經紀人介紹。

學區房明碼標價，在頂級小學宏廟小學對口的宏匯園小區，一套半地下的60平米兩居室，掛牌價已達930萬元，單價15.5萬元/平米。宋宋告訴燃財經：“宏廟小學對口學區房，1000萬以內只有這一條半地下房源。另一套正常價格的是54.2平米一居，總價1246萬元。”

以此計算，宏廟小學對口學區房單價在23.0萬元/平米。但均價沖上20萬元的“四大園”建成年代多在1999年，環境較為老舊。而同樣20多萬元/平米的萬柳書院則是2015年左右建成的高端住宅。學區的魅力可見一斑。

值得注意的是，2020年“731政策”帶火學區房交易后，北京再度整治“高價房源”，要求中介將其下架。燃財經在咨詢豐匯園時，經紀人也向燃財經表示：“單價超過18萬元的外網不顯示。”燃財經在貝殼找房APP上搜索“豐匯園”、“宏匯園”等“四大園”，以及“萬柳書院”的時候均已顯示無房。但在實際買賣中，中介仍然可以以截圖的方式展示房源、在線下交易。

“買”一個好未來

即使動輒上千萬，并且很有可能住進“老破小”，在追逐學區房的道路上，家長們也前赴后繼、甘之如飴。

“即使是最便宜的學區房，也比非學區房貴不是一點半點。”丟丟和她身邊的朋友，但凡有點能力，都會為了孩子，想方設法購買學區房，“誰不想給孩子一個好未來？”

北京金字塔塔尖的中關村三小和宏廟小學附近的學區房，銷售得最好的都是低總價的一居。“總價低，易拿下。這些房子被我們稱作‘上車房’。”宋宋表示，但這種“上車房”多半只能獲得一個上學名額。

“因為一居室根本住不下一個家庭，尤其宏廟小學對應的豐匯園、豐融園、宏英園、宏匯園這‘四大園’多半都是90年代的板樓，又老、又舊，采光不好，下水、管道都已老舊，不一定好使。所以大多數家庭買了學區房，還得在附近租房住。”宋宋解釋道。

令人感慨的搶奪學區房背后，是優質教育資源的稀缺，以及家長對自己孩子被淘汰的恐懼。

“小學買的是‘入門’資格，背后真正看重的是小學對口的中學。”宋宋介紹，北京優秀的中學有西城“四大金剛”，包括北京四中、八中、北師大附屬實驗中學分校、三帆中學；以及海淀“六小強”，包括十一學校、人大附中、北大附中、清華附中、101中學、首師大附中。

燃財經梳理發現，西城“四大金剛”的入學方式普遍都是對口直升派位入學、全區派位和學區派位三種。海淀“六小強”則包括登記入學、派位入學和綜合素質優秀等。“西城基本上都可以對口直升。但海淀則需要比較拼，因為好小學不一定可以進入好中學，但可以‘考’進好中學。”宋宋表示。

同時，根據《北京市2020年國民經濟和社會發展統計公報》，2020年北京市普通初中畢業生8.8萬人，但普通高中招生6.1萬人，有2.1萬人將被分流，無法進入普通高中就讀，更遑論之后的大學教育和社會就業起跑線。

除了教育之外，學區房優秀的保值、增值能力，也是吸引家長的另外一大原因。

林深是2009年以103萬元的總價買入的蜂鳥社區一居室，2017年孩子上完學轉手賣出時，已達780萬元的高價。

紫竹院學區的楊紫也告訴燃財經：“我是2013年買的對口海淀實驗小學蘇州街校區的廠洼小區學區房，當時買入的價格是2萬元/平米，現在已經漲到10萬元/平米了。”

但買下學區房，真的就給孩子“買到了一個好未來”嗎？

“海淀幾乎可以說根本沒有‘學區房’。我們當時選擇買萬柳片區的房子，入讀中關村三小，只是因為三小的老師比較負責，可以教給孩子比較好的學習習慣。但后來孩子考上人大附中，并不依靠學校里學的知識，而是靠課外補習。”已經將萬柳房屋售出的林深告訴燃財經。

“海淀的中學基本靠考。而且考的知識基本都超綱，是按照中考標準來考的。但教委管得又嚴，校內教育不允許超綱。所以只能靠課外補習。”林深直言，“可以說，我孩子考上人大附中，90%都是靠課外補習的知識。”

同時，也有人在小紅書上直言：“我家親戚六年前花400萬買了蜂鳥社區的房子，孩子也順利上了三小。今年孩子五年級，但期末考試成績真不怎么樣，語文數學都是70分，初中就等著派位了。”

難摧毀的學區房信仰

畸高、瘋狂，都是可以安在學區房身上的字眼。

學區房是每個樓市的高地。根據貝殼研究院數據，2020年北京全市全年在鏈家上成交的二手住宅成交均價6.0萬元/平方米。但宏廟小學對口豐匯園、中關村三小對口萬柳書院20萬元/平米已是正常價格。

均價1.5萬元/平米的西安，2020年也成交了帶有高新區學校入學指標的西安中大國際九號和天地源丹軒梓園等房源，成交均價分別達7.95萬元/平米和7.69萬元/平米。

同時，學區房領漲的消息也不斷刺激著人的眼球。2021年3月，鎂刻地產的一篇報道指出：計劃買學區房的葉芝在看一套海淀區某重點小學50平米、580萬元學區房的過程中，還未見到業主就已被告知漲價20萬元，在等待業主前來商談的過程中又被通知加價20萬元，最后總價達到620萬元。

小紅書博主“五環外的北漂爸爸”也表示：一直在觀察中關村三小的學區房，蜂鳥社區50平米不到的開間，2019年6月的時候才620-640萬元，到2020年5月就升到了750萬元，到2020年底，已經突破1000萬元了。

為了遏制學區房的畸高和瘋狂，有關部門對學區房的監管，促進教育公平和均衡的“手”一直沒停過。

2020年3月，上海發布《2020年本市義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》，要求義務教育招生入學全面實施“公民同招”；2020年4月，北京西城區發布2020年義務教育階段入學工作實施意見及多項政策，提出不在對口登記入學，而是實行“多校劃片”。

但這些政策都沒能如預期搬給學區房降溫，反而“加了一把火”。

在“公民同招”之后，為了搶占優質公辦小學入學名額，上海優質公辦小學對口學區房房價飆升。有數據指出，到2020年很多上海新建公辦一貫制學校對口的小區房價漲幅超過56%。

以對口上海第一梯隊的黃浦外國語附屬實驗小學的耀江花園為例，2020年耀江花園短短幾個月內房價就從10萬加上升到13萬加。2020年9月，耀江花園成交了一套129平米三居室，總價1788萬元，單價13.9萬元/平米。但在2019年9月，該小區單價僅11萬元/平米，漲幅約26%。

在“731政策”之后，北京西城的學區房也迎來了高峰。中原地產研究中心數據顯示，2020年4月份“731政策”出臺之前，西城二手房單月網簽量為800套，政策之后井噴到了1600套至1900套。“731”節點之后，西城學區房成交量開始萎縮，但隨著第二年三四月入學高峰的到來，又恢復到了1600套每月。

而海淀區其實早在2018年就發布過“1911政策”，即從2019年1月1日起，在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。此外，海淀還大刀闊斧地進行了改革，調整、整合薄弱校。

“2013年的時候，為了給孩子好一點的教育，我買了對口海淀實驗小學蘇州街校區的學區房。但陰差陽錯，后來我原來房子對應的小學被合并進了海淀實驗小學。”楊紫表示。

但家長“并不吃這一套”，反而蜂擁進最優質的學區。楊紫指出：“單從價格這一點來說，即使被合并校，我原來那套房子均價也比現在這套學區房低了2萬多。”家長“用資金投票”的結果非常明確。

“從之前的‘3.17政策’限房限貸，到后來的‘19.11多校劃片’，再到今天公布的‘22.11區內協調’，結果都是一樣，跌的少漲的多，成波動性上漲，學區房是整個市場最抗風險的，尤其是萬柳片區。”柳生說道。

“要買房的話還得抓緊時間，過幾天客戶量上來之后很有可能業主會漲價，再有一個就是買房肯定是要趕在今年過完戶。”在交談的最后，柳生建議。

烽巢網注：本文來源于微信公眾號燃次元（ID:chaintruth） ，作者 ：謝中秀