暴雷、跑路、限消、破產……蛋殼公寓最終走到了退市這一步。

日前，紐交所宣布，其監管部門“紐交所監管局”工作人員已決定啟動程序，將長租公寓運營商蛋殼公寓從紐交所摘牌，蛋殼公寓的美國存托股（ADS）也將立即暫停交易。

作為曾經國內最大的長租公寓品牌之一，蛋殼公寓的慘淡收場背后，是長租公寓目前的困境的縮影，其他倒下的中小公司更是不計其數，而他們幾乎都染上了一種惡習——租金貸，這也不得不讓我們重新審視這個金融游戲背后的利與害。

走上“歧途”的蛋殼

2015年，蛋殼公寓誕生，彼時它和另一家長租企業自如一樣，以“分散式”長租公寓為主，從各類社區業主手上盤下大量住宅房源，統一裝修后對外出租，這種出租形式直擊年輕租房群體對拎包入住、交租省事的需求，以及提供Wi-Fi、保潔、維修增值服務，因此在過去幾年大受追捧。

對于創立蛋殼公寓，創始人高靖的本意是“解決房東和租客之間面臨信息不對稱、彼此不信任等問題”，為年輕人能夠有一個更好的租房環境。

一開始，在長租風口的加持下，蛋殼公寓獲得了大批資金的青睞，僅在2017年，蛋殼公寓就吸引到了數億的投資。隨后幾年，有源源不斷的資本融資蛋殼，其中就包括我們熟悉的螞蟻金服。

2020年，蛋殼如愿以償登陸紐交所，成為國內第二家赴美上市的長租公寓品牌，而這個歷程僅僅花了5年的時間。

在招股書中蛋殼公寓表示，自己是國內發展最快、最大的共同生活平臺之一，截至2019年9月30日，已在國內13個城市布局，其公寓數量已有406746套，與2015年底時的2434套相比增長了166倍，入住率為86.9%。

敲鐘那天，高靖表示，上市是對蛋殼過往五年拼搏發展的總結，也是全新的起點，并表示“蛋殼能做的還有很多”，將繼續深耕租房市場。

然而高靖的一番豪言壯語發表后沒過幾天，突如其來的新冠肺炎疫情沖擊了人們生活的方方面面，并波及了住房租賃市場，出現大量空置房屋。

據知情人士透露，蛋殼公寓在2020年下半年出現了幾千萬美元的資金缺口，導致了接下來的一系列危機。

2020年下半年，房東、租戶矛盾加劇，多地蛋殼公寓出現拖欠房東租金、公寓斷網、找不到管家等問題，甚至多個城市辦公室也被曝出人去樓空。

即便蛋殼公寓稱“我們沒有破產，也不會跑路”，外界再清楚不過——蛋殼公寓暴雷了。

紙包不住火。最后，蛋殼公寓方面終于說出實話，公司沒有錢，無力支付欠款和薪水。其實，資金鏈斷裂正是蛋殼公寓危機全面爆發的導火索。換言之，蛋殼公寓之所以淪落到這步田地，都是缺錢惹的禍，根本原因在于商業模式存在嚴重缺陷。

基于以“高進低出”+租金貸為核心的無序擴張，在做大規模的同時也埋下巨大隱患，即綜合成本居高不下，加上盈利模式不清晰，使其長期處于虧損狀態，隨之而來的是高負債和現金流吃緊，造血能力不足，資本一撤手就頃刻土崩瓦解。

本應緩慢發展的蛋殼公寓，被資本強行“催熟”，遭遇疫情黑天鵝，進而葬送了美好的前程。

變形的租金貸

從本質上來看，租金貸就是一種消費貸，中國社科院金融研究所研究員蔡真認為，租金貸本身沒有問題，比如剛工作的大學生，他有工作有收入，征信沒有問題，用租金貸解決流動性問題，租到房子來居住。

但問題是這筆貸款的放款，卻是給了長租公寓，而并非給到貸款人租客的手中。

我們都知道，房租通常需要“押一付幾”，一些剛畢業的年輕人可能一下子拿不出這么多錢。那好，平臺就說，你簽個租金貸，跟第三方的金融公司借1年的租金，每個月給金融公司還月供。

于是乎，平臺通過杠桿、ABS之類一系列復雜的操作，至少得到了你一年的房租，但是，她只需要每三個月付給房東一次錢，也就是說，剩下9個月的錢，都沉淀在平臺的手里，也就是說成為了平臺的“資金池”。

他們用這個錢來干什么？

高價收房、瘋狂擴張。這也是很多長租公寓非常熱衷于誘導租客辦理租金貸的原因。有的長租公寓還給出了租金打折、返現、甚至補貼租金貸的利息等方式，誘導租客辦理租金貸。

可一旦遇上資金鏈短缺等情況，長租公寓暴雷，本應該支付給房東的租金早已被挪用，無法給房東了。

尤其是疫情的影響下，房屋的空置期延長了，這就意味著更多的投入打了水漂，同時很長一段時間收入來源不足，資金鏈也必然崩潰。

總而言之，透過租金貸的現象，看到其本質，看似是為了幫租客解決資金不足的問題，實質上則是為了長租公寓瘋狂擴張作為融資需要。換句話說，就是借用租客的信用，來成為長租公寓擴張資本和經營的手段。這里面，長租公寓固然非常可恨，但房貸的銀行，對于貸款資金的監管也是形同虛設。

值得注意的是，“巔峰”蛋殼的杠桿率甚至達到80%，比國家住建部要求的“不超過30%”高了好幾倍。如此高的杠桿率，即使上市也很難救場啊。

加杠桿這種操作，在商業上很常見，它可以讓生意迅速擴張，也可以讓人瞬間暴富。但，杠桿總是有個度的。

從去年9月至今，從住建部出臺《住房租賃條例（征求意見稿）》到各地政策加碼，房屋租賃市場穩定發展已經成為共同的愿景。

中國指數研究院認為，市場面臨最大的問題是沒有企業摸索出長期穩定的盈利模式，但長租市場的未來是值得期待的，只要市場需求依然存在，終會走出一條合適的發展之路。