房地產稅，這次真的要來了。

10月23日新華社發文，全國人民代表大會常務委員會決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅試點改革試點工作。根據文件，這次將采取先試點后立法的步驟，其中試點期限為五年。

一周前，最高層在《求是》雜志發文要求“基金穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”；一周后，授權工作隨即啟動。響應如此迅速，似乎預示著未來幾年，“房地產稅”或將成為縈繞你我耳邊的高頻詞匯。

很長一段時間，每次“房地產稅”出新消息，都挑動著各方神經。在不少有房者看來，它的出臺，意味著持有成本提升，房價可能下跌；而對于沒上車的剛需而言，不少人希望房地產稅真能壓制房價，好讓自己順利安個家。

資本市場更是愛一驚一乍。2019年3月8日，全國人大將落實制定房地產稅法的消息傳出，在香港上市的內地房產股齊刷刷大跌，恒生中國內地地產指數單日跌幅高達5%，其中融創中國跌超10%。

引如此多人關注，房地產稅到底是什么？對房價又有什么影響？

01房地產稅的前世今生

所謂“房地產稅”，并非某個單一的新稅種，而是整合了現有“房產稅”和“城鎮土地使用稅”兩大稅種，同時開征新稅種的一套組合拳。它的歷史，要追溯到2003年的”物業稅”。

2003年10月，十六屆三中全會通過了《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》。在這份文件中，首次提出“條件具備時，對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。

“物業稅”的提出，意味著最高層首次對外釋放關鍵信號：在未來，老百姓持有房產時可能會被征稅。

隨后幾年，北京、深圳、安徽、河南等省市，陸續成為物業稅“空轉”征收試點。之所以叫空轉，是因為在試點過程中，并未真正收稅，僅模擬了真實稅收流程，同時對房屋如何估價、物業稅稅率如何設置以及房屋登記等問題做了探索。

2008年初，有多個試點省市申請“空轉實”，但未能獲批。這在一些學者看來，在當時開征物業稅阻力重重，時機并不成熟。

比如北京師范大學房地產研究中心主任董藩就曾談到，百姓對征稅的抵觸心理，是物業稅難以盡快出臺的一大原因。此外，在當時要理順全國房產的產權關系至少需要兩年時間，所以當年如北京等城市申請“空轉實”意義不大，因為并沒有跟實際進行接軌。

“物業稅”的腳步止于2009年。由于開征新稅種相對復雜以及“物業稅”和“物業費”容易被混淆，2010年，“房產稅（注意，還不是房地產稅）”取代”物業稅”，成為個人住房持有環節稅種。

房產稅并非新稅種，早在1986年，中國就出臺了《房產稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）。

《條例》顯示，房產稅的征收對象為城市、縣城、建制鎮和工礦區的房屋，而繳納稅款的則是產權人所有人。特別之處在于，根據《條例》，個人持有的非營業用房產，免納房產稅。

所以，如果想在《條例》的規則下對居住用房征稅，擴大《條例》的稅收征收范圍是個可選模式，中央也確實曾提出擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

不過，上述修改辦法并沒有落地，中央采用了新的思路，即“房地產稅”思路。

2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》。這份文件的關鍵在于，提出“盡快房地產稅立法并適時推進改革”，這意味著持有環節的稅種，已經從“房產稅”被明確為“房地產稅”。

“房地產稅”的最終目標，是打出組合拳，整合現有“房產稅”、“城鎮土地使用稅”兩大稅種，同時開征新稅種。

如今，房地產稅試點改革試點工作即將開展，這意味著房地產稅的推動節奏明顯加速。

這一次，房地產稅真的要來了。

02房地產稅如何征？

根據全國人大常委會的會議決定，由國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。國務院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區，報全國人民代表大會常務委員會備案。

也就是說，如何征房地產稅決定權在試點地區。那么，房地產稅改革試點可能在哪些省市開展？

目前，市場比較一致的意見是第一批試點的城市應該優先考慮一二線核心城市，尤其是房地產市場熱度較高、房價漲幅較大、人口增速較大的城市，比如長三角、大灣區以及中西部核心二線城市。按照這個標準，目前“呼聲較高”的省市包括深圳、上海、浙江、海南等。此前，網上傳出上海有人一次性緊急套現93套房子，不知道是不是聞風而動了。

未來房地產稅長什么樣？普通人剛需住房是否受影響？根據此前財政部官員透露的信息，房地產稅將按照評估值征收，但可能會有一些制度性稅收優惠，比如可做出一定扣除標準；此外，作為地方稅種，其收入歸屬地方政府，中央會在稅率、免征額等方面給予地方政府較大授權。

接近決策機構的中國財政科學研究院公共收入研究中心主任張學誕，在2018年12月的一篇文章中曾表示：“綜合看，建議國家統一制定人均免稅面積的幅度范圍為40平方米－60平方米，再由地方根據實際情況確定具體人均免稅面積。同時，地方有權限根據各地實際情況確定各個具體區域的住宅人均面積平均評估價格，最終確定出對居民家庭的房地產稅免征額。綜合看，建議將個人住房的房地產稅幅度稅率水平確定為0.2%－1.2%。”

按照這個標準，對于多數剛需普通住戶來說，都有望在免稅范圍內。但對于囤房、炒房者來說，房地產稅無疑是一把達摩克利斯之劍，將大大加大囤房、炒房的成本和風險。

03房價影響幾何？

有關房地產稅，目前市場普遍存在一種觀點：如果房地產稅出臺，房價將下跌，因為在持有環節收稅，將提升房屋持有成本，進而可能導致房屋拋售。

比如日本，1991年1月開征地價稅、強化特別土地保有稅后，1992年當年6大城市房價指數下跌15%，截至2018年6大城市跌幅高達76.0%。

不過，90年代的日本房價暴跌，有其特殊性，最典型的是當時日本樓市泡沫過大。

事實上，如果放眼全球，房地產稅出臺，并不一定導致房價下跌。

2010年，時任中國人民銀行研究局副研究員熊鷺曾在財新網撰文，舉例證明了征收不動產稅，并不必然有效抑制房價上漲或平抑房價波動。

熊鷺談到，在英國，住宅稅和市政稅征稅對象是居民住宅，征稅方法是將住宅按照市面資產價值分為八類或九類，征收數額不同的稅金。不過，即便在上述征稅背景下，從1993年開始，英國房價仍然出現大幅增長。

同樣，美國各州早已普遍征收不動產稅，但扣除通脹因素后，1997年至2006年美國房價仍然上漲了57%。

那么，本次加速推出房地產稅試點的意圖是什么？從目前各方觀點來看，大致有兩點。

首先是加大房屋供給，壓制房價過快上漲。

中信證券地產團隊在今年5月一份報告中談到，房屋持有成本過低，是導致核心城市房價持續上漲的重要原因。

具體邏輯是，房屋持有成本偏低，疊加歷史上房價漲多跌少，將直接壓制二手房供給，造成“買入-持有-等待賣出”的邏輯鏈。而核心城市房價持續上漲，既不利于代際均衡，也不利于年輕人扎根。所以，房地產稅可以適當增加持有房屋的機會成本，適當增加二手供給，遏制房價過快上漲。

西部證券宏觀團隊則談到，房價大幅波動特別是高房價，會對一般性消費形成擠出。十四五期間中國經濟目標是轉型，十四五中國經濟的轉型方向是“消費大國疊加制造大國”。堅持房住不炒、確保房地產市場的平穩運行，是經濟轉型的關鍵。

其次房地產稅將幫助完善稅務制度，為地方提供穩定的財源。

自1994年分稅制改革后，稅收收入大量上收至中央，國內地方財政自此高度依賴土地相關收入。

比如2020年，土地出讓收入在地方政府性基金收入中占比高達94%，在地方本級主要財政收入（一般公共預算收入+政府性基金收入）中占比為44%。

如此高的比重，意味著在當下房地產增速放緩的背景下，僅僅依賴于開發環節的土地財政難以為繼，拓寬稅源是必由之路。而房地產稅有利于構建地方稅體系。

比如粵開證券就談到，營改增之后，地方政府缺乏主體稅種，目前地方稅主要包括土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅等，基本屬于小稅種。未來要構建地方稅體系，房地產稅是很好的組成部分。

總的來看，房地產稅是一個重要抓手，它串聯了房屋供給、經濟轉型、地方事務結構等多重要素，必將影響深遠。

然而這條路也注定漫長，根據10月23日披露的最新決定，試點期限為五年，試點過程中，國務院應當在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。

未來幾年，“房地產稅”都可能成為縈繞在老百姓耳邊的高頻詞匯，而堅持“房住不炒”是購房者在擇房時的首要原則。

烽巢網注：本文來源于微信公眾號“豹變”，作者： 李鑫