日環比增幅536.15%，“長租公寓”關鍵詞的微信搜索指數在8月23日已經達到3620058，而一個月前，這個數字還在15萬上下浮動。

誠如所見，房租暴漲的同時，輿論也緊跟而至。大家紛紛感嘆“買房是不可能的，因為租房你都租不起”，無奈之余或許都還有一股沖動，揪出高房租的幕后推手，男女死活不論先重大五十大板。

但法治社會講求和諧，動手肯定是不可能的，我們還是來理性分析一下，到底誰才是那顆壞了整鍋粥的老鼠屎。

文：彬彬（熊出墨請注意）

搬起石頭砸自己的腳

這一波關于長租公寓的討論熱潮，首先是由本月初的一篇文章挑起。

8月1日，網友“仙翩”在水木社區發表《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》，大概講述了出租房屋引來自如和蛋殼競價拼搶的經歷。兩家不斷加價之下，最終蛋殼給出10800元，高出作者最初7500元心里預估價格一大截。

因此作者感慨“長期下來壟斷大量房源，最終提高房租，吸干年輕人的血”，“想來真是可怕”。

截至目前，這篇短短511字的文章已收到540個回復。而在水木社區之外，這篇文章經過多次轉載后已引發全網關注。另有網友響應，“我家回龍觀三居室120平，去年5700元出租，今年蛋殼給出10200”、“我的房子去年租金7000，今年漲到一萬還被各中介搶著要”。

我愛我家給出的數據顯示，2018年上半年北京租房月租金均價為4649元/套，相較于2017年下半年的4335元/套，上漲300多元。而趕集網發布的《2018年畢業生就業報告》顯示，95后應屆畢業生實際平均薪資為5429元。現今恰逢租房市場旺季，不少看著高價房租發愁的租戶終于明白，“原來都是他們在背后搗鬼。”

就連在房產中介領域混了18年的我愛我家副總裁胡景暉，看到此情此景也實在是再難以安坐，從我愛我家離開之后直批自如和蛋殼。這讓本就熱鬧的長租公寓市場瞬間炸開了鍋。

輿論持續發酵，驚動了監管部門。日前，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門，開通了“黑中介”投訴舉報專線。開通首日，便查處23家中介機構并予以曝光。

此外，監管部門還針對市面上主要的房產租賃企業運營方進行集中約談，自如等10家企業均給出承諾，不漲租金并共計拿出超過12萬套的存量房源投向市場。

最終能有多少反應到租金價格上還不好說，但是對于自如、蛋殼等來說，他們這一番折騰，無異于搬起石頭砸了自己的腳。

地產大佬潘石屹曾算了一筆賬，做長租公寓，從銀行貸款的基準利率是4.9%，拿到手時應該會達到5%或6%，而把公寓出租的回報率最高才不過1%。因此，“租房的價格再翻一番還是虧本的。”

不同于潘石屹的不做虧本生意，作為已經入局的玩家，萬科董事長郁亮則是明確表態，“長租公寓就不應該賺錢。”

不過，商業公司又不是慈善機構，任誰也不會花錢賺吆喝。尤其是隨著房地產逐步從增量時代進入存量市場，行業也在向后端專業服務和資產管理轉移，長租公寓的風口正在來臨。

長租公寓行業是國內目前整個房地產開放、交易、服務產業鏈中唯一受政策鼓勵的子領域。從2015年開始，國家密集出臺了多項政策鼓勵租賃市場的發展，內容包括稅收、水電、土地、金融試點等各方面，比如商業用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機構或個人稅收優惠等。2017年，住建部等部門以及北京上海等城市出臺相關政策，2017年11月國務院確定培育和發展住房租賃市場的措施，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。

政策引導下，這一行業的各類專業化租賃機構也多了起來，除了房地產企業、房地產中介，還有酒店、創業企業等玩家都涌入這一行業。

找到那顆老鼠屎

這么好的一個行業，這么好的一鍋粥，可就是里邊的老鼠屎讓人不適。本來長租公寓行業的誕生和發展有助于房租租賃市場更規范化，讓房地產行業從買賣到租賃形成一個更為規范的產業鏈，租房者能夠在這一市場更有保障。但如今的情形下，到底是誰造成了長租公寓整體房租上漲，讓行業偏離了原有的發展航線呢？

首先就是資本的助力希望能夠快速“催熟”這一行業，各玩家們也希望背靠資本，來通過野蠻擴張的方式搶占市場份額，躋身第一梯隊。

相信任何一家資本對于這種砸錢換明天的套路都是屢試不爽。舉個例子，共享單車行業剛開始興起之時，資本就迅速瞄準了ofo和摩拜兩家，其中ofo最為明顯，主打先鋪量后做精細化運營的戰略，很快就確立了市場地位。

但如今的共享單車在經歷過并購、賣身以后，資本希望快速收割市場，留給沒有站隊的ofo的只有大寫的尷尬二字，并且隔三差五就被傳出“賣身”的消息，共享單車風口已過。

很明顯，在長租公寓市場也是如此。自去年12月以來，蘑菇租房、自如、微舍公寓、蛋殼已經相繼完成3000萬美元、40億元、數千萬元、7000萬美元融資。但資本的邏輯依然是，快速占領市場，獲得價格壟斷，通過行業洗牌，持續賺取利潤。資本并不在意提高多少租金率，他們似乎更在乎壟斷利潤。

然而古語有云錢非萬能，資本繼續靠蠻力或許真的是討不到什么好結果。

于企業，胡景暉說道，為了擴大規模由企業正在以市場正常價格的20%-40%爭搶房源，人為抬高收房價格帶來的后果是，企業運營成本大大增加。并且會陷入一個惡性循環，“擾亂了業主的心態，掉高了業主的胃口，讓業主也開始要高價。”

于租戶，羊毛出在羊身上，企業肯定會把自身的成本壓力給分散化小，最直觀的表現就是房價水漲船高。鏈家給出的報告顯示，今年7月份北京租房價格變動最大的新奧洋房，環比漲幅達到36.1%。

所以現階段來看，資本是在做一件損人不利己的事。而若將此繼續下去，有朝一日成功壟斷市場，那才有可能變性為損人利己。到時候說不定潘石屹也會吃驚，意識到自己當初的判斷失誤。

其次是長租公寓一直以來的運營模式并不屬于規模經濟，因此當市場多個玩家涌入，重規模輕效益的時候，燒錢來快速占領市場容易加速這一行業的引爆。

當前行業內的長租公寓主要采取租賃的輕資產運營模式，賺取租金差價、服務費等。比如自如友家，如果業主與自如簽訂3年的房屋托管協議，算上空置期，在3年零3個月的時間內自如承擔裝修、保險、網絡、房屋租賃（每年上浮3％租金）等費用，將整修過的房租以更高的租金租給用戶，并收取一個月的租金為服務費。

但這一模式對房租周轉和管理要求極高，如果運營效率跟不上，規模越大，越不經濟甚至會造成虧損。根據克爾瑞 《中國租賃住宅行業白皮書》整體出租率95%才能實現盈利。

第三，金融模式尚有不完善。

在這一市場，消費金融不僅降低了租客的房租負擔，也為長租公寓運營方帶來了傳統金融機構無法給予的“沉淀資金”，在合規的前提下，這本是雙贏的結果。

因此，許多平臺在與客戶接觸時都會把分期或者貸款作為首推的支付方式。以自如為例，熊出墨請注意從租戶那里了解到，在自如簽約為期一年的租賃合同，房租每月1200元左右，通過貸款方式結算，他每個月還要額外支付一定手續費。

而除了自如這樣的領跑品牌外，市場上其他的中小企業也普遍存在這種情況。不同的是，可能某些企業不具備自己做金融的能力，只有選擇與第三方的金融公司進行合作。也就是說，當租戶簽約租房時，也同時簽下了一份消費貸合同。

但行業發展過快，消費金融所產生的風險也暴露出來。而租戶以個人名義貸下的全部房租，一般都會直接流入企業口袋，然后租戶在每個月按時還貸，房東按時收租。如此一來，企業取得對資金的控制權，也引發了相關的風險。

一些企業鋌而走險，選擇拿租金繼續去拿房搶占市場，拿房—出租—貸款—再拿房，試圖快速搶占這一行業。這一鏈條看似環環相扣、穩固堅實，但是仔細一推敲便會發現，企業成功把所有的風險都轉移到了租戶身上。

并且還有一種極端情況，企業收到金融平臺放下的貸款之后，不去拿房，而是做自己認為能夠賺錢的事，要是真能賺到錢還好說，萬一賺不到錢的話，那最后恐怕就會貼出公告“公司因經營不善導致資金鏈斷裂，停止運營”。

這不，近兩日傳出爆倉消息的杭州鼎家就是如此，4000多家租戶傻了眼，中介倒了，房東收不到租金要收回房子，但租戶每個月貸款卻還要繼續還。正應了胡景暉的所說“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”

長租公寓爆倉和P2P爆雷確實有著一定相似之處，比如眾多問題P2P平臺存在的自融現象，就是平臺運營方拿到投資人的錢之后，不是做其他，而是給自己的企業或者關聯企業輸血，同樣是做到了風險的完美轉移。

至此，熊出墨請注意想起來一句頗有哲學意味的話——快就是慢，其實正適合送給長租公寓市場的諸多企業。不顧游戲規則、不擇手段、不計后果地求快，不僅會適得其反，更有可能拖累整個行業。現在的烏煙瘴氣，可不就是資本、企業自己作的嗎？

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