對(duì)于WeWork的理解，從一個(gè)美麗的誤解開(kāi)始。今天，又以一個(gè)冷酷的誤讀劃下一個(gè)逗號(hào)。

所幸，不是句號(hào)。

在估值不斷縮水、CEO辭職之后，WeWork還是終止了IPO。從WeWork計(jì)劃IPO開(kāi)始，質(zhì)疑接踵而來(lái)。一開(kāi)始質(zhì)疑創(chuàng)始人兼CEO亞當(dāng)·諾伊曼的自我交易、管理不善和古怪行為，到后來(lái)質(zhì)疑該公司沒(méi)有科技含量，到最后已經(jīng)質(zhì)疑它的商業(yè)模式是否有價(jià)值，甚至有人稱其為“跨洋大騙局”。

其實(shí)，當(dāng)年吹捧WeWork模式，中國(guó)企業(yè)紛紛效仿，是一個(gè)美麗的誤解。今天，認(rèn)為WeWork一錢(qián)不值，甚至是騙局，更是一個(gè)冷酷的誤讀。

美麗的誤解，跟風(fēng)者多跑偏

WeWork模式在中國(guó)受到追捧是在2015年前后。說(shuō)句老實(shí)話，WeWork的聯(lián)合辦公室確實(shí)有市場(chǎng)需求，但WeWork本身還是一家創(chuàng)業(yè)公司，這個(gè)模式還沒(méi)有完全走通，卻在資本推手下快速擴(kuò)張著規(guī)模，甚至有些“變形”。而當(dāng)時(shí)紛紛效仿WeWork模式的中國(guó)企業(yè)，也有很多并沒(méi)有吃透WeWork模式的精髓，跟風(fēng)時(shí)難免跑偏。

2015年當(dāng)時(shí)在中國(guó)有兩大熱潮，第一是創(chuàng)業(yè)熱，第二是資本熱。當(dāng)聯(lián)合辦公模式在中國(guó)興起的時(shí)候，在這兩個(gè)熱潮中有點(diǎn)跑偏。

首先，很多聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)者將目標(biāo)鎖定創(chuàng)業(yè)企業(yè)，覺(jué)得聯(lián)合辦公就是孵化器或是眾創(chuàng)空間。其實(shí)這樣的定位符合了當(dāng)時(shí)的大勢(shì)，但卻有點(diǎn)短視。創(chuàng)業(yè)企業(yè)規(guī)模非常小，從空間的出租上很難實(shí)現(xiàn)盈利。一些眾創(chuàng)空間希望通過(guò)為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供增值服務(wù)來(lái)建立商業(yè)模式，也有的眾創(chuàng)空間以創(chuàng)業(yè)公司的股份替代租金，還有的眾創(chuàng)空間依賴政府補(bǔ)貼收入。事實(shí)上，創(chuàng)業(yè)成功幾率很低，而且政策也在不斷變化，當(dāng)創(chuàng)業(yè)熱潮過(guò)去，單純定位于創(chuàng)業(yè)企業(yè)的聯(lián)合辦公瞬間客戶減少，也沒(méi)有政府補(bǔ)貼，生存困難。

其次，資本市場(chǎng)的火爆，使得當(dāng)時(shí)的很多眾創(chuàng)空間融資相對(duì)容易。投資人都會(huì)選擇賽道下賭注，而創(chuàng)業(yè)者則在賽道里拼命地往前跑，做大規(guī)模。“那幾年我們?nèi)タ疵恳粋€(gè)潛在的物業(yè)，常常會(huì)有幾家或十幾家在搶一個(gè)地方，大家都在不計(jì)成本加價(jià)。”夢(mèng)想加創(chuàng)始人王曉魯對(duì)那些場(chǎng)景印象非常深刻，“已經(jīng)非理性了，我們當(dāng)時(shí)被迫放棄了很多好的物業(yè)。”擴(kuò)大面積、有規(guī)模，就意味著好融資，大家都被資本追趕著快速擴(kuò)張。但很多創(chuàng)業(yè)者忽略了盈利模型，把規(guī)模作為唯一KPI。

夢(mèng)想加創(chuàng)始人王曉魯

“WeWork的模式中有很多創(chuàng)新，但是在發(fā)展中粗放的擴(kuò)張，就是純粹為了規(guī)模，而不是規(guī)模化。”在王曉魯看來(lái)，規(guī)模與規(guī)模化是兩個(gè)完全不同的路徑。短期粗放式發(fā)展，追求規(guī)模可以換來(lái)融資，換來(lái)高估值。而規(guī)模化，則是通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，沉淀出成熟的運(yùn)營(yíng)模式，然后再?gòu)?fù)制放大，在放大中降低邊際成本。規(guī)模是給投資人看的，規(guī)模化才是真正的商業(yè)價(jià)值所在。

在WeWork終止IPO之后，摩根士丹利首席美國(guó)股票策略師邁克·威爾遜(Mike Wilson)稱，WeWork首次公開(kāi)募股的失敗標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。投資者已經(jīng)表明，他們不再愿意為過(guò)度投資買(mǎi)單：“在我們看來(lái)，為沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)提供慷慨資金的日子已經(jīng)結(jié)束了。” 投資者正在遠(yuǎn)離動(dòng)量股，回歸價(jià)值股。

“不盈利的擴(kuò)張都是徒勞。”王曉魯認(rèn)為，“盈利是特別重要的事情，如果達(dá)不到盈利，都不算是一個(gè)很成熟、很健康的商業(yè)模式。”

聯(lián)合辦公也曾是一個(gè)風(fēng)口，全國(guó)各地涌現(xiàn)出無(wú)數(shù)的創(chuàng)客空間。但因?yàn)槎ㄎ坏钠睿晃蹲凤L(fēng)，這兩年也倒下一大片。懂懂筆記曾在文章《泡沫下的孵化器市場(chǎng) 只賺吆喝不賺錢(qián)》文章中有過(guò)描述。

美麗的誤解吹大的美麗泡沫破裂了，于是又生成了最冷酷的誤讀，認(rèn)為孫正義大手筆投資的共享經(jīng)濟(jì)沒(méi)有價(jià)值，甚至WeWork是騙局。其實(shí)，共享出行、共享酒店、共享辦公，都有很大的創(chuàng)新價(jià)值，只是一些企業(yè)在操作中跑偏，忽略了商業(yè)本質(zhì)。WeWork終止IPO，不應(yīng)該作為判斷這一商業(yè)模式失敗的依據(jù)。

打破傳統(tǒng)，用互聯(lián)網(wǎng)思維重構(gòu)聯(lián)合辦公市場(chǎng)

夢(mèng)想加空間

不可否認(rèn)，邁克·威爾遜的觀點(diǎn)很具代表性。在過(guò)去幾年間，資本的瘋狂、盲目，推動(dòng)著很多創(chuàng)業(yè)企業(yè)蒙眼狂奔，只要概念是成立的，就可以融資，就可以有高估值，而不用考慮你的生意是不是真的成立。但在Uber、Airbnb、WeWork的泡沫一個(gè)一個(gè)被擠破之后，所有人開(kāi)始逐漸清醒：“你必須要保證你的生意是成立的，而不是你的概念是成立的。”

聯(lián)合辦公這個(gè)市場(chǎng)是真需求還是偽需求？生意是可以成立的嗎？

“辦公，首先是一個(gè)剛需市場(chǎng)。其次，它是一個(gè)很多年都沒(méi)有太大變化的傳統(tǒng)市場(chǎng)。” 王曉魯帶領(lǐng)夢(mèng)想加在2015年進(jìn)入到聯(lián)合辦公行業(yè)，在他看來(lái)這個(gè)傳統(tǒng)、沉舊的市場(chǎng)，是可以通過(guò)引入新觀念、新技術(shù)帶來(lái)一些改變，讓辦公這事件變得更美好。這是夢(mèng)想加切入聯(lián)合辦公行業(yè)的基本邏輯。

在這個(gè)邏輯中，目標(biāo)客戶群不存在創(chuàng)業(yè)企業(yè)（小微企業(yè)）還是大中型企業(yè)，所有企業(yè)都有靈活辦公和新辦公方式的需求。創(chuàng)業(yè)企業(yè)起步的時(shí)候有需求，中型企業(yè)快速擴(kuò)張中有需求，大企業(yè)成立新的部門(mén)時(shí)有需求，建立異地分公司時(shí)有需求……一家公司在發(fā)展中，對(duì)辦公空間的需求也是在不斷變化并且是多樣化的。

這一點(diǎn)，從夢(mèng)想加的客戶名單里就可以看到：有順豐、中糧、平安、鉑濤集團(tuán)這樣的大型企業(yè)，也有OPPO、滴滴、今日頭條、快手這些正當(dāng)紅的企業(yè)，還有tower.im、一刻Talks、PLUM紅布林等創(chuàng)業(yè)公司。

一家公司，無(wú)論小還是大，很難養(yǎng)一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專門(mén)去做這件事，一是專業(yè)性的問(wèn)題，二是成本問(wèn)題。道理很簡(jiǎn)單：無(wú)規(guī)模，不經(jīng)濟(jì)。

王曉魯?shù)倪壿嫞鋵?shí)很符合當(dāng)下“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”的思路。由騰訊而起，整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)都在提產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，這個(gè)概念的本質(zhì)就是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)思維、利用先進(jìn)的技術(shù)，對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)重構(gòu)。比如美團(tuán)對(duì)餐飲行業(yè)的重構(gòu)，阿里對(duì)零售行業(yè)的重構(gòu)，拼多多對(duì)農(nóng)產(chǎn)品商業(yè)鏈路的重構(gòu)。

聯(lián)合辦公本質(zhì)上是提供一個(gè)專業(yè)性的服務(wù)，解決辦公的所有需求。比如如何選址，辦公室如何設(shè)計(jì)可以布局更合理，如何提供更健康的環(huán)境，讓員工更加愉悅，并且可以專注于工作，如何利用科技的手段管理，從而提升辦公室的運(yùn)營(yíng)效率等等。把這些專業(yè)的事件都通過(guò)技術(shù)的手段找到最優(yōu)解，并形成一整套方案，就可以規(guī)模化復(fù)制。

重構(gòu)之后，無(wú)論是提供服務(wù)一方，還是享受服務(wù)一方，都將發(fā)生變化。“一方面，在服務(wù)上都希望能通過(guò)我們的運(yùn)營(yíng)體系、服務(wù)的能力及我們最重要的，有很強(qiáng)的科技信息化的工具和系統(tǒng)，幫助我們可以實(shí)現(xiàn)服務(wù)到人。這塊也是一個(gè)服務(wù)形式的改變，從原來(lái)只是服務(wù)一個(gè)企業(yè)到現(xiàn)在服務(wù)一個(gè)企業(yè)的同時(shí)也要服務(wù)到里面的每一個(gè)人。當(dāng)然這背后的驅(qū)動(dòng)力是有很多科技方面提供的助力。另一方面，對(duì)于企業(yè)和這些人來(lái)說(shuō)，從一次性的采買(mǎi)的過(guò)程，變成一個(gè)會(huì)員制購(gòu)買(mǎi)的方式，持續(xù)不斷向我們支付辦公服務(wù)相關(guān)的會(huì)員費(fèi)用，成為我們長(zhǎng)期的合作伙伴。”王曉魯說(shuō)。

在業(yè)界有一種共識(shí)，重構(gòu)后的聯(lián)合辦公服務(wù)，給企業(yè)提供更靈活且更有品質(zhì)的辦公空間，未來(lái)將占到所有辦公市場(chǎng)的10-20%，這將是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，而目前這個(gè)行業(yè)剛剛開(kāi)始。WeWork的IPO失敗，并不證明這個(gè)市場(chǎng)不存在，只是這個(gè)行業(yè)擠泡沫的一個(gè)過(guò)程——忘掉所謂的估值吧，回歸到商業(yè)價(jià)值本身。

正確的姿勢(shì)打開(kāi)聯(lián)合辦公市場(chǎng)

夢(mèng)想加空間

其實(shí)，從WeWork的發(fā)展歷程中，可以看出它的思路也是如此。早期稱自己是聯(lián)合辦公的企業(yè)，后來(lái)說(shuō)是一家科技企業(yè)，在IPO中又提出“空間即服務(wù)”的定位。

WeWork深知，新模式和新技術(shù)的重要性。WeWork一直利用大數(shù)據(jù)尋找擴(kuò)張的選址，同時(shí)利用數(shù)據(jù)來(lái)設(shè)計(jì)辦公室里，找到辦公區(qū)域與娛樂(lè)設(shè)施的最佳組合，利用數(shù)據(jù)來(lái)分配和利用空間。2015年WeWork收購(gòu)了建筑建模公司Case，2018年收購(gòu)了優(yōu)化空間分析公司Teem，2019年收購(gòu)了空間移動(dòng)分析公司Euclid。推出Powered by We服務(wù)，為企業(yè)提供空間利用咨詢服務(wù)。

WeWork的問(wèn)題在于擴(kuò)張與模式優(yōu)化的階段錯(cuò)位。當(dāng)WeWork從重社區(qū)到意識(shí)到需要補(bǔ)齊精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，開(kāi)始大舉收購(gòu)科技公司時(shí)，規(guī)模上的高速擴(kuò)張?jiān)缫验_(kāi)始了。WeWork在資本挾持下短期內(nèi)過(guò)度追求規(guī)模，而犧牲了商業(yè)核心能力的構(gòu)建，并沒(méi)有真正形成一套高效的運(yùn)營(yíng)方案。

“從選址到設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)管理，這個(gè)鏈條會(huì)比較長(zhǎng)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有效率提升的空間。作為服務(wù)公司，能把整個(gè)鏈條都做好并不容易，需要很強(qiáng)悍的團(tuán)隊(duì)、超強(qiáng)的執(zhí)行力。”王曉魯說(shuō)道。

夢(mèng)想加則從成立第一天開(kāi)始，就把重點(diǎn)放在空間的管理效率提升和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)上。

夢(mèng)想加在正式進(jìn)入聯(lián)合辦公領(lǐng)域之初，團(tuán)隊(duì)首先專注于智能門(mén)禁的設(shè)計(jì)，并由此而衍生出一套完整且先進(jìn)的辦公智能管理系統(tǒng)，比如對(duì)辦公空間的智能化管理、對(duì)所有辦公設(shè)備的協(xié)同管理等等，入駐的企業(yè)可以在這里感受到高效的管理。這套系統(tǒng)完全是夢(mèng)想加自己開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，這也成為后來(lái)夢(mèng)想加可以快速擴(kuò)張的根基。目前，在夢(mèng)想加還有近一半的人員是專門(mén)從事產(chǎn)品研發(fā)，利用各種新技術(shù)不斷改善辦公的體驗(yàn)，提升運(yùn)營(yíng)效率。

據(jù)了解，夢(mèng)想加的辦公空間里，平均2000平米只需要一個(gè)運(yùn)營(yíng)管理人員，科學(xué)的運(yùn)營(yíng)管理體系是其可以低成本擴(kuò)張的保障。

這里有一個(gè)數(shù)據(jù)可以對(duì)比，WeWork招股說(shuō)明書(shū)上提到，WeWork每一個(gè)空間的盈利周期是12-24個(gè)月，而夢(mèng)想加通過(guò)更加精細(xì)化的管理、更加標(biāo)準(zhǔn)的流程，把這個(gè)周期縮短到6-12個(gè)月。夢(mèng)想加成熟運(yùn)營(yíng)空間的入駐率都超過(guò)95%，單店都是可以實(shí)現(xiàn)盈利的。其中今年新開(kāi)業(yè)的南京金融城空間，不到半年時(shí)間已經(jīng)達(dá)到82%的出租率，迅速打開(kāi)一個(gè)新市場(chǎng)并得到用戶認(rèn)可，也體現(xiàn)了夢(mèng)想加從產(chǎn)品到運(yùn)營(yíng)的綜合實(shí)力。

當(dāng)然，作為一家服務(wù)公司，專業(yè)性不僅體現(xiàn)在智能管理上，而是整個(gè)鏈條的專業(yè)。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：既要提高效率，又要提高品質(zhì)，夢(mèng)想加專門(mén)設(shè)計(jì)了一種無(wú)需黏膠的桌椅，這樣的桌椅可以讓辦公室裝修完即可入駐，同時(shí)又絕對(duì)環(huán)保。

“我們也有一個(gè)很完善的空間產(chǎn)品體系，今年5月份我們成為了亞洲第一個(gè)拿到WELL認(rèn)證的聯(lián)合辦公空間。”王曉魯對(duì)于這個(gè)有健康建筑領(lǐng)域“奧斯卡”之稱的WELL認(rèn)證頗為得意，“我們把這種國(guó)際健康標(biāo)準(zhǔn)納入到我們自己的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)中，在應(yīng)用到每一個(gè)場(chǎng)地里，所以我們的場(chǎng)地特別的健康。為了打造符合WELL認(rèn)證這一級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)的空間，我們?cè)谶x材、選型、空間的布局都做了大量的工作。”

從2015年開(kāi)始，夢(mèng)想加進(jìn)入到聯(lián)合辦公市場(chǎng)，對(duì)于規(guī)模的擴(kuò)張并不是很著急，而是找到傳統(tǒng)辦公可以改造的環(huán)節(jié)一個(gè)一個(gè)去突破，累積自己的核心能力，穩(wěn)扎穩(wěn)打。“今天我們?nèi)〉昧艘粋€(gè)領(lǐng)先的地位，未來(lái)還需要不斷持續(xù)投入更多，以保證這種領(lǐng)先。”在王曉魯看來(lái)，核心能力的領(lǐng)先，比規(guī)模的領(lǐng)先更有價(jià)值。

去年8月，在聯(lián)合辦公空間風(fēng)口開(kāi)始退潮的時(shí)候，夢(mèng)想加獲得由高瓴資本、General Atlantic美國(guó)泛大西洋投資集團(tuán)領(lǐng)投，愉悅資本、鷗翎投資（Ocean Link）、M31資本、險(xiǎn)峰長(zhǎng)青跟投的1.2億美金C輪融資。此輪融資，創(chuàng)造國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公及辦公服務(wù)行業(yè)最大單筆融資記錄，夢(mèng)想加也成為當(dāng)時(shí)辦公服務(wù)領(lǐng)域唯一完成C輪融資的品牌。王曉魯一直強(qiáng)調(diào)不盈利的擴(kuò)張都是徒勞，所以可以憑借相對(duì)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)在這一輪勝出，“打鐵還需自身硬，最重要的是一個(gè)很健康的，可以復(fù)制的商業(yè)模式。”

今年，在打好基礎(chǔ)之后的夢(mèng)想加稍稍提速，在北京、成都之外，擴(kuò)張了4個(gè)新城市：上海、南京、杭州、西安。王曉魯透露，接下來(lái)并不會(huì)再急于擴(kuò)張新城市，而是在這幾個(gè)城市加強(qiáng)密度，把每一個(gè)城市做好，再做下一步的打算。

夢(mèng)想加在把各個(gè)環(huán)節(jié)打通、吃透之后，這就成為其核心競(jìng)爭(zhēng)力。而這種能力可以被無(wú)限放大、復(fù)制。

比如，可以把模式做輕，為企業(yè)進(jìn)行定制服務(wù)，包括空間的尋址、設(shè)計(jì)、營(yíng)建到智能系統(tǒng)，再到運(yùn)營(yíng)服務(wù)。到目前為止，夢(mèng)想加先后向華潤(rùn)潤(rùn)加速、龍湖集團(tuán)、鉑濤集團(tuán)、騰訊眾創(chuàng)空間等企業(yè)輸出智能辦公整體解決方案，并為順豐速運(yùn)、十二棟文化、西瓜創(chuàng)客等企業(yè)提供整體辦公定制服務(wù)。

此外，也可以把這種能力做得更重，“如果我們對(duì)某個(gè)項(xiàng)目特別有信心，甚至有可能把樓買(mǎi)下來(lái)，全部自己去運(yùn)營(yíng)。”

可輕可重，只要具備了基礎(chǔ)能力，夢(mèng)想加擴(kuò)展的空間也就更大。這或許是其可以在行業(yè)退潮時(shí)獲得大筆融資的原因所在吧。

【結(jié)束語(yǔ)】

WeWork 的IPO失敗，并不是一個(gè)行業(yè)的句號(hào)，只是一個(gè)逗號(hào)。WeWork開(kāi)始煉內(nèi)功，也標(biāo)志著行業(yè)擠掉泡沫，回歸商業(yè)本質(zhì)。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，將圍繞核心能力展開(kāi)，而非是規(guī)模、估值一系列虛的指標(biāo)。

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