“我準備在北京買套大房子”。

拿到750萬的諾貝爾文學獎金后，作家莫言盯上了北京樓市。

但他很快就打了退堂鼓，“有人提醒我說也買不了多大的房子，5萬多元一平方米，750萬元也就是120多平方米?！?/p>

居者有其屋，是中國人的傳統(tǒng)觀念，莫言也概莫能外——假如莫言調調頭，轉而瞄準5-8折的法拍房，也許他就不會這么為難了。

今年雙11，天貓上線了1萬套特價房，最低5-6折，以法拍房居多。幾個月前，一套在此成交的杭州名校學區(qū)房法拍房，成交價足足比評估價低了401萬元，相比市場價幾乎打了六折。

價格低、不限購，OMG，買它買它買它，似乎才是唯一正確的姿勢。但“餡餅”之后也有“陷阱”，債務關系難理清、惡意租賃難交付、房產過戶多阻礙、稅費欠費有套路，等等，諸多風險和套路如影隨形。

如何吃下“餡餅”，避開“陷阱”？萬億法拍房市場等待破局。

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“餡餅”還是“陷阱”？

有人熱衷于打折剁手，還有人撿漏六折剁房。

低至五六折，常年七八折的法拍房，全稱法院拍賣房產，指的是被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。

• 老劉失業(yè)，無力償還房貸，房子被銀行收回拍賣償還房貸；
• 張老板開了一家公司，經營不善關門大吉，公司名下房產拿來拍賣還債；
• 張局長貪污受賄，購買多處房產，被法院拍賣，追繳違法所得等等。

上述幾個虛構案例，基本上交代了法拍房的幾大來源。

通常來說，“法拍房”起拍價不得低于評估價或市價的70%；再次拍賣起拍價降價幅度不得超過前次拍賣價的20%。

舉個例子，評估千萬的房子，起拍價最低可達700萬元，假如首拍流拍，再次拍賣的起拍價最低可達560萬元。

如此誘人的法拍房，對于小白們來說，卻難以輕易“入口”。

“既要考慮債權風險，還要考量抵押房產質量，以及債務人是否愿意配合，等等”，曾經處置過數(shù)百套法拍房房產的杭州灃峪資產管理有限公司（以下簡稱灃峪資管）董事長胡雙告訴《財經故事薈》。

據(jù)胡雙介紹，法拍房的風險涉及到方方面面。

第一重風險，多頭債權。

房產淪落到拍賣環(huán)節(jié)的欠債房主，通常資不抵債，也有一房二賣、多賣的風險。

比如，債務人在房產拍賣同時，又私下售予他人等等。此外，原業(yè)主可能涉足高利貸、民間借貸等，一旦遭遇野蠻催債人，導致后期入住不暢，備受干擾。

第二重風險，抵押房產風險。房產是否足值，是否存在質量瑕疵等等。

比如，某法拍學區(qū)房，原業(yè)主已經占了學位，學區(qū)功能不再，導致房產價值大幅貶值，等等，都是風險。

是否為“兇宅”？

去年年底，杭州毛女士拍下一套百萬法拍房后，后悔不迭，鬧到法院要求撤銷拍賣，原因是這套房子里曾有人自然死亡。

而法院認為，該戶主為自然死亡，不屬于法拍房必須披露的內容，駁回了毛女士的要求。最終，悔拍的毛女士，損失了5萬元法拍房保證金。

第三，是否存在無法過戶風險。

法拍房是否取得房產證、土地證；房主是否失聯(lián)等，比如有些房主身涉刑事案件，不能如約辦理過戶等；單位住房涉嫌經濟糾紛，被法院查封拍賣，后期難以辦理過戶，等等。

第四，天價稅費等風險。

今年7月，鄭州楊女士以230萬的起拍價拿下一套法拍房，房價為市場價七折。過戶時發(fā)現(xiàn)，該房產曾在2015年辦理過直系親屬贈予，彼時贈予價僅為500元，兩次房價差額巨大，導致此次房產稅費高達46萬元。

第五，債務人是否配合，是否存在惡意租賃等。

有的債務人為了對抗法院拍賣其房產，會通過簽訂長期低價租賃合同，惡意對抗拍賣。

成都楊先生過戶法拍房時發(fā)現(xiàn)，原房東已將房子出租了19年。根據(jù)租賃不破買賣的原則，后期楊先生遲遲無法入住。

曾有統(tǒng)計顯示，全國10%-15%的法拍房存在清場隱患，即拍賣的房子里有人居住，不配合搬離等。

因此，盡管不限購、高性價比等種種利好在前，但對于非專業(yè)的小白剛需購房者以及房產投資客來說，要順利吃到“餡餅”并非易事。

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砝碼拍的解題之道

要避開“陷阱”，吃到“餡餅”，就要消除法拍房信息的不對稱性，洞察法拍房全貌，從而規(guī)避風險。專業(yè)機構的服務，就變成了必選項。

參與處置過價值數(shù)億元法拍房的灃峪資管，是這一領域的“老司機”。過去兩年，灃峪資管曾經從不同金融機構，收購以住宅為抵押物的不良債權，進行處置變現(xiàn)。

其業(yè)務觸角，已經深入到北京、武漢、西安、廈門、鄭州、廣州、重慶等全國多個新一線城市，處置的相關不良資產高達10億量級，其中八成進入法院拍賣環(huán)節(jié)。

灃峪資管由此練就了“火眼金睛”，在深水區(qū)的法拍房市場，可以一眼洞穿到水底。

這樣的專業(yè)性，在其剛剛處置過的一個案例中顯山露水——通常來說，對于斷供的抵押房產，銀行處置變現(xiàn)的周期長達6-18個月，但砝碼拍團隊僅僅用了6天。

2019年11月，灃峪資管受讓一筆某金融機構債權，作為抵押物的房產位于湖北省武漢市。

購得債權后，灃峪資管處置團隊積極推動抵押物出售。11月3日，意愿買房人出現(xiàn)。

按照慣例，買房人將房款匯入中介機構，待房產交易完成后，再由中介機構將房款匯入債權人賬戶，以償還債務人債務，但由于買方與中介互不信任，最終選擇原始的現(xiàn)金交易方式。

面對如此棘手的情況，灃峪資管設置了完備的預案。11月6日上午10時，買房人提著現(xiàn)金與債務人、中介、灃峪資管工作人員到達不動產登記中心。基于灃峪資管處置團隊的提前介入，各方資料準備充足。

半個小時內，各方順利完成了房屋解除抵押、交辦過戶、面交房款、繳納契稅等各項手續(xù)。

面對債務人、債權人、購房者的差異化訴求，灃峪資管協(xié)調各個利益主體，建立多方認可的方案，既實現(xiàn)了交易安全和債權人利益，也兼顧了買房人和債務人的利益和需求，消除交易風險，實現(xiàn)多方共贏。

現(xiàn)在，灃峪資管打算把其專業(yè)豐富的應對經驗，靈活多變的處置能力，安全可靠的風控能力，開放共享，一攬子輸出給萬億法拍房市場。

承擔這一重任的是其剛剛孵化的“砝碼拍”。

要潛入“深水”，水性必須過關。砝碼拍團隊中，不乏來自知名金融機構背景的資深資產管理團隊，以及專攻法拍房領域的本地化的律師團隊等。

砝碼拍的角色，是法拍房市場游刃有余的連接者、賦能者，可以實現(xiàn)債務人、債權人、賣房者的利益共贏。

對于銀行等債權人來說，砝碼拍可以助力其把不良資產、壞賬爛帳早日變現(xiàn)清償；而對于債務人來說，砝碼拍團隊可以通過靈活專業(yè)的處置手段，助其早日脫離債務泥潭，盡量避免成為失信的老賴；對于剛需購房者和投資客來說，砝碼拍團隊可以為其提供全流程的管家式服務，讓其避開陷阱，吃到“餡餅”。

具體而言，針對青睞法拍房市場的購房者，砝碼拍可以提供覆蓋前中后期的一攬子的服務。

在前期，通過設置在本地化的專業(yè)團隊，砝碼拍提供現(xiàn)場調查、走訪，并通過房齡、物業(yè)、鄰居、法院、債務人等各方，盡可能了解房屋的全面情況及潛在質量問題；摸排債務人基本情況，包括債務金額、經營情況、還款能力、還款意愿、潛在風險等，排查惡意租賃等情況，并形成專業(yè)意見告知購房者。

提供法拍流程指導。法拍房競拍流程不同于普通二手房買賣，流程復雜，專業(yè)門檻高，砝碼拍團隊可以為購房者提供全流程的專業(yè)輔助服務，覆蓋競拍、過戶、金融服務等流程。

此外，針對天價過戶費等特定痛點和風險，砝碼拍團隊能夠通過盡職調查及時規(guī)避，并計算出相關過戶費用，給予買房人參考意見，最大限度減少買房人的購買成本，降低買房風險。

“我們提供的是全流程、全方位的管家式服務”，胡雙如此定性。接受采訪完當天，他正準備趕往鄭州分公司，如今砝碼拍團隊的分公司已經覆蓋全國多個新一線城市，“這種大額交易，還是需要專業(yè)的線下團隊來服務”。

下一步，胡雙甚至打算為買家提供定制化的服務。比如，買主可以提前錨定價位、位置、學區(qū)、交通等區(qū)間條件，而砝碼拍可以從需求出發(fā)，在市場上尋找符合條件的法拍房。

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解局萬億市場

砝碼拍專注的這塊市場，盤子到底有多大？胡雙的初步估算是“萬億級別”。

數(shù)據(jù)顯示，2013年法拍房產線上掛拍金額僅為148億，到了2018年，全國法拍房掛拍數(shù)量達到47萬套，金額突破1.26萬億，成交139737套，報名參拍人數(shù)達到150萬。

短短5年時間，掛拍金額增長近百倍，成交率也從13%增長到38%。

數(shù)據(jù)高增長背后，是政策法規(guī)和金融環(huán)境的雙向推動。

一方面，最高人民法院持續(xù)推動網(wǎng)絡司法拍賣有序進行；另一方面，隨著金融監(jiān)管收緊，經濟形勢放緩，銀行持有的違約債務的抵押物，將陸續(xù)通過司法拍賣進入市場流通。

而從需求方來說，經濟放緩，股市不振、房市限購、P2P全面清場之下，多年來淤積的民間財富急尋投資之道，不限購、有折扣的法拍房進入了投資人的視野。

胡雙團隊曾經服務過一位來自江蘇的投資客。此人過去從事工程業(yè)務，家底豐厚，如今把法拍房作為了主要投資渠道。前段剛剛在武漢購入了一套法拍江景房，成交價為850萬元，僅為市場價的75%左右。

“這在武漢屬于頂級豪宅了，但對于大部分武漢購房者來說總價過高，就給了外地投資客撿漏的機會”，胡雙透露，目前這些投資客主要看好人口基數(shù)大、人口凈流入的新一線城市，比如武漢、重慶、西安等等。

阿里拍賣發(fā)布的報告顯示，2018年-2019年，四大一線城市一年來法拍房成交量增幅明顯。其中，上海、深圳成交量翻番。這在樓市調控嚴苛的去年，堪稱黑馬。

胡雙預測，未來這種高增長還將持續(xù)。

目前法拍房的市場滲透率僅為10%左右，2018年下半年，法拍房的參與率全國平均為0.2人報名/套，而法拍推廣力度較大的杭州為5.31人報名/套。如果全國市場都向杭州看齊，起碼還有超過20倍的增長空間。

這個高達萬億的市場，過去看似深不見底，貿然涉水，就是一場戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的探險。覬覦者一邊對美味“餡餅”垂涎不已，一邊對潛在“陷阱”心生懼意，導致整個法拍房市場的流動不夠通暢。

身為連接者、賦能者、服務者的砝碼拍，入場之后，消除信息不對稱，把一灘渾水變清渠。水清則活，潛在的20倍增長機會才有望真正釋放，萬億的商機紅利才機會得以變現(xiàn)。