“如果再不改錯，微博熱搜幫你上，不食言。”

1月底，脈脈平臺上多名認證為“蛋殼公寓員工”的用戶爆料稱，1月工資公司延遲到3月發放，2月只發北京市基本工資。

顯然，這一舉措激起了員工的不滿情緒。

半個月后，蛋殼喜提熱搜，緣由并非是延遲發放員工工資，而是因為惹上了其他的麻煩被深圳市住建局約談。

據云合數據監測，2月16日，“蛋殼公寓被約談”登上今日頭條熱搜。相關報道中寫到，蛋殼公寓“一邊拖欠著業主的房租不給，催促他們減免房租，另一邊卻對租客2月的房租照扣不誤！”

作為長租公寓的主要玩家，上個月剛剛完成IPO的蛋殼，在敲鐘的喜悅里沒能沉浸太久，一場疫情直接將其拽回了現實。現金流吃緊、依賴租金貸、盈利模式單一等內憂外患裹挾下，蛋殼一系列自救之舉，引得外界不得不重新審視蛋殼和長租公寓行業。

文：彬彬（熊出墨請注意）

問題重重

實際上，這件事已經鬧了有一段時間。

截至發稿前，黑貓投訴平臺上針對蛋殼公寓投訴共計5417件。其中，1月底就已有用戶發起集體投訴，表示“蛋殼并未約定支付房租”，并“接到蛋殼售后部門電話，被告知因疫情關系當季減少支付一個月房租”。

蛋殼官方提供的《2月份要求業主增加免租期的工作方案》指出，“為了應對本次疫情對公司經營造成的影響，公司現要求所有1月底和2月份支付租金的業主，在原有合同的基礎上，自2月份開始額外給予公司一定期限的免租期”，全國范圍內涉及業主數量超過7.2萬。

針對租客，蛋殼發布了《致蛋殼公寓租客的一封信》，提到針對武漢無法返程的租客，計劃返還一個月租金，其他城市租客結合實際情況返還。但蛋殼對返還租金的用途作了限制，可抵扣服務費、維修金、水電燃氣費用、非分期月付租金以及續租首付款等。

值得注意的是，免租這件事蛋殼并沒能做到雙向，要求業主免租的同時蛋殼還在向租客收租。

這種情況在業主投訴中并不少見。例如，一業主在黑貓投訴平臺上表示，蛋殼對免租期給出的理由是“小區限制返京人員入住，將為相關租客減免房租”。但業主咨詢后發現，小區未曾有相關限制，蛋殼也并未對租客作出減免房租的承諾。

“業主、租客兩頭吃”，在各大網絡投訴平臺、社交媒體，相關的投訴聲音仍在增加。據《中國經營報》報道，被深圳市住建局約談之前，2月4日，北京市住建委、東城區住建委和區市場監管局就一起約談了蛋殼公寓紫梧桐（北京）資產管理有限公司，蛋殼承諾將與業主協商，按合同支付租金。

陷入減租羅生門的同時，蛋殼還上線了新的續租優惠政策，疫情期間續租的租客在原有活動的基礎上再返50%（武漢地區返100%）月租金作為疫情補貼。但實際上按照長租公寓行業的慣例來看，返現50%的租金實際上已經超過了行業的平均利潤，甚至在某些黃金地段，公寓運營方會面臨著租金倒貼的問題。此做法被業界解讀意在通過續租優惠獲得短暫的現金流，緩解一時壓力的同時，也給租客、業主留下了隱患。

稍加總結，疫情之下，蛋殼的一系列“花式”操作可以歸為開源和節流兩大類。開源，鼓勵租客續租；延發工資、未按合同支付租金、增加免租期等均為節流措施。為此背負罵名，并被監管部門請去喝茶，蛋殼是否有什么難言之隱？

難言之隱

一個月前，蛋殼公寓成功赴美上市。按照常理，此時的蛋殼應該“不差錢”，沒必要把開源節流做得如此極端。但結合其自身經營狀態以及當前的特殊背景會發現，蛋殼這么做其實是沒有辦法的辦法。

首先，堅持走高速擴張之路，導致蛋殼一直欠缺穩健的現金流。

蛋殼公寓于2015年年初上線，當年年底公司運營數量為2434間。截至2019年第三季度末，公司運營公寓達到40.67萬間。也就是說，不到4年時間，蛋殼公寓規模擴張達166倍，復合年均增長率達360%。

2018年，蛋殼公寓執行董事長沈博陽曾公開表示，盈利不是蛋殼當前最重要的事情，抓住時間窗口做大規模更加重要。與之對應，2019年蛋殼的擴張速度再次加快。年初以2億美元收購杭州長租公寓品牌愛上租，新增蘇州、無錫、西安、重慶四座運營城市，并于第四季度正式向SEC遞交招股書。

伴隨狂奔，盈利似乎也變得越來越不重要，蛋殼的虧損缺口越擴越大。招股書顯示，2017年、2018和2019年前三季度，蛋殼凈利潤為-2.72億元、-13.7億元、-25.16億元。現金流狀況更加不容樂觀，分別為-1.15億元、-11.64億元、-16.29億元。蛋殼由此背上了“流血上市”的質疑。

疫情當前，木屋燒烤創始人隋政軍把現金流比作“一個人的血液”，平時看似不重要，但困難時期一定現金為王。擴張因為疫情踩了急剎，失速的蛋殼此時最亟需也最欠缺的就是穩健的現金流。

其次，對租金貸模式高度依賴，進一步放大了蛋殼的經營風險。

招股書顯示，2019年前三季度，通過租金貸模式獲取的租金預付款占到了蛋殼租金收入的80%。2017年和2018年對應的比例更高，分別達到90%和88%。

有業內人士指出，這意味著蛋殼已經超前預支了大筆資金。而這筆預支資金正是蛋殼的收入支柱。招股書顯示，蛋殼公司的收入主要由租金和服務費兩大部分構成，盈利方式相對單一。

租客從第三方金融機構貸款，分期償還房租，蛋殼則提前從金融機構獲得長期租金。租金貸的模式利于蛋殼規模擴張，但也埋下了資金透支的隱患。去年長租公寓行業出現的一波“暴雷”就是教訓，企業資金鏈斷裂，無法向房東支付租金，租客被趕出之后還要繼續償還分期貸款。

“暴雷潮”之后，住建部等六部門發文整頓規范市場秩序，明確指出租金收入中租金貸金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。

此外，蛋殼做得是長期的生意，經營節奏被疫情打亂。

長租公寓本身商業模式是經得起檢驗的，只不過，因為這是一門典型的長期生意，各玩家在具體經營過程中可能會因種種問題而崩盤。

根據招股書內容，蛋殼的長期規劃中，技術能力的提升和收入的多元化是兩大重點方向。技術可提高業務的智能化、自動化程度，降本提效的同時加速運轉；探索增值服務，收入多元化是扭虧為盈的必經之路。

但是，長期能力和優勢是基于前期的高投入，包括對房源、人員、數據等等方面的持續加注。蛋殼正處于重線下、重運營的打地基階段，公司盈利能力遠不及預期，疫情尚不確定何時能結束，為緩解經營壓力，蛋殼選擇對員工、業主和租客“下刀”。

出路在哪

蛋殼在此次疫情中暴露出的種種問題，外界很容易將鍋甩給長租公寓行業。

但在筆者看來，國內的長租公寓在政策和資本的利好下，在經歷過一輪洗牌后，已經進入新一輪的發展期，并不應與蛋殼劃等號。

一方面是房地產行業發展的必然階段，從2016年開始，國家對住房租賃企業的態度從鼓勵變成支持，實施租售并舉發展租賃市場。尤其2017年全國各地實施限購限貸政策后，進一步推動了租賃市場的發展，各種傳統地產行業和有實力的創新企業也開始深入參與其中。

另一方面是去年上半年的“暴雷潮”之后，長租公寓行業正在處于價值回歸階段。根據同策研究院發布的一組數據，從2017年2月到2019年3月，已經有20多家長租公寓品牌消失，行業野蠻生長已經接近尾聲，各行業玩家都開始進入到構建自身競爭壁壘的階段。

只因蛋殼這一個體事件就給整個行業扣上“有問題”的帽子，顯然是不合適的。

那么蛋殼應該怎么辦？

招股書顯示，2018年蛋殼公寓收入為26.75億元，同比增長307%；2019年前三季度收入為50億元，同比增長199%。

收入的增長與蛋殼運營的公寓數量直接掛鉤。簡單點說，租出去的房子變多了，租金收入更高了。

而與此同時，前面說到的租金貸問題也隨之更加突出。討論接下來的出路，蛋殼要做的第一點就是逐步擺脫對租金貸的依賴，回歸健康的經營模式。

租金貸的主要用途是加速擴張，若從源頭上切斷，造成的后果定是擴張速度的放緩。現在受疫情影響，擴張行動本身也已受限。但相較于融資拿地，回歸商業本身更為重要。蛋殼需盡可能保證目前手中的物業、資金正常循環，實現“慢慢來比較快”的效果，不依靠融資，先跑通商業模式才是第一需求。

第二點，從野蠻生長向精耕細作進階，更多去深挖和精細化運營。

擴張步伐收縮，收入隨之減少，所以蛋殼必須通過其他辦法來穩住營收。根據蛋殼公布的數據，2019年前三季度，已租出公寓的平均月收入為2155元，同比減少11%；平均每間公寓的出租成本，同比降幅為6%。有分析稱，“平均月收入下降速度超過成本下降速度，是蛋殼公寓在盈利方面的主要困境。”

增加收入，降低成本，一增一降靠的正是精耕細作。

參照國外市場，成立于1969年的ERQ是美國最大的長租公寓運營商，1991年上市之后ERQ經歷一段時間的快速擴張，隨后轉向收縮戰略。收縮初期，收入和利潤雙雙下滑，而后由于租金上漲和運營能力提升，ERQ盈利大增。一方面，ERQ聚焦核心區域物業，優化資產組合；另一方面，ERQ提供多樣的增值服務，覆蓋租客整個租賃生命周期。

所以，租后的服務應是國內長租公寓運營商發力點之一。有業內人士表示，“租金為本+服務為王”的經營模式未來發展潛力巨大。基于租房業務，蛋殼也做了不少增值規劃，還定下了“努力成為用戶首選的一站式生活方式平臺”的目標。

最后需要明確的是，疫情影響的不止是蛋殼一家，而是整個行業。

“做英雄還是做狗熊”，是眼下各行各業，每家企業都繞不開的直擊靈魂的問題。企業主必須審慎做出選擇，因為他們的決定將對員工的生活造成直接影響。與此同時，企業也必須應對因此而招致的一系列連帶反應。

有人手撕員工申請無薪工作的聯名信，做了英雄，收獲一片叫好。有人接受員工工資減半請求，成了狗熊，陷入爭議之中。蛋殼公寓延發工資、單方面要求業主減免租金，同樣是選擇后者，其做法更為極端。

蛋殼能否借此贏得生存機會尚不得知，可公信力的流失已成事實，疫情過后是否會將更加艱難，一切都將取決于其自身的表現了。

本文來自“熊出墨請注意”，文：彬彬，轉載請聯系原作者獲取授權