摘要： 從公司自1月30日推行免租策略開始之后4—5天，公寓高層才從一線員工那里了解到問題所在，矛盾產(chǎn)生的根源在公司內(nèi)部暴露出來。

蛋殼驚慌失措

危機(jī)解除了嗎？

導(dǎo)火索始于“免租”，疫情初期階段，房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)被裹挾到這場“免租”運(yùn)動(dòng)當(dāng)中，不管是出于真心慈善減免，還是咬牙流血跟進(jìn)，或是贏得一次美譽(yù)。

但是，這一“善舉”到了蛋殼公寓這里，出問題了。

作為分散式長租公寓的代表品牌，蛋殼身后是近20萬小業(yè)主房東，蛋殼的免租計(jì)劃是要先說服這20萬房東們免租讓利一個(gè)月給租客，與蛋殼協(xié)商共度難關(guān)。

可是，房東們不答應(yīng)。

矛盾就此爆發(fā)，為避免損失，個(gè)別房東繞過蛋殼對租客進(jìn)行驅(qū)趕，租戶對蛋殼怨聲載道，矛盾進(jìn)一步升級(jí)。

40天過后，負(fù)面輿論已稍有緩和，但蛋殼的危機(jī)仍然未徹底解除。

一次初衷良好的“善舉”，為何引發(fā)之后逆天的波浪？

“最開始溝通不暢。”蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶，從公司自1月30日推行免租策略開始之后4—5天，公寓高層才從一線員工那里了解到問題所在，矛盾產(chǎn)生的根源這才開始在公司內(nèi)部暴露出來。

蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶，1月22日高管團(tuán)隊(duì)從美國回來時(shí)，就已經(jīng)意識(shí)到疫情的嚴(yán)重性，并籌備了應(yīng)急工作小組，回國之后馬上推出策略，派發(fā)任務(wù)要求一線業(yè)務(wù)人員分批與房東溝通協(xié)商免租。但疫情期間，大部分員工都在家里，心情焦慮，又加上客服溝通使用的是個(gè)人手機(jī)，話術(shù)因?yàn)闆]有監(jiān)控存在一定不規(guī)范性。

蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，平常客服在公司做外呼，會(huì)有外呼設(shè)備，公司會(huì)監(jiān)控業(yè)務(wù)員與房東、租客溝通的過程，對溝通質(zhì)量也有把控。

當(dāng)矛盾最開始爆發(fā)時(shí)，房東和租戶選擇通過蛋殼的400電話投訴，但400電話只有在京人員可操作，接起率只有不到20%，溝通渠道不暢進(jìn)一步加劇了蛋殼與房東和租客的矛盾。

這場危機(jī)到底是如何產(chǎn)生的？矛盾發(fā)生一個(gè)月之后，房東、租客、蛋殼之間的糾紛，被擱置了還是徹底解除了？在這其中，是誰做出了妥協(xié)？一直“失語”的蛋殼內(nèi)部人如何審視這次危機(jī)？

歷時(shí)兩周，采訪了房東、租戶、內(nèi)部員工、蛋殼官方、第三方從業(yè)者等角色，試圖還原這場歷時(shí)40天的“免租門”紛爭原貌。

房東們“妥協(xié)”了嗎？

“今天來電話說正常了，以后租金正常支付，前期發(fā)的解約函作廢。”2月26日，在蛋殼房東群內(nèi)，一位杭州的房東評(píng)論，蛋殼公寓如今的做法“真是像兒戲一般”。

2月21日晚間，有房東稱收到了蛋殼公寓支付的租金。在此之前，房東們最在意的就是能否按時(shí)從委托方蛋殼公寓那里收到租金。

眼下，有些尚未收到租金的房東，在經(jīng)歷近半個(gè)月與蛋殼公寓的糾纏之后準(zhǔn)備“妥協(xié)”：“我在想要不要免半個(gè)月，好收租金的呢。”

蛋殼杭州的房東大偉表示，其實(shí)早在疫情爆發(fā)之前，蛋殼公寓就已未按照合同按時(shí)支付租金，截至目前，蛋殼已拖欠兩個(gè)月房租，什么時(shí)候能收回房租仍是未知數(shù)。

但另一方面，蛋殼對于拖欠房東租金一事，卻另有解釋。

蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，拖欠房東兩個(gè)月的房租的這種情況不可能存在，除非是在走解約協(xié)議，要么就是房東的銀行卡號(hào)出現(xiàn)了問題。

而對于拖欠其他房東的租金，蛋殼公寓方面稱，根據(jù)蛋殼公寓與房東的合作模式，蛋殼給到房東的租金是預(yù)付租金，是未來三個(gè)月的租金，因此不存在蛋殼公寓拖欠房東之前租金的可能性。

未收到租金的房東，何時(shí)才能收到租金？蛋殼公寓表示，按照合同約定，蛋殼公寓的付租期限為在付款日起15個(gè)工作日內(nèi)支付房租，由于每個(gè)房東的收款日期不一樣，因此，若房東沒有收到租金，可能是因?yàn)楦犊钪芷诘膯栴}。

“我們不會(huì)違約，也會(huì)按照合同的約定去給業(yè)主支付房租的。”蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，所有的款項(xiàng)都已經(jīng)在2月21日開始打款，現(xiàn)在沒有一起真實(shí)的違約情況發(fā)生。

不過，房東與蛋殼直接的爭議并沒有在2月21日打款日停止。

就在2月26日晚間，一位名為陽光soleil的網(wǎng)友表示，蛋殼公寓已經(jīng)逾期15天未支付房東房租，且強(qiáng)制給房東免除一個(gè)月房租。

房東與蛋殼公寓之間的租金爭議發(fā)生在2月初，不少房東與租客表示，從2月4日開始，陸續(xù)接到蛋殼公寓的電話或短信通知。

不少房東和租客反應(yīng)，疫情期間蛋殼公寓一方面以疫情的“不可抗力”為由，強(qiáng)制房東免租金無責(zé)解約；另一方面卻對租客房租照收不誤，甚至要求部分租客換租；而真正房租合同已到期的租客，想要退房，卻非常困難。

在一個(gè)近500多人蛋殼公寓微信維權(quán)群內(nèi)，多位房東稱，變更合同，申請退租等所有流程均要通過蛋殼公寓后臺(tái)操作，但申請能否通過完全取決于蛋殼。

房東楊葉在2018年將一套近80平的房子以四千多元的價(jià)格委托給蛋殼公寓，簽約期限為3年。

但在1月30日，楊葉沒收到房租，反倒接到了蛋殼工作人員2個(gè)要求，“第一次是說強(qiáng)制免租期1個(gè)月以上。第二次說，您看您這房子一直不賺錢，咱們無責(zé)解約吧。沒操作，就是不打款。”

對于蛋殼公寓提出的要求，楊葉并不同意，于是，在2月15日，楊葉便收到了蛋殼發(fā)來的無責(zé)解約法務(wù)函。

楊葉認(rèn)為蛋殼公寓其實(shí)是想以“不可抗力”解除合同。

不過，獨(dú)立評(píng)論員周正國認(rèn)為，這次疫情原則上可以算不可抗力，損失是既成事實(shí)，未來可能損失是否算不可抗力還是情事變更要看具體情景判斷，不能借口借機(jī)隨意變更合同價(jià)格。

另外，周正國表示，一般的可能損失的風(fēng)險(xiǎn)，算正常的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不能免責(zé)，要由企業(yè)自己承擔(dān)。

房東楊葉坦言，當(dāng)初把房子委托給蛋殼公寓，一是圖省事，二是因?yàn)榈皻そo出的租金要比自如高出200元。但經(jīng)過此事之后，楊葉稱再也不會(huì)將房子交給二房東搭理。

杭州房東大偉有著與楊葉類似的遭遇。大偉稱，自己將一套89平米的精裝小三居以2800的價(jià)格委托給蛋殼公寓，蛋殼公寓以4600的價(jià)格出租給租客，但截至目前，蛋殼公寓已拖欠了兩個(gè)月的租金。

“前兩天，（蛋殼公寓）打電話告訴我說要免期（租金）15天，然后再給我打房租。”

大偉稱房子是貸款買的，租金本就是為了支付房貸，但現(xiàn)在蛋殼不給租金，自己相當(dāng)于少了一部分經(jīng)濟(jì)來源，加之受疫情影響，薪資收入下降，整個(gè)經(jīng)濟(jì)情況也并不樂觀。

“就這樣拖著，也沒說什么時(shí)候會(huì)給我打這個(gè)錢。”大偉說，“我準(zhǔn)備等疫情結(jié)束就把房子收回來。”

“二房東太不靠譜了，坑死了。”大偉失望了。

不過，2月27日，大偉告知，已經(jīng)收到1月份的房租，但2月份的仍未收到。

“他們改了在APP里的付款日期，現(xiàn)在顯示是3月6日，實(shí)際應(yīng)該是2月15日。”大偉說，2月份的房租要等到3月15日打。

成都的房東向南也有類似經(jīng)歷，他回憶，2月3日，蛋殼公寓聯(lián)系自己希望能夠免租一個(gè)月，但鑒于房子是滿租狀態(tài)，他便拒絕了；2月16日，蛋殼公寓再次來電，又提免租的事，向南依舊拒絕，并告知蛋殼公寓如果到期不付款，就法庭見。

“對方表示會(huì)爭取付款，但然后就再也沒有然后了。”

“他連續(xù)兩次通知我免租，我很擔(dān)心，群里面很多房東都沒收到款。”向南對于能否按時(shí)收到租金表示擔(dān)憂。

蛋殼自此次疫情期間，到底有沒有發(fā)起無責(zé)解約？

“其實(shí)，我們跟業(yè)主解約都是基于一個(gè)商業(yè)合同的行為。”蛋殼公寓相關(guān)人士解釋稱，當(dāng)房東換工作，出國，結(jié)婚等問題時(shí)，可以隨時(shí)跟蛋殼公寓提出解約。

同時(shí)，也會(huì)有蛋殼公寓跟房東主動(dòng)提出解約的情況，比如，動(dòng)物園周圍的房子出租價(jià)格非常高，但動(dòng)物園搬遷了，房子的租金就租不上去了，空置率很高；又比如，一個(gè)小區(qū)周圍原本沒有垃圾場，滿足率特別高，當(dāng)旁邊突然多了一個(gè)垃圾場、醫(yī)院、或高壓電時(shí)，小區(qū)沒人住了，此時(shí)，房屋的情況與收房時(shí)的情況完全不一樣了，基于各種各樣的情況，蛋殼公寓就會(huì)主動(dòng)解約。

“我覺得主要是市場變化，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候他的出租情況與那個(gè)時(shí)候（蛋殼公寓與業(yè)主簽訂合同時(shí)）會(huì)有很大的變化，作為企業(yè)確實(shí)不可能長期虧本運(yùn)營。”蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人直言。

而對于因?yàn)榉繓|與蛋殼公寓解約，被迫不得不換租的租客，蛋殼公寓表示，這種情況屬于極少數(shù)。在租客換租時(shí)，蛋殼公寓也會(huì)給到最大力度的換租優(yōu)惠，管家也會(huì)幫忙搬家，提供搬家費(fèi)，同時(shí)給到租客服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼。

對此，多位租客表示，雖然蛋殼給出了上述優(yōu)惠，但需要延長一年的合同期限。

房東與蛋殼堅(jiān)持不下，接下來蛋殼推出的租金分期支付，將這次矛盾進(jìn)一步激化。

一位蛋殼公寓的房東表示，自蛋殼公寓強(qiáng)制房東免租金及無責(zé)解約之后，關(guān)于如何向房東繳納租金等方案就一直在變。房東們最不能接受的是，蛋殼公寓竟以短信的方式告知房東，此后，每個(gè)月房租或?qū)⒎?2期返還。

但對于一個(gè)月租金分12期返還的信息，蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人予以否認(rèn)，稱這并非蛋殼公寓發(fā)出的信息，如果是蛋殼公寓內(nèi)部發(fā)出的，信息開頭會(huì)顯示“蛋殼公寓”的字樣，但該條信息開頭并沒有相關(guān)字樣。

一位不愿具名的蛋殼內(nèi)部員工稱，上述短信有人說可能是真的，也有人說是假的，但目前很多房東都采取了分期（收款）的方式，其中2月份的房租，最高可分為24期。

在房東與蛋殼公寓僵持不下的40天里，租客處境如何？

陷入窘境的租客

“我們房東收到錢了”，“我房東沒找我”，2月26日，在北京蛋殼維權(quán)小分隊(duì)的微信群內(nèi)，有租客分享最新消息。與此同時(shí)，在深圳蛋殼租戶討論小組內(nèi)，也有租客傳達(dá)出相似信息。兩個(gè)微信群內(nèi)此前一度擔(dān)心房東收不到錢趕人的焦慮氣氛，似乎得到些許緩解。

但一周之前，租客夾在房東和蛋殼的拉鋸戰(zhàn)中左右為難。

“我昨天回來已經(jīng)流落街頭了。”

2月21日，一位北京的蛋殼公寓租客在一個(gè)兩百人多人的維權(quán)群內(nèi)說：“蛋殼說讓回來搬家，才回來的，結(jié)果回來連小區(qū)都進(jìn)不去了。”

該租客稱，由于業(yè)主和蛋殼公寓談崩了，現(xiàn)在已經(jīng)無家可歸，最后只能住在蛋殼公寓安排的一個(gè)空房間里。

同在北京的蛋殼公寓租客王磊稱，2月14日，他正在上班時(shí)接到房東的電話。房東告訴王磊，因?yàn)榈皻す]有按時(shí)支付租金，因此按照與蛋殼公寓簽訂的合同，要在20號(hào)收回房子，要求王磊提前找房子搬家。

為此，王磊曾四次向蛋殼公寓打電話詢問，前三次蛋殼公寓稱正在和業(yè)主溝通，但到第四次，蛋殼公寓給出的回復(fù)是，如果房東真的趕人，再聯(lián)系蛋殼公寓。

2月19日，房東又打電話告訴王磊，說蛋殼公寓同意給她打房租，但是要等到三月份以后。

“蛋殼說讓我們放心住著，他們給解決，但是房東沒收到錢的話，我們就一直沒法確定蛋殼是不是真的解決了。”王磊對此表示擔(dān)心。

北京之外，深圳、上海地區(qū)的租客也與蛋殼公寓之間存在糾紛。

蛋殼公寓上海租客王洋稱，租的房子今年5月份才到期，但2月7日，房東上門告訴王洋，如果2月10日沒有收到蛋殼公寓的打款，就要換鎖，還計(jì)劃將王洋及其三名合租的室友“請”出去。

2月10日下午三點(diǎn)，房東再次上門，警告王洋：“如果蛋殼公寓5天內(nèi)不給他全額打一季度房租款，15號(hào)會(huì)換鎖，不讓我們進(jìn)入。”

王洋向蛋殼公寓管家詢問此事，尋求解決方案，管家先是表示已經(jīng)匯報(bào)給領(lǐng)導(dǎo)，但領(lǐng)導(dǎo)未給予回復(fù)。

2月12日下午，蛋殼公寓回復(fù)王洋，先正常住著，如果房東再次上門威脅，斷水?dāng)嚯姄Q鎖，租客可申請免責(zé)退租；如果蛋殼和房東解約，王洋可接受蛋殼公寓方面的安置，300以內(nèi)差價(jià)都可以申請。

2月16日，王洋的房東接到蛋殼方面電話，稱3月2日會(huì)打款。房東告訴王洋可以住到3月2日，但如果3月2日，房東若只收到蛋殼公寓兩個(gè)月的房租，王洋及室友又想繼續(xù)租住，則需要補(bǔ)給房東免租給蛋殼公寓一個(gè)月的房租，若王洋等人不接受此條件，就必須搬走。而房東也將和和蛋殼解約，并起訴蛋殼索要違約金（兩個(gè)月房租）。

“我打算今早脫離蛋殼。”王洋直言。

為此，王洋及室友還曾在疫情期，通過自己的關(guān)系以及房屋中介渠道找合適的新房源，并在找到合適的房子后，嘗試搬家。

不幸的是，在王洋搬家期間，他們卻被物業(yè)和志愿者轟出。

“現(xiàn)在房東接受了蛋殼的一個(gè)方案，分期付房租給房東，暫時(shí)穩(wěn)住了，但是我們還是打算盡快搬走。”王洋說。

在租客與蛋殼公寓簽訂的租賃合同未到期的情況下，房東是否直接有權(quán)要求租客搬走？

中國銀行法學(xué)研究會(huì)理事肖颯表示，業(yè)主（房東）與蛋殼僅是委托管理關(guān)系，業(yè)主（房東）與租戶才是租賃關(guān)系。在租戶已經(jīng)按照約定支付租金的前提下，即使是支付給蛋殼，法律上也視同支付給業(yè)主（房東）了，業(yè)主（房東）無權(quán)要求租戶騰房。

蛋殼公寓驚慌背后

本該是善舉的“免租”，最后還是傳導(dǎo)到租戶，讓租戶承擔(dān)，真是讓人唏噓。

在一開始推行“免租”的時(shí)候，蛋殼是否做過財(cái)務(wù)測算？還是一開始就打算讓房東和租戶間接承擔(dān)？蛋殼這次的危機(jī)是拿“善舉”辦了糊涂事嗎？解約背后是在借疫情故意處理低效資產(chǎn)嗎？

這40天，在蛋殼視角內(nèi)，他們做了哪些事？

蛋殼針對租客發(fā)放的“免租福利”最早可以追溯到2月3日，當(dāng)日，蛋殼對外稱針對因疫情無法返回武漢的租客返還一個(gè)月房租，其他地區(qū)視情況補(bǔ)貼，補(bǔ)貼將在3月2日后返還至蛋殼App的錢包中。

2月14日，蛋殼公寓在疫情期間上線了一個(gè)名為《蛋殼房東支持計(jì)劃》，稱疫情期間，房東要愛心支持一個(gè)月房租，希望房東給予支持。

房東有三種選擇方案，一是在合同期滿時(shí)，返還一個(gè)月房租；二是分期返還一個(gè)月房租；三是支持半個(gè)月免租期。

房東必須做出三選一，再也沒有其他選項(xiàng)嗎？

“如果房東三個(gè)選項(xiàng)都不同意的話，我們也預(yù)留了另一個(gè)入口，他可以來反饋這個(gè)問題。”蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

“我一直沒選，這三個(gè)方案都不是我主觀意愿，我為什么要選。”杭州一位房東稱：“很多房東都是這個(gè)邏輯。”

2月17日，蛋殼再次在其微信公眾號(hào)發(fā)文，一方面對此前強(qiáng)制房東解約，免租金的行為進(jìn)行澄清，另一方面針對新簽租客，在租租客，續(xù)租租客推出了相關(guān)福利，比如對續(xù)租租客首月立減50%月租金，3月再返50%月租金等。

然而，蛋殼的“善舉”并沒有贏得租客的信任。

“他是有限制條件的，租戶必須住滿一年，否則優(yōu)惠扣回。”蛋殼知情人士胡楊稱蛋殼此舉只是為了拴住老用戶，盡量減少退租人群，維持現(xiàn)金流。

部分在租租客表示，自己并無資質(zhì)申請相關(guān)補(bǔ)貼，原因在于在租租客獲得補(bǔ)貼的前提必須是——因疫情無法正常居住在蛋殼公寓的租客。

對此，咨詢蛋殼管家，管家稱租客在2月1日—2月10日已經(jīng)入住的，不能獲得補(bǔ)貼。

“太會(huì)玩文字游戲了，他（蛋殼公寓）任何一個(gè)針對于租戶的優(yōu)惠政策都是有目的性的。”蛋殼知情人士胡楊評(píng)價(jià)道。

胡楊稱，蛋殼公寓給租戶免租，是有條件的，武漢地區(qū)免一個(gè)月，非武漢地區(qū)10天，但免除的這些費(fèi)用只能用于租客以后居住過程的服務(wù)費(fèi)，維修費(fèi)等，且不能提現(xiàn)；另外，不再續(xù)租和退租的租戶不能享受折扣、福利。

“但房東一方，他們（蛋殼公寓）爭取的免租，就進(jìn)了自己的口袋。仔細(xì)想，是存在剪刀差的。”胡楊說。

置房東與租客簽訂的合約于不顧，深陷輿論漩渦，也要回籠現(xiàn)金流，蛋殼的處境真的危險(xiǎn)了嗎?

2月14日，京房子報(bào)道，蛋殼公寓主管公開表示，蛋殼公寓遇到了前所未有的危機(jī)。目前，蛋殼有60萬間房子（60萬為蛋殼負(fù)責(zé)人所提供數(shù)據(jù)），其中2/3空置，成本不降，空置率高，直接導(dǎo)致蛋殼公寓資金壓力增大。

為了防止資金流斷裂，蛋殼公寓不得不采取一系列措施，挽救現(xiàn)金流。

蛋殼公寓將房源分為三類，分別標(biāo)記為不同的顏色，即紅色、綠色、和黃色。其中，紅色代表難出租、無隔斷且虧損的房源；綠色代表好房源，一般為收房價(jià)格便宜，出租率高有賺錢的房子源；黃色房源則為盈虧平衡的房子。

打完標(biāo)簽之后，蛋殼公寓會(huì)根據(jù)不同的標(biāo)簽對房源進(jìn)行優(yōu)化，比如對虧損房源解約、與綠色房源房東強(qiáng)勢談判，爭取免租、黃色房源進(jìn)行保留等，而這些方案實(shí)施的結(jié)果就是當(dāng)下房東被強(qiáng)制解約、免租期和部分租客要求被退租。

知情人士夏雨透露，此前蛋殼公寓為求上市，無休止拿房，這些房源既包含了交通不便、地段不佳的劣質(zhì)房源，還包含有隔斷。

“地段不好的房子和拆隔斷的房子是不可能盈利的。”夏雨稱，如今遇到資金壓力，蛋殼公寓借著疫情的幌子，要把一部分不賺錢的房子刷掉。

蛋殼公寓的原計(jì)劃是先拿房擴(kuò)充規(guī)模，達(dá)到上市要求，并趁著年后的租賃旺季，將收來的房源出租消化。但沒想到，疫情的突然而至，令節(jié)后租賃需求驟減，蛋殼公寓的如意算盤落空了。

“就是資金鏈有壓力了，通過房東、租客這一系列操作，來緩解短期資金壓力。”長租公寓從業(yè)者宋毅直言，“解約空置率高的，拋掉一些低收益資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)配置。

蛋殼“免租門”以來的一系列操作，難道都是為了處置低效資產(chǎn)，緩解資金壓力嗎？

對于空置率，蛋殼相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為長租公寓行業(yè)，春節(jié)之后，是返程的高峰期，此階段蛋殼公寓的業(yè)務(wù)量能占到一年的三分之一，但今年受疫情影響，旺季沒有了。

此外，由于蛋殼公寓每年都會(huì)為旺季做諸多準(zhǔn)備，但疫情期間人們無法返程復(fù)工，蛋殼公寓的正常業(yè)務(wù)無法正常開展，加之年前是退租高峰期，因此，蛋殼公寓本身一定會(huì)有經(jīng)營壓力和生存壓力。

但這樣的問題不僅僅會(huì)發(fā)生在蛋殼一家，幾乎整個(gè)長租公寓行業(yè)都面臨這樣的挑戰(zhàn)，為什么站在此次輿論風(fēng)暴中的是蛋殼呢?

在這過山車般的40天里，蛋殼面臨的不只是外憂，還有內(nèi)患。

“我的天吶，蛋殼公寓竟然借國難機(jī)會(huì)，變相裁員，1月份的公司3月份發(fā)，技術(shù)部分絕大多數(shù)人節(jié)后不用來，2月只發(fā)北京市基本工資，有熟悉的大佬知道怎么舉報(bào)嗎？”1月29日，有蛋殼員工在脈脈職言上留言。

知情人士夏雨透露，春節(jié)過后沒幾天，蛋殼公寓的銷售部門、職能部門、以及行政有很多人都接到了團(tuán)隊(duì)主管甚至領(lǐng)導(dǎo)的微信語音通知，稱：因受肺炎疫情影響，如果想在家待崗的人，1月份的工資延遲到3月份發(fā)，2月份只發(fā)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的70%。3月10號(hào)發(fā)1月份和2月份的最低保障。二月份如果不入職，一月份工資不給發(fā)。

“還有一些人，2019年的年終獎(jiǎng)都沒有發(fā)，收房部門基本大部分待崗。”夏雨透露：“明眼人一看就看出來，這有可能要裁員，或者節(jié)省開支。”

2月25日，一位自稱是蛋殼三年老員工的網(wǎng)友發(fā)文稱，除工資被延遲發(fā)放之外，還收到了公司的辭退通知，讓其主動(dòng)離職。

然而蛋殼方面并不認(rèn)可脈脈上這些員工的說法。

“就是正常的人員流動(dòng)，調(diào)整比例應(yīng)該不會(huì)超過10%。”蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蛋殼公寓內(nèi)部人員的優(yōu)化，是一直在做的事情，而不是現(xiàn)階段臨時(shí)做的，平臺(tái)希望能與優(yōu)秀的人才一起成長。在這個(gè)過程中，不合適的員工就會(huì)被淘汰，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰不是短暫的事情，而是持續(xù)在進(jìn)行。蛋殼公寓很快將啟動(dòng)2020年校園招聘。”

但據(jù)蛋殼內(nèi)部員工透露，事實(shí)上，蛋殼公寓確實(shí)在裁員。

“很多之前不必要的崗位，要不轉(zhuǎn)崗，要不就裁掉，比如一些職能部門，或者說可以縮減的，有他沒他都一樣的，我覺得可能就是節(jié)流吧。”一位蛋殼內(nèi)部員工表示。

至此，在這場“免租門”里，房東、租客、內(nèi)部員工、蛋殼公寓四者各執(zhí)一詞，真實(shí)情況究竟如何，尚不得而知。

那么，在長租公寓行業(yè)中，蛋殼的問題究竟來源于自身，還是行業(yè)的模式之困？

蛋殼闖關(guān)40天，行業(yè)疫后將重新洗牌

疫情之下，蛋殼公寓“免租門”引發(fā)的危機(jī)或只是表象。

長租公寓從業(yè)者魏云認(rèn)為，蛋殼公寓時(shí)下的困境，受自身多方面因素影響，即“過度杠桿租金貸、擴(kuò)張過快導(dǎo)致房源質(zhì)量參差不齊+外部環(huán)境出租率+疫情”。

另一位業(yè)內(nèi)人士亦稱：“刀在廚師手上可以做出美味，在罪犯手上是兇器，不是刀的錯(cuò)，這是蛋殼自己的問題。”

“深遠(yuǎn)來看，也可能是蛋殼在資金鏈上的一個(gè)垂死掙扎，既有主觀的意識(shí)，也有客觀的環(huán)境因素。” 資深房地產(chǎn)評(píng)論人，諸葛找房運(yùn)營中心總經(jīng)理劉光宇說：“最大的問題就是運(yùn)營平臺(tái)失去了最本真的初心，失去了雙方的信任。”

劉光宇稱，從蛋殼近期負(fù)面纏身及租戶維權(quán)的信息來看，如今的蛋殼公寓是處于盲目擴(kuò)展的狀態(tài)，并游走在法律底線的邊緣。

另一名長租公寓創(chuàng)始人表示，忙于擴(kuò)張，急功近利導(dǎo)致資金流吃緊，或才是導(dǎo)致蛋殼公寓如今陷入窘境的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

蛋殼公寓是否為了突擊上市，盲目擴(kuò)張？

蛋殼公寓招股書顯示，從2015年成立截止2019年9月30日，蛋殼公寓共管理40.67萬間房，而截至2019年11月30日，這一數(shù)據(jù)達(dá)到了43.27萬間，也就是說，去年年底的這兩個(gè)月，蛋殼公寓新收了2.6萬間房。

規(guī)模極速擴(kuò)充的背后，是巨額的虧損，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元；2018年凈虧損13.69億元；2019年前9個(gè)月，凈虧損25.16億元。

一位從業(yè)多年的審計(jì)師說，通過蛋殼公寓披露的數(shù)據(jù)計(jì)算，在短期償債能力方面，蛋殼公寓2017年的流動(dòng)比率為0.41，2018年為0.69，這說明蛋殼公寓的流動(dòng)資產(chǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋流動(dòng)負(fù)債，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。

另外據(jù)蛋殼公寓招股書顯示，蛋殼公寓2017經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為﹣1.14億，2018年則為﹣11.64億，較上年大幅下降，這也透露了蛋殼公寓的經(jīng)營活動(dòng)中導(dǎo)致大幅現(xiàn)金虧空的信號(hào)。

負(fù)債累累，現(xiàn)金虧空，蛋殼公寓的經(jīng)營資金從何而來？

蛋殼公寓在招股書中稱，2017年，2018年和2019年前9月，蛋殼公寓分別有91.3％，75.8％和67.9％用戶使用了租金貸，貸款金額分別為9.376億元、21.270億元、31.570億元。顯然，租金貸成了蛋殼手中現(xiàn)金流的最大來源。

但值得一提的是，目前，受監(jiān)管影響，租金貸已是監(jiān)管部門的重點(diǎn)監(jiān)管對象，蛋殼公寓的重要資金來源勢必受到重創(chuàng)。

那么，蛋殼公寓爆發(fā)危機(jī)，與長租公寓的模式有關(guān)嗎？連續(xù)幾年來，長租公寓總是危機(jī)不斷，它還有存在的價(jià)值嗎？

劉光宇稱，長租公寓模式?jīng)]問題，但是做的人有問題，首先是觀念和認(rèn)識(shí)，大家還基本上處于掙快錢的邏輯，但長租公寓不可能像過去房地產(chǎn)那么賺錢；其次是服務(wù)問題；再次租賃市場還沒有健全和完善起來。

某長租公寓創(chuàng)始人羅修杰認(rèn)為，所有的商業(yè)模式都需要不斷調(diào)整，只要能夠解決痛點(diǎn)就一定有機(jī)會(huì)。

“這個(gè)行業(yè)需要大家的理解和支持才能夠發(fā)展下去，如果沒有這個(gè)行業(yè)，那租客和房東還會(huì)面對信息不對稱，服務(wù)不到位，黑中介之類的問題。”羅修杰直言。

而對于長租公寓這個(gè)行業(yè)，是否會(huì)隨著疫情期間大眾對其的信心消失而不再存在，多位業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)樾枨蟠嬖冢L租公寓行業(yè)不會(huì)死。

不過，這也并不意味著從業(yè)者們對長租公寓的生存就持有樂觀態(tài)度。

“這次肺炎結(jié)束后,又是大洗牌，很多家公寓可能陸續(xù)要退出，（長租公寓）本質(zhì)上就是一個(gè)二房東生意，利潤薄，今年難。”魏云說道。