在五一放假前的4月29日，北京市宣布公共衛生應急響應級別由一級降至二級，根據相關民宿短租平臺的數據顯示，第二天北京用戶關于民宿的預訂量同比暴漲500%，近省出游成為疫情緩解后回暖最快的市場。

苦熬了三個月的民宿行業，熬出頭了嗎？

民宿洗牌玩家退圈

“難，真的很難。”

番茄民宿的老板唐姐告訴懂懂筆記，五一小長假住宿火爆的背后，是民宿用旺季平價甚至降價流血換來的。而假期結束后，預訂量迅速回落，苦日子并沒有過去。

「到城郊風景優美的地方租幾間房子，裝修成自己喜歡的風格，做一個民宿老板，跟不同人打交道，總有能聊得來的朋友，這種詩和遠方的意境，太吸引人了。」記不清是在哪看到了這樣的文字，唐姐就這樣被打動了。但一入民宿業，她便發現眼前的茍且讓她比上班還要辛苦。

民宿業有兩種玩法，一種是走平民路線，就是公寓住宅改造的簡裝民宿，基本不動硬裝，只做軟裝。這種民宿可以比較節省前期投入，但賣不上價格，只能打價格戰。

另一種是走個性化（中高端）路線，用獨特的裝修風格展示民宿的魅力，甚至民宿自身就是一處風景，讓民宿自身的品質有了質的飛躍，這也成為當下民宿的主流。

唐姐的老公是一位小有名氣的設計師，他們的所有房源都是先生負責設計和安排裝修，她主理內務，房價要比周邊房源高出至少20%。

“因為會設計懂裝修，我們前期投入要比其它做民宿的低一些，我們主要做重慶的城市游，主打兩室或者一室的居家風格，花費也沒有景區的別墅民宿那么高，當時預計一個房源大約8個月就能收回前期裝修投入。”

唐姐告訴懂懂筆記，這個時間只是疫情前的考量，經此一疫，她已經很難估算回本時間了。

除了前期裝修，民宿的日常運營工作也把她搞得焦頭爛額，因為每個民宿都不是標準化陳設，有很多細節與清理工作，所有她沒有請第三方保潔公司，而是雇了專人進行打掃，每天還要自己親自動手。

民宿的成本包括房租、人員工資、水電煤氣、客房物品消耗、渠道傭金等，還有各種零碎的物品維修甚至門墻補漆。唐姐笑稱自己做民宿前，下班回家癱，做民宿后，成為了全能的機器管家。

然而并不是大多數人像她那樣具有隨性溫和的性格，還有一個懂設計裝修的老公。或看中民宿行業的所謂高收益，或是民宿情懷難以自禁，大批民宿老板近兩年殺入這個并不成熟的市場，結果在疫情中，或是資金鏈發生問題，或是產生了畏懼心理，民宿業退圈的情況層出不窮。

懂懂筆記發現，目前國內尚未出現一個專業的民宿轉讓平臺，并且房產中介也沒有進入這部分市場，大量民宿轉讓通過民宿老板間的信息渠道完成，消息面閉塞且地域化嚴重。

好幾位民宿老板告訴懂懂筆記，民宿作為重資產重運營的項目，需要較高的資金和運營能力，做不下去交學費的人很多，而疫情加速了這種行業洗牌。只是疫情阻攔下，很多民宿老板連“退圈”都找不到下家接盤。

“民宿經歷高速擴張后，接下來將面臨漫長的深耕期，”木鳥民宿CEO黃越告訴懂懂筆記，“疫情后不能說民宿行業遇冷了，而是洗牌換代的頻率加快了。民宿是一門生意，要全心全意的去經營，很多低品質房源，或者玩票與借熱潮投資的人會逐步退出。”

的確，多年前從莫干山興起的民宿風潮，正在逐漸顯露真實的景象，近幾年行業的不溫不火，在突然遭遇“黑天鵝”后，正在勸退大量失望的民宿主。

四折轉讓的民宿誰敢接？

2019年底，懂懂筆記的一位朋友因為想圓一個民宿夢，接洽了一位正在轉讓高檔民宿的民宿主。

這是一套位于北京近郊某成熟景區附近社區的二層疊拼別墅。這位民宿主僅房屋裝修和花園布置就投入了近500萬元，整套房在共享民宿平臺的日租報價就要2000元。但是因為資金需要，他想在去年12月底以300萬元轉手。

緊接著疫情來臨，民宿轉讓的事情就此擱置了。五一期間，民宿老板又將轉讓價格降低到200萬元，這個還有八年租約的高品質民宿，讓懂懂筆記和這位朋友都頗為動心。

然而做民宿已經六年的檸檬小樹民宿老板云姐，在交流中直接兜頭潑了一盆冷水。

“再好的民宿，你拿來也要重新修繕，這套房子的各種物料準備和成本，沒有30萬下不來，每年房子的運營成本少說要兩萬元，一天2000元的房租，就算一個月能夠租25天，一年也才60萬，你要近四年才能回本。實際上你根本租不滿那么多天數，恐怕你收回成本的時候，也是租期結束的時候了。”

云姐表示，如果喜歡投資民宿，不如拿這筆錢的大頭去做理財投資，拿小頭眾籌一個民宿，每年去玩一兩次過過癮就行了。“普通玩家最好不要碰民宿，回本周期是4~5年的上百萬投資，這個量級的資產投入，其實可以有許多其他選擇。”

不管是城市民宿還是景區民宿，前期的裝修與布置極為重要，也是民宿能否有賣點的重要因素，沒有獨特的裝修與內飾風格，民宿的價值便難以體現。

然而民宿前期裝修投資，少則幾十萬，多則上百萬，讓一些民宿投資者有了“偷工減料”的心思，在運營上的節省更讓民宿的品質大大降低，往往難以挨過市場的篩選。

“不算前兩個月停業，整個4月份，平均入住率也就30%左右，和去年同期比，下降了一大半，入住率得有50%以上我才能盈利，但不開能怎么辦，轉讓出去我賠得更多。”在北京密云古北水鎮景區，琪琪打造的民宿已經開業三年了，談起民宿生意，她顯得有點兒焦躁。

“這個雙臥疊院別墅簽了十五年的租約，房東當時有硬裝不是毛坯房，我們花在裝修與家具上的錢也有六十多萬了，疫情前那會兒，每天的租金在千元左右。”現如今，琪琪家放出的民宿房價只有600元，五一也不敢漲價。

琪琪告訴懂懂筆記，這個別墅區有超過一多半的房源都被用來做民宿了，但因為疫情影響，很多民宿老板對未來的行情不看好，開始紛紛低價轉讓。

“我們這里熬不住的有兩類人，一個是前期在銀行貸款或者借錢做民宿，現在資金鏈出問題了開始轉手；還有一類就是看民宿賺錢，又不舍得投入，最后把民宿砸自己手里的人。”

琪琪介紹，他們民宿圈子更愿意接手前一種民宿，一個是價格夠實惠，另一個就是對方的民宿品質有保障，簡單改造就可以再使用。

聽說懂懂筆記和朋友差點入手一個四折民宿的坑，琪琪笑稱這樣的坑未來還會有很多。

房源品質和裝修被賣家高估、房屋質量有問題、租賃合同有問題...低價轉讓的民宿，有時候并不是撿漏，而是帶回一個麻煩。

但是接盤的人又在哪里？

預售未來“流血”回籠資金

五一假期結束后，木鳥民宿發布了周邊游數據報告，五一訂單恢復至去年5成，周邊游數據環比增長超4倍，用戶出游散心以周邊游為主，省內市內游率先回暖。報告顯示，低價囤房要早準備，民宿市場回暖趨勢明顯，低價房并不等人。

五一假期的出游大多本著安全、謹慎的態度，周邊游成為主旋律，用戶也更傾向于在省內走走看看、旅游散心。懂懂筆記認為，這種以大城市為中心的近郊輕旅游狀態，甚至將貫穿全年。

從報告公布的訂單數據來看，位列周邊游活躍度排行榜前列的是浙江、四川、重慶、上海等省市，這些地區人口稠密，周邊景點豐富，不用遠行的出游度假優勢，帶動這些地區用戶出游活躍度提升。

而云南、海南、湖南等主要依靠外來游客的省份，市場活躍度相對較低，有了疫情期間退訂單的前車之鑒，很多用戶對于長途旅游和民宿也傾向于隨行隨訂。

一位大理雙廊的民宿老板告訴懂懂筆記，他已經不考慮回收成本的周期，能夠保證日常房租覆蓋經營成本就滿足了。民宿不像酒店，可以通過規模化實現成本分攤，民宿老板的抗風險能力極弱，一旦民宿的客流減少，就將面臨成本回收期延長和虧本。

根據小豬短租研究數據顯示，以海南的民宿市場樣本為例，有70%的民宿老板因為疫情直接損失超過了10萬，其中大部分人表示民宿經營最大的困難是房屋租金。

對于資金困難的民宿老板來說，要么轉讓民宿止損，緩解經營成本壓力，要么通過短租轉長租，用更低的價格回流部分資金。

懂懂筆記在閑魚上看到，目前不少民宿都掛出了長、短租結合的房屋出租信息。與周邊房源做對比，民宿房租價格并不高，但其裝修與使用舒適度顯然要比出租房，要好上N個檔次，而且房東還承諾，不收取任何中介費。

至于景區民宿，顯然沒有這樣的長租用戶基礎，只能用更低的價格預售房源。懂懂筆記在不少民宿平臺上看到，過去只能提前預定一個月的房源，現如今已經可以提前預定到十月，其價格不僅是疫情前的最低價，而且大多數沒有在周末和節假日漲價。

以低價提前囤房，為疫情結束出游做好準備，是用戶高性價比的出游選擇，也是民宿老板在當前情況下，最無奈的市場妥協。

民宿主云姐是租下農民的宅基地后自己出錢蓋的民宿，所以她表示不會回頭，目前也已經習慣了做民宿的生活。雖然每天要為各種水、電、維修、房主等瑣事操心，但已經活成了自己心中的詩與遠方。

“如果你是自有資金投資民宿，你付出的頂多是自己的運營成本和更長回本周期，如果是銀行貸款或者其它渠道融資做民宿，奉勸你盡早做好別的打算，不要讓自己的資金鏈發生斷裂。”

【結束語】

共享民宿2012年在國內興起，2015年是共享民宿平臺投融資案例最多的一年，2018年民宿規模爆發速度達到高潮。隨著房源數量的成倍增長，用戶的旅游住宿習慣也從酒店轉向特色精品民宿。

一年回本，月入數萬，享受自由自在的生活，吸引了無數城市人放棄工作投身民宿行業。

但前瞻產業研究院發布的《民宿市場發展報告》顯示，民宿的主力消費價格在150-250元之間，占比超過35%，其次為250-450元之間，占比為30%。那些一天價格數千的高品質別墅民宿，依然是用戶消費中的極少數。

這次疫情，不僅為共享民宿行業降溫，也對過熱的民宿投資噴了更多冷水，完全不顧成本、初期花巨資投入卻毫無特色的民宿，陸陸續續開始倒閉。

“2015年以前，民宿回本周期非常短，有的投資幾百萬，一年半就能回本。如今做民宿能在五年內回本那絕對是一件美事。說到底，民宿是嫁接在旅游上的產物，行業下行，自身沒有特色，沒有賣點，是干不長的。”云姐嘆息道。

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《小米生態鏈戰地筆記》、《微信思維》、《微信力量》三本暢銷書的作者。