近日，深圳五大房產(chǎn)中介機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布聲明，堅決抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營銷模式。

消息一出，在網(wǎng)上引起了軒然大波。有知情人士宣稱，中介機構(gòu)內(nèi)的從業(yè)者走私單現(xiàn)象泛濫，最終成為本次抵制活動的導(dǎo)火索；也有網(wǎng)友指出，中介之所以發(fā)起抵制活動，是因為近期一些開發(fā)商的新營銷模式動了自己的奶酪。所謂聯(lián)名抵制，實際上是為了壟斷中介市場，不允許外人進場賺錢。

目前所謂的“全民經(jīng)紀(jì)人”模式，指的是無論是否為專業(yè)中介，只要能為開發(fā)商、地產(chǎn)商介紹購房買家，都能夠拿到承諾比例的傭金。尤其近一年以來，采取“全民經(jīng)紀(jì)人”營銷模式的開發(fā)商、地產(chǎn)商越來越多，也因此誕生了大量與傳統(tǒng)中介競爭的獨立經(jīng)紀(jì)人和線上“掮客”。這個群體對中介行業(yè)內(nèi)的正規(guī)軍，確實造成了一定的沖擊。

為了更好的了解這一行業(yè)事件，懂懂筆記以購房者身份，在二手電商平臺和社交網(wǎng)絡(luò)上聯(lián)系了幾位自稱“獨立經(jīng)紀(jì)人”的人士，試圖了解深圳五大中介抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營銷背后的原因，以及當(dāng)?shù)厥袌鲆恍┎粸槿酥男袠I(yè)“故事”。

低傭金高收入的獨立經(jīng)紀(jì)人

六月的深圳，驕陽似火。

在深圳龍崗區(qū)一開發(fā)中的新盤附近，懂懂筆記等待了半個多小時，才見到在閑魚上溝通過的獨立經(jīng)紀(jì)人小宋。他滿臉流汗，騎著一臺“小電驢”急急駛來，一見面便自嘲了一番以緩解尷尬的局面。

“不好意思啊，剛才臨時有顧客要看房所以遲到了，做獨立經(jīng)紀(jì)人沒有服務(wù)，但也沒有套路。”停好“小電驢”，小宋馬上帶著懂懂筆記進了營銷中心，駕輕就熟地走向了樣板房。

與營銷中心內(nèi)正在帶顧客到訪的正規(guī)中介銷售員形成鮮明對比的是，小宋并不穿著中介“標(biāo)配”的正裝，而是上身一件休閑T恤，腳上一雙灰色“洞洞鞋”。他在聊天時透露，最近中介機構(gòu)在抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”模式，因此他也盡量避免與中介人員有任何的沖突。

“這個盤沒有全民營銷，但你可以看到那些中介是用什么眼神看我的，這又是何苦呢。”健談的小宋說道，他之所以會入行成為獨立經(jīng)紀(jì)人，也是陰差陽錯。一年多前他還是一名創(chuàng)客，但是由于自己的區(qū)塊鏈項目失敗，就在網(wǎng)上尋找起個人房源和租客，成了一名在線租房的中間人。

一年來通過為個人房東介紹租客，他賺取了一些微薄的租房傭金，“無論租房還是二手房買賣，我們獨立經(jīng)紀(jì)人收取的傭金遠比正規(guī)中介低得多。”

小宋介紹，即便是賣新樓盤，開發(fā)商給他們的傭金也要比正規(guī)中介稍微低一些。“我一見面說的沒有服務(wù)，并不是說不幫顧客跑辦相關(guān)購房手續(xù)，而是沒有空調(diào)洽談室給看房者休息，也無茶水供應(yīng)。”

而他說的沒有套路，則是向顧客介紹新盤的簡況后，購買的優(yōu)惠、政策，內(nèi)容都是開發(fā)商的實際情況。看房后，顧客只能通過線上再咨詢詳情，“一旦成交了，無論是二手房還是新房，手續(xù)都會幫你辦妥的，大可放心。”

當(dāng)被問及獨立經(jīng)紀(jì)人的傭金收入時，小宋毫不忌諱的透露，實際上做好了還蠻可觀的。深圳正規(guī)中介的租房業(yè)務(wù)，會各收取房東、房客半個月租金做為傭金，但他只收取租客五百元即可。“二手房傭金我們也只收房款的1~1.2%，新房的話開發(fā)商給的是1~2%的傭金。”

至于他每月的收入，小宋笑了笑說道，如果遇到畢業(yè)季、租賃旺季，光靠租房業(yè)務(wù)的傭金收入每月大約有四五千元。如果運氣好些，比如有較好的新盤發(fā)售，那么每月的傭金收入甚至可以高達七八萬，“一年下來可以全款買套福田的二手小公寓了。”

“中介機構(gòu)的傭金雖然高，但是公司至少拿走了六成，所以個人到手不一定比我多。”小宋強調(diào)，中介機構(gòu)之所以抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”，或許是看獨立經(jīng)紀(jì)人的收入太高了，沖擊到了自身的市場份額，影響了旗下銷售人員的士氣。

“拿什么行業(yè)規(guī)范、政策法規(guī)嚇唬人，你看看，市場經(jīng)濟之下要得看顧客選擇誰對不對？公平競爭，誰行誰上！”小宋堅定地表示，機構(gòu)的抵制是看不得別人賺錢的行徑，“我知道的部分新盤，現(xiàn)在甚至有已購房顧客在介紹新客，開發(fā)商也會有提成。”

小松介紹，在網(wǎng)站上發(fā)布房源中介信息的“個人”來路復(fù)雜，里面會有一些不厚道的中介，拿著公司的資源做私單。而大部分獨立經(jīng)紀(jì)人，都像他一樣每天自己跑房源，然后在閑魚、豆瓣、知乎上發(fā)布房源信息。“我們每天就是等著客戶主動找上門，客源上與正規(guī)中介機構(gòu)并沒有太大的沖突。”

既然資源不沖突，那么中介機構(gòu)到底在害怕什么？

渠道被卡，借“土中介”發(fā)力

“中介機構(gòu)是專業(yè)一些，但也要看他們的技能傾注在顧客身上有多少。”

相比小宋這樣的“土中介”，湯海（化名）則是一位專業(yè)中介出身的獨立經(jīng)紀(jì)人。他告訴懂懂筆記，自己在專業(yè)中介機構(gòu)從業(yè)五年，由于經(jīng)常被領(lǐng)導(dǎo)“穿小鞋”，去年年中他毅然離職，成為了一名獨行俠。

在帶領(lǐng)懂懂筆記了解惠州惠陽一處新盤時，湯海顯得比小宋更加專業(yè)。湯海透露，除了剛進社會尋求租房的應(yīng)屆畢業(yè)生，以及初次買賣房地產(chǎn)的普通投資者會選擇中介機構(gòu)，一般有經(jīng)驗的顧客都會選擇自行租房、買賣，期間只是尋求獨立經(jīng)紀(jì)人作為見證。

“我現(xiàn)在有很多顧客之前都被所謂正規(guī)中介坑過，有的是買到了債權(quán)房，有的是房子被中介壓價、捂住了。”湯海透露，新人入職中介機構(gòu)時都要經(jīng)歷一段時間培訓(xùn)，其中有專業(yè)知識，也有營銷“套路”。在他看來，基本上所有中介人員都具備一定的房地產(chǎn)知識，可在實際的操作當(dāng)中，這些知識并不會運用在顧客、買家身上，他們只是想著盡快完成交易，一旦顧客簽約（無論買房租房）后，中介就都會成了“甩手掌柜”。

“除了必要的手續(xù)之外，一般的糾紛他們都不予理睬。”湯海認為，顧客與其去找這種“甩手掌柜”，不如尋找同樣是沒有售后服務(wù)但傭金更低的獨立經(jīng)紀(jì)人，“反正都不會做盡職的產(chǎn)調(diào)，購房的過程區(qū)別不是很大。”

至于越來越多的開發(fā)商為何推動“全民經(jīng)紀(jì)人”，他認為就是因為控制營銷成本，導(dǎo)致開發(fā)商的營銷渠道受阻，也是無奈之下的舉措。湯海告訴懂懂筆記，開發(fā)商與中介機構(gòu)合作，看中的是機構(gòu)的客源，以及自己節(jié)省下來的人員工資。

“由中介機構(gòu)介紹客源，可以省下許多的廣告費用，對開發(fā)商而言逐漸成了一種依賴。”他強調(diào)這樣的合作模式已在行業(yè)內(nèi)存在相當(dāng)長的時間，而中介口中所謂“遠低于市價、內(nèi)部房源、獨家優(yōu)惠”，其實都是開發(fā)商開放合作的資源，實際單價并不比在開發(fā)商營銷中心直簽更便宜、更實惠。

“通常情況下，開發(fā)商需要支付中介機構(gòu)一定的傭金，這個傭金最終要轉(zhuǎn)嫁給購房者。比例通常在2~3%之間。”湯海坦言，近幾年一些中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商極度依賴自身的客源，便以此卡開發(fā)商的脖子，同時漫天要價。

因此，為了擺脫中介機構(gòu)的要挾，有部分開發(fā)商才會試水“全民經(jīng)紀(jì)”，并逐漸形成了一種新的營銷渠道。

“說白了，獨立經(jīng)紀(jì)人、顧客、有人脈的路人等等，都可以成為開發(fā)商的經(jīng)紀(jì)人。”湯海表示，發(fā)動全民一起成為“經(jīng)紀(jì)人”，大大損害了中介機構(gòu)的利益，因此才導(dǎo)致了這次的聯(lián)名抵制，“用資質(zhì)、專業(yè)說事兒，很可笑。我敢說很多機構(gòu)里的中介，大都沒有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)，專業(yè)上能比我強的更不多見。”

有業(yè)內(nèi)人士透露，機構(gòu)所擁有的資質(zhì)，主要是房管局核發(fā)給中介機構(gòu)的資格證，很多沒有拿到“經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)”的新員工都是緊急上馬。

那么，獨立的經(jīng)紀(jì)人推介經(jīng)辦房屋買賣是否合法呢？湯海對此避而不談，只一味強調(diào)說，在“全民經(jīng)紀(jì)人”環(huán)境下，是個人就能賣房。

“何況我考取了（房地產(chǎn)）經(jīng)紀(jì)人資格證，客源也是網(wǎng)上自己找到的，有什么不對呢？”他激動地說道，那些中介機構(gòu)坐擁大量的顧客資源不假，但聯(lián)合抵制全民營銷吃相太難看。“這種舉措最多只能管管利用機構(gòu)資源跑私單的業(yè)務(wù)員，管不住顧客和開發(fā)商的未來選擇趨勢。”

在南方很多城市，部分小開發(fā)商已經(jīng)全面采用了全民營銷的方式，以此發(fā)展購房客戶，他們在大大降低營銷支出之余，也充分發(fā)動了社會力量提高成交效率，“這個趨勢說明，要怪只能怪一些中介自己不爭氣，整天搞套路營銷，結(jié)果套路了自己。”

那么，似乎仍未“名正言順”的獨立經(jīng)紀(jì)人，是否會成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的新力量？

“全民經(jīng)紀(jì)人”短期內(nèi)難成氣候

“我看（全民）經(jīng)紀(jì)人難成氣候，其實我也只是業(yè)余做做。”

在豆瓣上，懂懂筆記約到了一位東莞的獨立經(jīng)紀(jì)人阿超。他告訴懂懂筆記，自己并不是專職經(jīng)紀(jì)人，而是一名網(wǎng)約車司機，平時只是利用跑單積累下的人脈圈，兼職做一做房屋經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)。

聊及中介機構(gòu)抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”事件，阿超顯得有些無奈。和小宋的看法一樣，他也認為中介只是看不得別人賺錢。“中介對于（獨立）介紹人的打壓相當(dāng)嚴(yán)重，為了不讓我們賺到傭金，甚至還經(jīng)常威脅業(yè)主。”

阿超主要從事二手房業(yè)務(wù)，幾乎不碰租房的活。他認為在中介機構(gòu)眼里，只要不通過中介成交的行為，都會被視為是跳單，破壞了行業(yè)規(guī)則。而他介紹成交的顧客中，還有幾位曾遭到中介的騷擾、報復(fù)。有部分中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)跑單了，甚至?xí)扇耸卦谛^(qū)大門，攔截認識的獨立經(jīng)紀(jì)人，并且是威逼利誘，讓其放棄帶客看房，“有時候業(yè)主會將自己的房源放在小區(qū)保安那，保安也會遭到他們的騷擾。”

據(jù)說有的獨立經(jīng)紀(jì)人在線上尋找客源，還會遭遇中介的“釣魚”。見面之后，才發(fā)現(xiàn)對方是中介機構(gòu)的人員，浪費時間不說，還有人身安全方面的擔(dān)憂。“正因為有這些難題，我一般都只做認識的，有過實際交流的顧客。”

即便是閑魚上找上門的顧客，他也會先仔細進行甄別，看對方是否實名，信用狀況如何，“尤其是要仔細翻看成交的記錄，沒問題我才會約了見面。”阿超嘆氣道，由于中介機構(gòu)的打壓，獨立經(jīng)紀(jì)人一直都是夾縫生存，很難會有發(fā)展，更別說“全民經(jīng)紀(jì)人”營銷模式了。

阿超坦言，制約獨立經(jīng)紀(jì)人發(fā)展的因素與目前中介行業(yè)的痼疾相似，就是個別“老鼠屎”壞了行業(yè)名聲，“不能一棍子打死，說中介機構(gòu)都不好、有問題，有個別中介機構(gòu)的個別從業(yè)人員還是比較負責(zé)任的，也很專業(yè)。”

而獨立經(jīng)紀(jì)人也一樣，失去了機構(gòu)和行業(yè)部門的約束和監(jiān)管，部分獨立經(jīng)紀(jì)人也有套路租客、買家的情況發(fā)生，甚至有人騙取顧客高額定金之后人間蒸發(fā)，導(dǎo)致顧客連維權(quán)對象都找不到。

“中介總是宣傳，如果不在中介買房容易有糾紛。雖然有些環(huán)節(jié)是夸大其詞，但也確實是有這樣的事情發(fā)生，但是有多少糾紛發(fā)生后，中介機構(gòu)真的幫著解決了呢？”阿超認為，無論是獨立經(jīng)紀(jì)人，還是不負責(zé)任的中介機構(gòu)，那些不守規(guī)矩的行為都是在破壞行業(yè)環(huán)境，誰也不比誰高尚。

有行業(yè)人士指出，八年前綠地地產(chǎn)曾提出過“全民經(jīng)紀(jì)人”的營銷模式，結(jié)果遭到了中介機構(gòu)的圍追堵截。今年受疫情因素影響，部分房企的新盤銷量下滑，數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售額下滑了24.7%，因此部分開發(fā)商再次推出“全民經(jīng)紀(jì)人”模式，希望以高額的傭金獎勵提振商品房銷量。

此舉一方面是開發(fā)商積極自救，另一個方面也是為了擺脫中介機構(gòu)的客源渠道束縛。但結(jié)果都是動了中介機構(gòu)的“奶酪”，繼而引發(fā)五大機構(gòu)聯(lián)合抵制的行為。無論孰對孰錯，但在消費者眼里，自己的選擇都是最實惠的、最簡單的消費方式。

【結(jié)束語】

在廣東、福建等地區(qū)，部分消費者寧可選擇費“專業(yè)”的獨立經(jīng)紀(jì)人，也不選擇“專業(yè)”的中介機構(gòu)。這其中的原因，除了傭金的因素，還是值得行業(yè)內(nèi)人士深思的。盡管全民房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有一部分性質(zhì)是游走在灰色地帶，但行業(yè)規(guī)范總會逐漸到來，深圳部分中介機構(gòu)全盤的抵制，真的能夠阻擋趨勢的發(fā)生嗎？

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