前不久，安居客向港交所正式遞交IPO申請，據IFR報道，預計募資至少10億美元。這是58同城私有化后首次將旗下業務分拆上市。安居客提交的招股書顯示，2021年3月2日，公司完成新一輪總額為2.5億美元的融資。其中，領投方是碧桂園的關聯全資公司BEAM MERIT LIMITED，此外還有新世界發展、新鴻基、雅居樂、恒基地產、中建地產、時代地產、華懋地產等，可見安居客的上市受到廣大房地產合作方的青睞。

58同城去年私有化，是為了更徹底地升級。過去幾年中，58同城一直在從一個信息平臺向服務平臺升級，對各塊業務進行深耕。房產作為58同城的核心業務之一，也是重點升級樣板。招股書顯示，新安居客去年整合了安居客、58同城房產、愛房和巧房，從在線營銷服務提供商正在轉型為開放型房產信息交易服務平臺。

這一次安居客IPO，可以說是對資本市場的一次試探，也是對58同城私有化、轉型升級的一個“驗收”。資本市場對于安居客的認知，正在從一個流量平臺向房產服務平臺迭代。

實力：頭部勢能+行業升級紅利

58同城于2015年對安居客進行收購，合并后雙方優勢互補非常明顯：58同城給安居客帶來海量的用戶，而安居客幫助58同城實現更好的流量轉化和商業閉環。在收購的當年2015年，安居客的業績就相對于2014年增長160%，相當于達到原來的2.6倍。

安居客由此逐漸成長為最大在線房產平臺，并且優勢保持至今。此次IPO的安居客，包括安居客、58房產、愛房和巧房等幾塊業務，涉及房產在線營銷、交易服務、SaaS（軟件即服務）解決方案以及其他輔助服務。

從招股書披露的財務數據來看，安居客有著穩定的業務增長以及良好的盈利能力：2018年營收為人民幣62.163億元，增加至2019年的人民幣75.791億元，2020年在疫情的影響下依然上行，營收增加至人民幣80.524億元。2018年、2019年、2020年利潤分別為人民幣19.07億元，23.063億元及人民幣19.547億元。

招股書內容顯示，截至2020年12月31日，安居客平臺的平均移動月活躍用戶量達6700萬，覆蓋國內820個城市，擁有1.94億房源全息字典，平臺入駐經紀人超72.6萬。

顯然，安居客此次是以一個行業頭部企業的姿態IPO。據極光大數據顯示2020年12月，安居客在房產平臺領域維持絕對領先的優勢地位，買房租房app滲透率達到3.81%，是行業第二app滲透率的1.5倍，12月用戶時長達到51.3萬小時/日，是行業第二app用戶時長的3.8倍。

作為頭部企業的勢能也正在釋放，隨著安居客流量和用戶粘性的增加，可以幫助開發商以及房產經紀更精準地觸達用戶群，高效實現用戶轉化，推動行業服務升級，并形成良性循環。

此外，以頭部企業IPO的安居客，未來還有將吃到行業增長和產業升級的雙重紅利。

首先是行業規模龐大，房地產行業是中國最重要的產業之一，2020年占據了中國國內生產總值的23.6%，2020年，僅住宅房地產市場規模就達到了24萬億元。根據艾瑞咨詢預測，按照8.9%的年復合增長率，到2025年住宅地產市場規模有望達到36.6萬億元。

其次是房地產行業也正在面臨著一次全面升級。58安居客房產研究院監測數據顯示，2020年下半年，武漢、上海、西安等城市的在線成交熱度高漲，在視頻看房、臨感VR看房等技術興起的助推下，可以實現通過在線溝通、在線看房等方式促進成交，讓遠在他鄉的人也可以無障礙看房、選房、購房。顯然，隨著移動互聯網的普及以及AI、VR等技術進入應用階段，未來房產交易必然是從線下向線上遷移，作為線上的頭部企業也將是這一輪升的受益者。

比如，針對“云置業”趨勢，安居客陸續推出的小區航拍、優品旗艦店、安選品質好房、和百度地圖合作地圖搜索挑房源、安居客新房官方旗艦店等，全方位滿足不同用戶的線上置業需求。

勢能：拓寬賽道，尋找第二增長曲線

從招股書來看，安居客收入由在線營銷服務、交易服務以及其它服務組成。現階段，安居客的主要收入還是來自于在線營銷：過去三年，這部分業務的營收分別為61.5億元、73億元、78億元，在總營收中占比持續高于95%。同時，安居客也是房產在線營銷的市場老大，據艾瑞數據，安居客占據67%的線上房地產營銷市場份額。

作為頭部企業，安居客過去幾年正在積極轉型，努力拓寬賽道，尋找第二增長曲線。

正在成為潛力增長業務的是交易服務。從市場整體情況來看，房產交易還在持續放量。而業務的線上化，使得機會向線上優勢企業傾斜。艾瑞咨詢提供的預測顯示，中國新房市場的經紀服務滲透率，將由2020年的31.5%，2025年有望上升至 54.2%；同期，2020年，通過經紀服務出售的新房的交易總量達到4.9萬億人民幣，而且還以19.6%的復合年增長率快速提升，2025年有望達到11.9萬億元。

安居客通過收購愛房進入這一領域，其優勢有三：第一是龐大的用戶基數；第二是與原有業務整合，一手、二手房聯賣；第三是平臺可以連接全產業，上游接開發商，下游接新房的直營團隊、經紀公司、代理行，平臺整合能力更有利于提升銷售效率、提升服務品質。

目前房產交易占安居客營收比例還不算高，但納入58同城體系后的兩年時間，愛房已經顯示了其增長潛力。招股書顯示，2020年，愛房的交易總量達653億元，較2019年增長了282%。到2021年3月，愛房已參與超過160個新房項目。愛房推出兩年來，已經將業務擴展至中國33座城市，成為國內領先的新房交易服務平臺。

最近，58同城創始人姚勁波在微博上公開發聲稱，“58安居客今年將作為挑戰者全面進入新房交易領域。”可見，兩年蓄勢之后，今年安居客在房產交易領域將有更大的看點。這也有望很快成為安居客的第二增長曲線。

還有一塊未來潛力業務是行業解決方案。2019年58同城投資了巧房，經紀品牌及經紀人提供基于云計算的定制化SaaS解決方案，幫助合作方實現工作流程數字化及提升運營效率，提供經紀人招聘及培訓等增值服務，賦能經紀品牌及經紀人。可以說，巧房是為迎合產業升級的大趨勢而生。

據艾瑞咨詢資料，截至2020年12月31日，巧房是中國最大的面向經紀品牌的獨立SaaS解決方案提供商，累計擁有34.4萬名經紀人用戶。因為看好這塊業務的前景，58同城于2020年12月對巧房進行并購，納入整體版圖之中。

目前，SaaS業務還處于孵化期，從營收層面效果并不明顯。但是這塊業務對于產業迭代有著重要作用，所以也是未來的潛力業務。

潛能：開放生態+技術賦能

從安居客的業務布局來看，表面是在尋找新的業務增長點，更深層面是其商業模式的轉型升級。

作為全國領先的房產信息服務平臺，安居客更希望能夠成為行業公共基礎設施，通過開放平臺聚集各方產業資源，通過技術賦能產業鏈各個環節，從而提升房地產交易服務效率，推動行業的升級迭代。

作為公共基礎設施的重要組成部分，安居客一直在努力打造房源全息字典，不斷完善真房源體系，建成全國首個共享房源數據庫，能夠覆蓋全國不同級別城市。截至2020年12月31日，其房源全息字典的房屋數量達1.94億，是中國第二大房源信息庫。可以說，房源全息字典是房產交易行業數字化的必要條件。

作為平臺，安居客的兩大特點逐漸顯露：一是開放，二是賦能。

首先來看一看開放，安居客一直以獨立第三方平臺劃分業務邊界，不親自下場，不與生態內企業爭利。作為平臺，最大的價值就是把產業鏈上各個環節的企業都引入，構建一個良好的環境，讓他們更好地協作、創新。

安居客希望通過優化自身系統升級帶動平臺商家進行更好的服務輸出。正如此前姚勁波所說：“我們要做的是安卓（android），是一個開放的系統，所有人都可以用這個系統。開放才有效率，我相信我們選擇的是最大的舞臺。”

其次是科技賦能。安居客一直在研究如何利用最先進的創新技術實現產品的不斷改進和更新，進一步提高經紀公司、開發商和找房用戶之間的轉化效率。招股書顯示，安居客的研發投入一直在提升，2018年、2019年和2020年，研發支出分別占比總收入的9.7%、10.9%和10.9%。

比如在新房業務領域，幾年前用戶和售樓處之間連接使用電話占比較高，通過今年升級的在線連接產品——微聊客，現在已經轉變成在APP內使用在線微聊功能的連接占比更高。這種轉變更符合互聯網的趨勢以及給用戶的使用習慣。

再比如安居客推出的臨感VR看房1:1還原房源內部全貌的特征，同時還融入了線上一對一互動服務，這一技術的應用最大程度還原線下帶看流程，提升了看房的效率。今年，安居客又首創了拼接技術“臨感慧拼”，通過自動化技術降低拼接門檻和時長，不再依靠人工拼接。經紀人可在五至十分鐘內，單獨完成3D化的拼接，大幅提升臨感VR房源的制作效率。

在裝修環節，基于AI技術的智能算法運用，安居客推出的“一鍵裝修”可以將裝修類型和房屋空間結構進行匹配，實現快速更換房屋裝修效果，通過“一鍵裝修”讓用戶看見未來的家。

從安居客的新定位，可以看到其兩個維度增值：第一是通過平臺開放，整合行業更多資源，通過各種商業模式上的創新促進行業進步。第二是通過技術賦能，新技術的應用加大了用戶與商戶之間的連接數量和連接效率，促進交易的轉化率。

所以，今天看到安居客的數據，雖然還是營銷收入為主，但是可以看到其未來的空間：一是愛房、巧房等新業務的增長，二是生態良性循環帶來的持續增長潛力。

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《小米生態鏈戰地筆記》、《微信思維》、《微信力量》三本暢銷書的作者。