上一周，杭州地產(chǎn)圈可謂動靜不小。

5月27日，恒隆廣場競拍得到前百井坊地塊，溢價超過100%，總價107億元，折合樓面價突破50000元/㎡，創(chuàng)下杭州土地樓面價的最高記錄。

地塊位于體育場路和百井坊巷之間，西靠銀泰百貨武林總店，與武林廣場僅一路之隔，地塊出讓面積44827㎡，容積率4.33，是杭州市中心僅剩不多的黃金地塊之一。

業(yè)內(nèi)人士笑稱，雖然地價距北上廣，還有一定差距，但是杭州開始邁入一線城市，商業(yè)綜合體迎來了新的期望。

第二天，美國萬豪國際集團(tuán)(Marriott Interna-tional)旗下酒店式公寓品牌——萬豪行政公寓，在阿里巴巴旁EFC歐美金融城的落成，這也是杭州落成的首家萬豪行政公寓。

此前，萬豪在英國北部科技城落地短租酒店式公寓，最近又在杭州未來科技城，阿里巴巴所在地，落成長租式的萬豪行政公寓。

瞄準(zhǔn)阿里巴巴旁的做法，難道是看中了附近巨大的人才市場？

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90后們經(jīng)常開玩笑，“反正靠自己是買不起房子了，不如吃好、用好，對自己好一點。”

畢竟諸如杭州、西安、廈門之類準(zhǔn)一線城市的房價，都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出90后的收入范圍。就連被抖音帶紅的重慶地區(qū)，今年的房價也漲幅驚人。

“以前常說，早買房一年，少奮斗一年。現(xiàn)在可能是早買房一年，少奮斗一輩子。”重慶的一位姑娘說。

在這種環(huán)境下，長租公寓近年來異軍突起。

2017年，國內(nèi)租賃市場已達(dá)到11398億元人民幣，全國租賃人口已達(dá)到1.91億人。而一二線城市的合計租賃市場規(guī)模占比已達(dá)到46%，將近全國市場的一半。

萬科2017年三季度報告的數(shù)據(jù)，公司旗下泊寓數(shù)量已覆蓋24個一線及二線城市，累計開業(yè)82個項目，開業(yè)約2.4萬間，規(guī)模遠(yuǎn)高于其他房企的長租公寓。

這個市場是多么的驚人。

依據(jù)租賃時間的長短，可簡單將公寓租賃分為長租和短租，而常見的三種類型則是，酒店式公寓、青年公寓和快捷酒店。

其中青年公寓最為常見，不僅吸引了地產(chǎn)開發(fā)商、酒店式公寓集團(tuán)、早期創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊（參照互聯(lián)網(wǎng)模式）和大量資本的介入。

但問題也因此產(chǎn)生，青年公寓（尤其互聯(lián)網(wǎng)品牌公寓）發(fā)展數(shù)年后，依然無法擺脫“二房東”、“臟亂差”和“亂收費”等給人留下的印象，而且，由于宣傳定價不高，后期還會依靠水電費差價和各種服務(wù)費來確保收入。

今年2月，上海愛公寓被曝資金鏈斷裂，大量租客不僅失去了住所，同時仍需償還房租貸款。

這讓青年公寓在野蠻生長了數(shù)年后，第一次進(jìn)入了行業(yè)的大調(diào)整，尤其是此前讓人充滿想象的租賃金融。“最早切入的實際上是分期租房。但現(xiàn)在基本絕跡了，特別是今年開始。”此前的采訪中，水滴公寓的馮玉光說。

與青年公寓相比，雖然酒店式公寓在價格上高出不少，但所能享受和體驗到的服務(wù)卻是青年公寓無法比擬的。

酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。英文名稱為“Extended Stay Hotel ”， 按照字面上翻譯的意思，是指相對較長時間的逗留，但和長租公寓半年起的居住時間相比，酒店式公寓的居住時間通常相對較短。

以EFC的萬豪行政公寓為例，目前的142 間公寓房，從開放式公寓到三居室公寓，配備齊全的客房設(shè)施，可以滿足個人、家庭等各種不同的居住情況。公寓不僅配備多個會議室和一間迷你劇院，還有自助餐廳、電影院和24小健身房，以及帶有桑拿房的室內(nèi)恒溫泳池及專用停車區(qū)域。

萬豪國際杭州地區(qū)副總裁高煒東表示, 不同于青年公寓，行政公寓的服務(wù)人群更加高端和精準(zhǔn)，比如世界500強(qiáng)、外資企業(yè)中來中國出差的高管，或是國內(nèi)獨角獸的CEO、投資機(jī)構(gòu)的高級合伙人等。

以杭州黃龍EAC的奧克伍德為例，其平均出租率達(dá)到80%左右，酒店客源以國外商務(wù)客源為主，其中長住客源達(dá)到40%左右。

此類人群，對價格的敏感程度低，更注重服務(wù)和體驗，并且通常都是長期穩(wěn)定的客戶。

“EAC和EFC，都是建工旗下成功的商業(yè)地產(chǎn)案例，但十年過去了，產(chǎn)品形式和運營模式，都發(fā)生了變化和調(diào)整。”建工地產(chǎn)集團(tuán)副總裁李麗回憶道，根據(jù)商業(yè)綜合體的不同情況，他們選擇萬豪旗下不同的酒店式公寓品牌進(jìn)行合作。

在EFC，不僅有萬豪行政公寓，也有萬創(chuàng)國際公寓這類更平民化的長租公寓品牌，行政公寓12000-180000的月租金，套房接近2萬每月，而澳美國際的租金在5000-8000之間。

據(jù)了解，澳美國際周末的入住率常年保持在70-80%，工作日通常是滿租的。

“科技人才，通常都是周末夫妻或者周末回家。”據(jù)滴滴司機(jī)王女士透露，周五滴滴的平臺上，都是去杭州城站和杭州東站的訂單。

事實上，相較于杭州本地的物價和地價，這樣的價格，并不具備很強(qiáng)的優(yōu)勢，但為什么EFC能夠吸引到萬豪行政公寓入駐？

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EFC所在的位置距離阿里巴巴直線距離不到3公里，已經(jīng)成為杭州城西的科技人才和項目的集中地。

“EFC還未落成時，就已經(jīng)簽約成為了阿里巴巴的供應(yīng)商。”建工地產(chǎn)集團(tuán)高級副總裁李麗回憶道。

阿里巴巴和未來科技城的產(chǎn)業(yè)氛圍，是萬豪選擇EFC的重要原因之一。

城西孵化出獨角獸氛圍的出現(xiàn)，伴隨而來的是寫字樓租賃競爭的空前激烈，其周圍高樓鱗次櫛比，還有夢想小鎮(zhèn)中的孵化器，加速器，聯(lián)合辦公的差異化競爭。

為了吸引更多的高薪人才和企業(yè)，適應(yīng)市場，建工在過去幾年，創(chuàng)立了跨國創(chuàng)投機(jī)構(gòu)G5。

據(jù)了解，EFC的寫字樓區(qū)域幾乎沒有空置，而且租金最高也超過3元/每平方米每天，這比周圍的寫字樓都要高出不少。

高煒東表示，未來科技城聚集了包括阿里巴巴在內(nèi)的眾多知名互聯(lián)網(wǎng)、高科技和金融企業(yè)，還有數(shù)以萬計的海內(nèi)外創(chuàng)業(yè)者，這里是和硅谷一樣充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的“未來都市”。

國際會議、商務(wù)談判培訓(xùn)等業(yè)態(tài)的豐富，帶來大量高端商務(wù)人士的短期、甚至中長期的居住需求。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，酒店式公寓的毛利率要遠(yuǎn)高于長租公寓，但是運營成本和運營模式有非常多的不同，前者更多還是用酒店管理的方式進(jìn)行集中式的管理，所以客戶對于品牌和服務(wù)的敏感度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于價格。

盈家生活CEO邢弢，此前在采訪中表示，對于房東來說，長租公寓的管理最重要的增加，非固定租金的服務(wù)性收入。

但在酒店式公寓中，這部分費用被直接折算在了租金之中。

比如，對于常年在外漂泊的家庭，兒童俱樂部所擁有的兒童活動場地和兒童娛樂教育課程，是他們衡量是否居住的重要條件，其重要性遠(yuǎn)高于美食、購物和娛樂設(shè)施。

對于高新人才和外籍人士來說，這些是他們更看重的生活必需品，其中包括酒會、冷餐會等商務(wù)社交場所的配套。

酒店和公寓管理部總經(jīng)理趙潔補(bǔ)充，對于EFC的定位和市中心EAC的定位，是有一定差異的，EFC的定位更趨向于技術(shù)型人才或是未來獨角獸企業(yè)的高管，而市中心的EAC則更偏向于世界500強(qiáng)和傳統(tǒng)金融、銀行等工作者。

在品牌選擇上，因為萬豪旗下有超過30多個酒店的品牌，而萬豪行政公寓是在長租領(lǐng)域最符合EFC的。

行政公寓并不是唯一的選擇，而應(yīng)當(dāng)是最好的選擇。

高煒東表示，萬豪會根據(jù)業(yè)主的需求和定位，推薦合適的品牌，和業(yè)主一起打造整個復(fù)合型的業(yè)態(tài)，會派遣專業(yè)的開業(yè)籌備團(tuán)隊和業(yè)主方配合，解決消防、房間設(shè)施、房間材料等問題。

雙方反復(fù)強(qiáng)調(diào)的概念是，未來將要打造“3個8小時”的高效品質(zhì)生活。

那么是否未來這樣的合作，會成為商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)配？

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據(jù)了解，今年年底，EFC LIVE歐美廣場也將對外營業(yè)，屆時，EFC六大業(yè)態(tài)為業(yè)主提供工作、居住、社交娛樂、購物的一站式未來生活體驗。

趙潔強(qiáng)調(diào)，由于城市的不斷擴(kuò)大，現(xiàn)代人的生活越來越趨向于工作、娛樂的一體化，將浪費在交通上的時間，減到最少。

這也是為什么城市商業(yè)綜合體不斷涌現(xiàn)，寫字樓、商場、公寓一體化越來越常見。

同時，在之前鋅財經(jīng)的了解中，公寓行業(yè)在今年引來了“國家隊”的加入，國家對于租賃市場的大力推進(jìn)，從政策層面落實到了土地出讓環(huán)節(jié)，國企介入的趨勢已十分明朗。

國資控股的萬科和華潤置地，已經(jīng)宣布將大舉進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域。

通常來看，公寓這類標(biāo)的除了居住之外，還有一定的投資屬性。

以酒店式公寓為例，投資者以獲取不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為資本，以出讓酒店使用權(quán)為手段，獲取利潤，其本質(zhì)是投資獲利，購房者雖然有產(chǎn)權(quán)但交出了使用權(quán)。

這也就是我們所說的公寓托管。

而CBD不可能只滿足一類人群的需求，以EFC的公寓形態(tài)為例，澳美國際公寓和萬豪行政公寓，能夠服務(wù)不同類型的群體。

澳美國際公寓數(shù)量有近100間，其價格大約是萬豪行政公寓的1/2至2/3之間，萬豪行政公寓142間，其品牌之間是相互補(bǔ)充的。

除上述200多間外，萬創(chuàng)國際（澳美國際和萬豪行政公寓所在的樓）中的物業(yè)，大部分為業(yè)主自持經(jīng)營，但也不排除，澳美繼續(xù)增加托管數(shù)量。

而據(jù)EFC方面透露，一位已入住萬創(chuàng)國際的業(yè)主表示，萬豪行政公寓相比其他品牌，是一種舒適、品質(zhì)生活方式的象征，會增加此地的品牌和知名度，這讓他覺得非常開心。

萬豪行政公寓的基礎(chǔ)設(shè)施雖然服務(wù)自己的會員，但是在EFC生活、居住的所有人員，都可以享受到一定的折扣和優(yōu)惠。這對萬豪和EFC來說，能夠增加收入，而對本地的居民來說，則是極大的利好。

趙潔補(bǔ)充，大體量CBD的商業(yè)綜合體，引入知名酒店式公寓品牌，會加速業(yè)態(tài)的形成，并聚集人氣。是整個綜合體配套的必要補(bǔ)充。對標(biāo)國際大都市，酒店式公寓和商業(yè)的結(jié)合是雙贏的標(biāo)配模式。

而巨頭企業(yè)的附近，也成為房產(chǎn)市場的必爭之地。

問答

建工地產(chǎn)集團(tuán)副總裁 | 李麗

Q：物業(yè)方在考慮選擇合作的長租公寓品牌時會考慮哪些？

A：公寓的運營和管理會涉及到很多細(xì)節(jié)的事情，對消費者來說，口碑和服務(wù)質(zhì)量格外重要。尤其酒店式公寓，知名的品牌有比較完整的服務(wù)體系和流程，這對物業(yè)來說既省時又省力。而對一些長租者而言，個性化管家的服務(wù)必不可少，這也是真正能吸引他們的重要條件。

Q：城市綜合體會繼續(xù)進(jìn)化么？

A：城市綜合體的體量已經(jīng)比10年前擴(kuò)大了很多，從前EAC是40萬方，如今EFC是100萬方。相比未來是否還會繼續(xù)擴(kuò)大，是一個體量問題。但我認(rèn)為更重要的還是類似重要超大體量的綜合體，是否有助于城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)推動。EFC抓住了科創(chuàng)這個核心，在研發(fā)、設(shè)計、施工、服務(wù)乃至第三方合作都以高層次及創(chuàng)業(yè)人才的需求為中心開發(fā)。而未來隨著杭州這個準(zhǔn)一線城市的快速發(fā)展，這樣的大型綜合體他所發(fā)揮的效能或許不會受服務(wù)半徑的限制。

飛議

1.消費下沉和消費升級，目的都是找到增量市場，但有時候存量市場也同樣潛力巨大。

2.高凈值客戶雖然有利潤點，但這個錢并不好賺，而同行，屌絲用戶雖然數(shù)量眾多，但單店的利潤是遠(yuǎn)無法和高凈值用戶相比的。

文章 ∣ 啟明

編輯 ∣ 惠敏

攝影 ∣ 黃碩

手繪 ∣ 瑞蘭

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部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)