摘要： 仍處在“去電子賣場化”的自我迭代過程中。

“北有中關村，南有華強北。”這句話似乎已經很久沒有人提過了。

尤其是在今年年初傳出鼎好大廈整體出售的消息以后。

今年3月28日，啟城投資與顥騰投資對外宣布，兩家機構共同聯合著名境外機構投資者斥資57.2億元，對位于北京市中關村核心區的地標性建筑鼎好大廈項目完成了戰略性收購。

當時收購方曾對外表示，未來鼎好大廈將在市場定位、更新改造、業態調整、物業運營等方面進行全面升級。

如今，中關村電子城部分商場依然處于關閉狀態，雖然有的在半營業中，但是難以抵擋衰落之勢。

距離鼎好出售也有半年之久，中關村電子城的現狀如何？鼎好大廈的業態是否處于升級狀態？海龍大廈、科貿電子城如今又有何變化？

鼎好大廈依舊賣假貨，改造艱難

2003年，鼎好大廈開業，這是中關村電子賣場走向頂峰的標志。

但是數年之后受到電商的沖擊，導致大批攤主從賣場流失。

據業內人士介紹，鼎好大廈轉型開始于2011年，如果要轉型必須要跟商戶提前解約。隨后，鼎好通過降低租金價格、協助完成工程改造、對有產權業主采取高價回租等方式，逐漸完成轉型。

之后，由于假貨太多，自毀聲譽，經營困難，2019年鼎好而被迫易主。

前文提到對鼎好大廈完成戰略性收購的啟程投資是凱雷亞洲房地產基金創投平臺，主要投資中國一二線城市的商辦物業、物流地產等；顥騰投資則是由美國華平前合伙人發起設立的綜合房地產投資管理公司，專注于收購、開發、運營中國一線城市高品質辦公、商業及物流地產項目。

兩家主力機構收購鼎好大廈后，會在市場定位、更新改造、業態調整、物業運營等方面進行改造。

如今，距離宣布收購已經過去半年多的時間。近日，筆者走訪鼎好世紀大廈A座發現，原來售賣數碼電子產品的店面已經人去樓空。

安保人員表示，已經關閉有一段時間了，也不知道什么時候能夠正常營業，目前商場正在招商中。

兩年前在鼎好電子城開手機維修店的王女士表示，自己早已經搬到了附近的科貿電子城。原因是鼎好大廈要市場整改，規劃其他項目。

在鼎好世紀大廈B座，一樓原先的品牌店面均已撤走，整層已經空置，但依舊能夠看到聯想、華碩等電腦品牌商的廣告痕跡。

五樓還保留著美食城。整個鼎好電子城只剩下二至四樓還有零星一些筆記本電腦、智能手機及相關的數碼產品售賣及維修店鋪。

其中，一位電腦手機維修的從業人員表示，馬上這些店鋪都要搬走；一位Thinkpad店的老板說，這里準備改造。

在三樓筆者走訪調查發現，大多數商家賣的都是“水貨”產品，也就是一些不知名的品牌，許多產品在京東、淘寶等電商上搜不到，而且價格并不低。

筆者在其中一家店面轉了轉表示想買一款鼠標，商家主推的幾款產品知名度都不高，還對筆者表示：“我們店的產品主要是走線下渠道，線上渠道買不到。”

看到筆者轉身離開，該店主又主動降價。當筆者提出希望買一個雷柏品牌的鼠標，店老板說自己店里沒有，帶筆者去了同一樓層的另一家店里。

接下來的套路似乎和十年前沒有太大區別。

在新的店鋪，老板娘推薦了一款羅技的M170鼠標，說賣60元，比雷柏得好，但筆者通過京東查詢零售價為39元，老板娘表示最低45元可以賣，最后筆者說不買了，臨出門老板娘又降價到40元。

實際上，筆者通過走訪比較詢價發現，鼎好大廈里目前仍在營業的店鋪售賣的數碼產品普遍都比電商平臺貴不少。

不過，也有一些人在鼎好大廈里面購買商品，包括極少數外國人。

此外，一些店面雖然掛著三星、蘋果等品牌的招牌，但店內實際銷售的商品卻并非品牌授權的產品，“掛羊頭賣狗肉”。

科貿電子城試水互聯網教育，路途遙遠

早在2015年發布的《規劃》提出，在3年到5年的時間內，中關村大街將徹底告別傳統電子賣場業態。科貿電子城被迫轉型，然后把方向轉向互聯網教育行業。

4年過去了，在科貿五層，雖然有較大一部分區域被學而思這個教育的品牌所占領，但是整體上，科貿依然沒能跳出傳統電子賣場的業態。

首先是最為核心的沿街底商，OPPO專賣店和中國移動已經關閉，店鋪都掛上了招租的牌子；僅有一家掛著華為與中國電信合作營業廳的店面仍在營業。

進入科貿電子城商場內的情況則更加冷清，一樓大部分都是空置狀態，據賣場內的工作人員介紹，買產品可以直接上三樓和四樓。

在實際的走訪中，筆者發現科貿電子城業態非常繁雜，地下一層主要分布著物美超市、美食城、以及電子產品店、理發店等，三樓有專門賣文具的店鋪和出售行李箱的；四樓和五樓均有副食店，看起來沒什么規劃。

但拉客的現象仍然是沒有多少改進。

在二至四樓每一個電梯入口幾乎都會有商家主動拉客，而且不厭其煩。

其中有一個賣電腦的工作人員死守三樓電梯入口，有消費者從這里來回走過時，他會記得過往人流的面孔，對重復路過的人，他會與對方主動攀談，拉進關系，希望贏得潛在消費者的信任。

五樓一位數碼店的工作人員表示，一樓空置已經有些年頭。不僅如此，整個賣場的人氣貢獻多來自美食城和超市。按照規劃應該轉型為互聯網教育基地的科貿電子城，還有很長的路要走。

海龍大廈被迫轉型租賃業務，實屬無奈

根據公開資料介紹：海龍大廈隸屬于北京海龍集團，是經營IT產品的綜合性大賣場。

在業內，海龍是中關村IT零售業的龍頭，中國北方地區最大IT產品集散中心。電腦發燒友稱海龍是“心中的圣殿”；微軟副總裁稱海龍是“全球最繁忙的店”。

2015年年底，海龍電子城開始謀求轉型，在原址基礎上進行改造升級，希望成為創業孵化、智能硬件、互聯網＋等新經濟、新模式的創客中心和共享經濟中心，引進一批創新企業及孵化器，成為以智能硬件為主創新的企業聚集區，打造海龍大廈“智能硬件創新中心”。

2017-2018年，資本趨冷，智能硬件行業遭遇寒冬，大批企業破產，就連科通芯城旗下的供應鏈電商平臺硬蛋在海龍大廈建立的“硬蛋空間”智能硬件體驗廳，也撤離了。

海龍大廈如今已經成為一個商業地產租賃公司，主要租給不同的公司，靠租金創造營收。

據知情人士透露，海龍大廈里面以前做數碼電子的商家都搬走了，現在改造成不同面積的辦公室。一部分租給科技公司、一部分租給教育公司，除了較少數自己辦公，還有一部分待空置著。

筆者以租賃者的身份詢問了大廈負責對外招租的物業部門，其負責人劉先生向筆者介紹：“海龍大廈的辦公室主要租給科技企業，位于中關村西區的高新技術企業還能免3年的所得稅，即公司純利潤的25%。如果20人辦公，200平米左右比較合適。”

租給教育公司是前幾年放開的，現在基本只租給科技企業。

隨后，劉先生帶筆者看了一個220平米的辦公室，朝向向東，里面分布著4個小房間和兩大大廳，小房間可以做成總經理辦公室、財務室、會議室等，大廳可用來員工辦公。

這個辦公室墻面還有某智能硬件公司的痕跡，在樓層指引處也能發現其他智能硬件企業曾經留過的“腳印”。

之后，他又帶看了一個164平的辦公室，里面分布著兩個小房間和一個大廳，可以任由租賃方自己支配。

價格方面，海龍大廈方報價是9元/平米/天，即270元/平米/月，220平，需要59400元/月，一年租金為712800元。如果真心想租，還會有一定的折扣，可以談到8.5元/平米/天。

至于具體價格能低到多少？劉先生表述比較含糊，只表示具體都可以談，最低基本是8元/平米/天。如果是采光不好的辦公室，則能優惠1元/平米/天。這個租賃價格包含了物業費、水費，但不含電費。

劉先生多次強調，海龍大廈這里招租基本全滿了，也就是說出租率接近100%。而筆者在與劉先生溝通之前，就已經走訪13樓和14樓，兩個樓層均有不少辦公室處于空置狀態。并非劉先生強調的100%滿租。

對此，有內業人士表示：“像北京、上海等一線城市的辦公樓出租率在全國是最高的，非常好的物業也只能達到90%左右，大部分在80%，有的偏僻地區出租率甚至只有60-70%。”

盡管海龍大廈從電子商城向智能硬件創新中心轉型失敗后，開始主力發展針對科技企業的辦公租賃業務，但由于空置率較高，仍然難以扭轉轉型難的事實。

最后

實際上，中關村在經歷了2000年-2008年的黃金時期后，就開始走向沒落。

尤其是2011年以來中關村電子商城迎來倒閉潮。

2011年，太平洋電子數碼廣場正式停止對外營業；2015年，中關村e世界宣布關閉；2016年，海龍電子城謀求轉型；2019年，鼎好大廈出售。

早在2011年，北京市海淀區政府就發布了《中關村西區業態調整規劃（2011年-2015年）》。指出中關村西區未來將主要包括六個方面的產業形態，分別是高科技產業、金融服務業、文化創意產業、科技中介服務業、教育培訓業和商業。

這里可以看到，規劃里面唯獨沒有電子零售業。

從如今的調查走訪來看，中關村仍然處在“去電子賣場化”的自我迭代過程中，但數十年來形成的商業配套和業態的更新并非一朝一夕就能完成，還有相當長的一段路要走。