過去的2020年，疫情對很多行業都造成十分嚴重的影響，而對于長租公寓行業來說，2020年算得上是最難的一年。而疫情對房屋租賃的影響本就不小，再加上整個長租公寓行業內的不少頭部企業頻頻爆雷，更是為整個行業蒙上一層陰霾。

行業的劇烈動蕩，也讓外界對從業者的關注多了起來，而頂著“長租公寓第一股”光環的青客公寓，受到的關注則尤其多，特別是當青客公寓交出那份一拖再拖的2020財年年報之后。

慘上加慘的年報

從青客公寓發布公告稱2020財年年報不能按時提交時，似乎就已經說明了這份年報，青客公寓拿不出手。

根據年報顯示，2020財年青客公寓實現凈收入為12.08億元，同比減少2.1%。而截止2020年9月30日，青客公寓的總資產為8.51億元，同比出現52.73%的降幅，公司的總負債也增加至28.45億元，同比上升了9%。

而對于青客公寓來說，年報中最慘的點還是在其難以控制的虧損。年報數據顯示，2020財年，青客公寓凈虧損達到15.34億元，同比擴大了208%，而2018、2019財年的凈虧損分別為4.99億元和4.98億元。

截止2020年9月30日，青客公寓的累計虧損金額達到38.1億元，不難看出，青客公寓的虧損正處于一種失控的狀態。

這種失控的狀態自然和疫情有一定關系，特別是在一季度，因為疫情正嚴重，導致大量租戶流失，青客公寓的出租率也受到了不小的影響，周期平均入住率從2019 財年的91.6%下降至83.8%。而且，房源的平均租金也因為疫情影響有所下降，兩方面原因共同導致青客公寓的收入減少，虧損進一步加大。

另外，青客公寓近期也一直深陷較大的人事變動之中，包括CEO金光杰在內的5名高層管理人員相繼離職，也讓青客公寓的發展多了幾分坎坷。而在高層大換血之后，青客公寓的發展似乎依舊沒有起色，也距離彼時登陸納斯達克上市的高光時刻越來越遠。

持續低迷的原因

當然，疫情是帶來了不好的影響，但對于青客公寓來說這卻并不是造成業績持續低迷的最根本原因，最根本的原因來自于更多層面。

首先是自身模式的困局。青客公寓采取的“高進低處”、“長收短付”等運營模式，稍有不當就會帶來較為嚴重的資金壓力。青客公寓高價從房東手中租下房子，但為了吸引更多新住戶，只能以較低的價格再租售給租客，這就帶來了一定的資金壓力。

而為了緩解來自房東側的壓力，青客此前也向租客提供了租金貸服務，試圖利用租客一次性交清租金和青客公寓向房東按月交付租金的時間差來盤活現金流。這種模式本可以實現，但是青客過于急切進行規模擴張，進一步增加了資金鏈斷裂的風險。

其次是其并不穩定的履約能力。從2020年開始，青客公寓就一直深陷輿論非議之中，比如去年年初青客公寓以虧損為借口，對其部分旗下管理的未滿租房源進行“強制降租金”，對于不接受的房東采取解約操作，遭到眾多房東維權。

雖然青客公寓在之后表示將會盡快和房東續約，并進一步完善自身能力，但是這種較為負面的消息對于平臺的發展依舊會產生不小的不良影響。

最后是長租公寓行業的整體低迷。長租公寓并不是什么新行業，資本的熱度也已經逐漸消散，在這個更考驗自身能力的關鍵時刻，從業者自身穩定的表現，才會讓消費者愿意選擇，讓整個行業繼續向好發展。

但是近期關于自如、蛋殼等行業內頭部企業的負面消息不絕于耳，不少租客被迫走上了維權道路，而這些負面影響讓長租公寓整個行業的發展都較為低迷，自然也阻礙了青客公寓的向好發展。

“二房東”的自救

但青客公寓并不想自己的故事講到這里就草草結束，現有模式問題頗多的情況下，及時止損嘗試轉型或許會為自身找到新的發展機會。而從年報以及青客公寓近期的動作來看，這種轉型的意圖也逐漸明顯。

從年報中可以看出，青客公寓與銀行的租金貸業務從2018年就開始逐步下降，并且在2020年4月全部停止，目前也沒有新增。另外根據報道，青客公寓將旗下20000間房源轉讓給建行旗下的建信住房，青客則僅僅擔任服務商的角色，賺取服務費。

這種動作意味著青客公寓想要擺脫掉“二房東”的標簽，盡量從稍有不慎就深陷旋渦的租房業務中逃離出來，從“二房東”向服務商轉型。而這自然也會為青客公寓帶來不少的好處，幫助其提振低迷現狀。

其一，模式更輕，資金壓力也會更小。以往青客公寓的模式比較重，不僅要承擔房源的裝修費用，還要承擔房源租不出去的風險。而向服務商轉型之后，服務費收入在總體收入中的占比或許將會提升，而這一項收入毛利較高，也有望幫助改善青客公寓的財務表現。

其二，邊界更廣，未來機會也會更多。對于長租公寓來說，專注于租售這個環節并不是十分可取，因為這不僅會有較高的資金壓力，未來的想象空間也不會有太大的增長。而青客公寓的這次轉型雖然不乏試探的含義在其中，但依舊是為未來的多元發展開了一個好頭。

留給“青客們”的時間不多了

雖然設想是美好的，青客公寓或許也能借助這次的轉型給自身發展帶來一次新的轉機，讓自己重新回到高速發展的賽道中去，但是如今依舊深陷輿論旋渦的青客公寓，能否繼續獲得消費者的青睞，答案依舊充滿未知。只不過，留給青客公寓的時間卻并不多了。

因為住房對于消費者來說是永遠的剛需，這就為長租公寓的未來穩定發展保證了大前提。另外，對于新世代的消費者來說，在注重品質和服務的消費觀念之下，對長租的模式接受度也會越來越高，根據《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示，在90、00后中，有超過6成的消費者將長租機構作為租房時的首選。

這都意味著長租公寓遲早會走出寒冬迎來一個充滿更多機會的春天，而且這個春天似乎并不會很遠。并且在這一輪的低迷之后，長租公寓行業也將會迎來一輪新的洗牌，這意味著將會有更多的機會被釋放，而且很快。

青客公寓需要盡快調整自身的步伐，搞清楚該如何抓住下一次發展的機會。而青客公寓所要面對的問題，并不是其所獨有的，行業內的其他企業同樣也有這樣的問題需要考量。

不論是之前暴雷的蛋殼公寓，還是同樣開始向服務商轉型的自如，都需要認真考慮自身和消費者之間的關系，也需要認真考慮未來的發展道路，不能只注重規模的擴張而打亂了自身前進的步伐，重蹈覆轍。

劉曠公眾號，ID：liukuang110